На сегодняшний день дорогостоящее жилье при отсутствии паркинга сразу выходит из разряда «элитное», где бы оно ни располагалось. Одной из основных тенденций, определяющих развитие паркингов, является общее количество автотранспорта в городе. Цифра в 600 тысяч авто, зарегистрированных в столице, продолжает расти. О ценности подземного паркинга также говорит разница в стоимости квартир в жилых домах с наличием такового и без. И если еще в 2004 году по решению Киевсовета соотношение количества квартир и машиномест в подземных паркингах должно было составлять 1:1, то сегодня из-за быстрого роста автопарка состоятельных граждан в проектах девелоперов начинает появляться запас машиномест сверх нормативов. Согласно классификатору жилья, принятому Украинской строительной ассоциацией, в домах классов «бизнес» и «премиум» наличие паркинга обязательно. Для класса «бизнес» соотношение парковочных мест и количества квартир должно быть 1,2:1, а для класса «премиум» – 1,5:1. И ряд застройщиков старается соблюдать эти правила. По словам начальника отдела маркетинга компании «Т.М.М.» Ангелины Деревлевой , такому нормативу соответствуют жилой комплекс по ул. Зверинецкой, 59 с соотношением 1,5:1 и по ул. Ломоносова, 73-79 с соотношением 1,2:1. К тому же современные реалии рынка и запросы инвесторов вынуждают застройщиков увеличивать количество машиномест.

Камни преткновения 

Стандартные требования к подземным паркингам в жилых домах не всегда выполнимы. Подчас застройщикам приходится преодолевать массу технических препятствий. В центральных районах при проведении подземных работ существует угроза повреждения коммуникаций и находящихся рядом строений. Как сообщила Ангелина Деревлева, причиной дополнительных затрат может стать высокий уровень подземных вод, особенности грунта, а также необходимость переноса инженерных коммуникаций. Поэтому строителям часто приходится проводить трудоемкие и дорогостоящие работы, например, устанавливать временные дренажи или системы отвода воды. Большие суммы уходят и на гидроизоляцию подземных конструкций. Часто такие проблемы могут ограничить глубину либо осложнить процесс рытья котлована, в результате дополнительные затраты значительно повышают стоимость квадратного метра дома с паркингом. К тому же, учитывая довольно плотную застройку в центре города, строительная компания не всегда может позволить себе запроектировать паркинг с нужным количеством машиномест.

Короли подземелья

Преодолевая технические препятствия, застройщик должен помнить, что для клиента доминирующее значение имеют конструкционные параметры паркинга в элитном доме. Нарушения последних чреваты тем, что автовладелец будет вынужден парковаться на улице. Первым делом, строители должны предусматривать места для машин не только бизнес-класса, но и представительского уровня, учитывая габариты и радиус разворота таких автомобилей. Просчеты чаще всего происходят при определении мест въездов, выездов и разъездов. Крайне важно грамотное размещение несущих колон н и балок . Если они расположены слишком близко к машиноместу, могут возникнуть проблемы при парковке, например, если на верхнем багажнике автомобиля закреплен серфинг или установлены дополнительные фары. Именно поэтому в элитных домах застройщики проектируют увеличенное расстояние между колоннами.

При выборе паркинга для машины представительского класса важно учитывать массу технических параметров. Например, если длина такого автомобиля составляет около 5-ти метров, а ширина около 2-х метров, то минимальные размеры машиноместа должны быть не менее 3-х метров в ширину и 6-ти в длину. При этом расстояние между машиной и боковой или задней стеной паркинга должно составлять приблизительно 1,5 метра. Если взять во внимание размер современных средств передвижения, то высота въездов и выездов должна быть не меньше 2,5 метров. Кроме того, застройщик, в зависимости от количества машиномест, должен обеспечить определенное количество въездов.

Наиболее часто покупатели выдвигают требования о возможности попасть в гараж не выходя на улицу, прямо из подъезда или на лифте. По словам экспертов, строительные и пожарные нормы несовместимы с такими желаемыми удобствами. Например, по многим проектам в подземный паркинг может спускаться только пожарный лифт, поэтому в большинстве случаев жильцы должны поставить машину, выйти из подземной автостоянки и затем пройти в подъезд жилого дома. Это вызывает неудобство и, соответственно, нарекания по отношению к застройщику, который просто придерживается существующих правил.

Обязательными для современных парковок также являются регулирование температуры воздуха, система пожаротушения, вытяжная вентиляция и нескользкое напольное покрытие. К этому перечню Владимир Столитний, заместитель директора АН «Альянс Брок», также добавил бы автоматизированный пункт охраны с круглосуточным дежурством и видеонаблюдением. Сегодня из средств обеспечения актуальны магнитные чип-карты доступа и дистанционные пульты управления шлагбаумом или автоматическими воротами. Для удобства клиентов многие компании также обустраивают автомойки. В идеале желателен еще и шиномонтаж, но, по словам Ангелины Деревлевой, к сожалению, строительные нормы не позволяют его разместить, иначе застройщик рискует попасть под штрафные санкции.

Впрочем, уровень обустройства паркингов в столице еще недостаточно высок. Об этом свидетельствуют оплошности, которые нередко встречаются у застройщиков. К примеру, отсутствие подогрева на въездах , выездах и рампах приводит к появлению льда в зимний период, а прочие просчеты, в лучшем случае, принесут неудобства автовладельцам, а в худшем – могут повредить машину. В некоторых парковках наблюдаются конструкционные ошибки – так, вследствие того, что строительная компания не приняла во внимание ширину авто, водители не могут поставить на стоянку свои джипы.

Несмотря на ограниченность территорий в центральных районах, застройщики дорогостоящих домов стараются заложить в проект максимальное количество машиномест, так как их продажа позволяет покрыть затраты на «нулевой цикл» или даже увеличить прибыль от объекта. Часто качественные характеристики и особенности подземных автостоянок в таких домах могут повлиять на ценовую политику компании.

Поскольку паркинг является неотъемлемым атрибутом элитного жилья, динамика роста цен на парковку не уступает квартирам. По данным компании «Киев Жилье-Инвест», с июня по ноябрь 2006 года стоимость одного паркоместа в домах бизнес-класса возросла до $ 24 тыс., а в домах класса «премиум» – до $ 38 тыс. По словам ведущего специалиста АН «Планета Оболонь» Татьяны Леоненко , стоимость паркинга зависит от района, где находится квартира. Так, в Оболонском районе цена одного машиноместа начинается от $ 10 тыс., а в наиболее престижном Печерском она в 3-4 раза выше цен на окраинах (например, подземная стоянка в «Капитолии» достигает $ 40 тыс.). Аналогичная ситуация с ценообразованием и в центральной части Шевченковского района, где машиноместо продается по $ 40 т ыс. - 50 тыс. Следует также учесть, что в двухуровневом паркинге машиноместа верхнего уровня всегда дороже нижнего.

В некоторых жилых комплексах предусмотрена наземная или гостевая стоянка. Но в большинстве элитных зданий, в силу дефицита земли в центре Киева, внутренняя планировка двора не позволяет обустроить наземный паркинг. Несмотря на высокие цены, покупка машиноместа оправдана практически всегда: его стоимость повышается одновременно с ростом цен на квартиры. Кроме того, наличие как минимум одного парковочного места на дорогую квартиру – непременное условие при ее последующей продаже. Впрочем, некоторые застройщики экономят – создают меньше мест для авто, чем требуется по нормативам. Поэтому, если владелец не выкупит машиноместо вместе с квартирой в начале продаж, то в дальнейшем он рискует остаться совсем без него.

Одна из современных тенденций – не продажа машиномест в подземных паркингах, а сдача их в аренду на различный срок, что более рационально. На таких стоянках предполагается введение различных тарифов за аренду. По мнению Ангелины Деревлевой, подобная гибкая система будет удобна как жильцам дома, так и тем, кто решит воспользоваться его инфраструктурой.

Помимо жилых комплексов, паркинг является непременным атрибутом и современных объектов коммерческой недвижимости. Успешность и удобство торгового или офисного центра определяется наличием автостоянки, что в условиях колоссальной транспортной загрузки центра города крайне важно для владельцев автомобилей.

В отличие от жилых домов, для коммерческих зданий выдвигаются другие требования. По словам Ольги Юдиной , аналитика международной консалтинговой компании Knight Frank , особенности объектов коммерческой недвижимости определяют способ расстановки машин. В многофункциональных комплексах количество мест на парковке рассчитывается отдельно для каждой функции. Например, для заведения общественного питания 1 машиноместо необходимо на 6-12 посетителей, а для офисной части – на 3-5 человек.

В настоящее время в Украине не всегда используются профессиональные подходы к проектированию и созданию парковок. В большинстве действующих торговых центров размером 10 тыс. - 20 тыс. кв. м, емкость паркигна составляет около 500 машиномест. По мнению заместителя генерального директора «Украинской Торговой Гильдии» Виталия Бойко , проблемы с парковкой существуют практически в каждом из уже построенных объектов торговли. Но с учетом сегодняшней колоссальной привлекательности торговых центров, недостаточная вместимость стоянок пока что не отталкивает посетителей.

Современные нормы строительства требуют наличия 8-12 машиномест на 100 кв. м торговой площади, что позволит обеспечить паркоместом практически каждого посетителя торгового центра. Исходя из этого, в скором будущем вопрос дефицита машиномест решится. Что касается уже существующих офисных и торговых центров, то несоответствие числа машиномест количеству автомобилей пока наблюдается практически везде. Средний парковочный коэффициент в функционирующих торговых центрах Киева составляет 2,2 машиноместа на 100 кв. м общей арендной площади. В проектах, разрабатываемых «Украинской Торговой Гильдией», по словам Виталия Бойко, стараются создать не менее 4-х паркомест на 100 кв. м, за исключением микрорайонных и некоторых других типов ТЦ, где лишние места – это потеря полезной площади.

Отсутствие парковки вызывает некоторые трудности у посетителей торговых центров «Метроград» и «Глобус» – им приходится оставлять свои автомобили на близрасположенных улицах и дворах. Более оптимистичная ситуация наблюдается во встроенном паркинге универмага «Украина», в наземных парковках торговых центров «Альта Центр», «Городок» и «Пирамида». Хотя из-за довольно высокой почасовой платы посетители предпочитают оставлять свои машины вдоль проезжей части, чем экономят не только деньги, но и время, избегая очередей для въезда, выезда и оплаты.

Не последнее место в организации паркинга в торговых центрах занимает устройство движения на парковке. «Застройщику необходимо предусмотреть указатели о нахождении стоянки и следующих поворотах. А на больших парковках, чтобы исключить неудобства для посетителей с тележками, места пешеходных переходов должны быть ярко размечены и оборудованы светоотражателями. В специализированных магазинах желательно обустроить отдельное место для загрузки крупногабаритных товаров в машины покупателей. Блоки парковки должны иметь четкие обозначения, чтобы на обратном пути посетителю не пришлось бродить в поисках автомобиля. Для этого лучше всего подходит сочетание «буква-символ-цвет» при маркировке мест», – делится опытом Ольга Юдина.

Цены на подобные услуги тоже не маленькие. Минимальная оплата паркинга в отдаленных от центра торговых комплексах, например в «Городке», составляет от 3 грн. в час, а в центральных за машиноместо запрашивают 10 грн. в час. По оценкам экспертов, в скором времени уровень предоставленных клиентам удобств взамен на потраченные деньги станет важным фактором конкурентоспособности коммерческих зданий.

Украинские покупатели еще не привыкли оставлять свои авто в паркингах. Кроме того, подземные парковки у ряда посетителей вызывают отрицательное отношение из-за риска повреждения автомобиля, сырости, темноты. Поэтому, покупатели заезжают туда только тогда, когда не находят ни одного свободного места на наземных стоянках.

Паркинги уже давно стали неотъемлемой частью элитных домов и коммерческих зданий. И хотя конструкционные и технические особенности автостоянок все еще неидеальны, в сегменте столичного рынка гаражей наблюдается приближение к международным стандартам. Более того, с каждым годом строительные компании уделяют немалое внимание этому вопросу, так как сегодняшнее нагромождение автомобилей на киевских улицах создает лишние неудобства для всех – как для жителей элитных домов, так и для посетителей торговых центров. Застройщикам осталось постараться, чтобы у современных автовладельцев парковка не вызывала ассоциаций с темным неудобным местом и выброшенными на ветер деньгами. А покупателю, прежде чем приобрести стоянку для автомобиля, стоит не раз подумать, достоин ли комфорт данного паркинга той суммы, которая за него выкладывается.