Ситуация на рынке: статистика, цены, жильцы

автор: Наталья Кушнир

В исторической части Киева сегодня насчитывается более 1600 памятников истории и более 1700 памятников архитектуры. Большая часть из них не является объектами рынка недвижимости, особенно, коммерческой, но среди меньшей, а значит уникальной, можно найти весьма любопытные и красивые раритеты, относящиеся, преимущественно, к периоду застройки конца XIX – начала XX вв.
Как отдельный сегмент рынка недвижимости дома с исторической или архитектурной ценностью выделить довольно сложно, поскольку их удельный вес на рынке чрезвычайно мал. «Здесь минимум предложений, поэтому о статистике говорить сложно. А делать далеко идущие выводы на основании небольшой выборки не стоит», – считает руководитель информационно-аналитического отдела АН «Планета Оболонь» Владимир Коломейко .

Как утверждают риэлторы, занимающиеся элитной недвижимостью, спрос на жилье в уникальных старинных особняках существовал всегда, поэтому резких всплесков на рынке не ожидается. Но в то же время заметна тенденция неуклонного и стабильного повышения интереса к такому жилью и цен на него. «Спрос на эту недвижимость был постоянно стабилен, люди всегда интересовались памятниками архитектуры», – утверждает Людмила Логачева , АН «Альянс Брок». Популярность таких зданий она объясняет несколькими факторами, среди которых главным является месторасположение в самом центре Киева. Впрочем, согласна она и с тем, что ценность таких домов и в красивой архитектуре, и в особом историческом шарме. Например, довольно быстро была продана квартира в так называемом «доме Гинзбурга» по улице Архитектора Городецкого, 9. При том, что она не особо отличалась уровнем внутренней отделки, за счет своей уникальности она стоила более $ 5000 за кв. м. В большинстве же случаев квартиры в таких домах продаются долго, иногда срок продажи достигает нескольких месяцев. Так, уже не первый месяц предлагается квартира в очень интересном доме-памятнике архитектуры по улице Бассейной, 17. Сам дом отреставрирован внутри и снаружи, проведена отделка общих интерьеров, а несомненно удачное расположение в самом центре города и архитектурная ценность позволяют хозяевам не спускать цену ниже $ 230 000 за три комнаты площадью 60 кв. м.

Кроме элитного места расположения таких домов, на их престижность, а, соответственно, и на цену влияют внешний вид, размещение относительно соседних объектов, качество сохранности и возраст здания, инфраструктура внутри и вокруг дома. Его же историко-архитектурная ценность не всегда является важнейшим фактором при оценке и покупке недвижимости. В то же время, не только требовательные покупатели ищут сегодня жилье с атмосферой прошлого, но и сами продавцы в последнее время стали склонны подчеркивать выгодные особенности своей недвижимости. В предложениях по продаже все чаще появляются заманивающие слова «царский дом», «старинный особняк», «памятник архитектуры». Именно такими эпитетами характеризуют дома №8 и 8а на Большой Житомирской улице, первый из которых не просто памятник архитектуры, а и исторический памятник: в нем в свое время проживали многие выдающиеся личности, о чем свидетельствуют многочисленные мемориальные доски на здании. Сейчас в одном из этих домов можно приобрести двухкомнатную квартиру по цене $ 5000 за 1 кв. м. Столько же стоит квадратный метр жилья в соседнем здании по ул. Большой Житомирской, 12, также являющимся памятником архитектуры.
Качественно отреставрированное здание сегодня пользуется большим спросом и приносит немалый стабильный доход при использовании в гостиничной или офисно-административной функции. В качестве примера можно привести «дома Родзянко» под номером 14 по ул. Ярославов Вал, в которых уже не впервые проводят капитальный ремонт и реставрацию фасадов.

В отношении жильцов, предпочитающих сегодня заселяться в подобные дома, мнения экспертов несколько расходятся. Светлана Романова из АН «Терен Плюс» считает, что все зависит от покупателя, а наличие больших денег не всегда предполагает наличие образованности. «С каждым годом таких объектов выставляется на продажу все меньше, поэтому цены на них давно не имеют «разумных пределов», – добавляет она.

Людмила Логачева считает, что жить в домах с архитектурной ценностью предпочитают любители стиля «ретро», к которым принадлежат преимущественно люди с достатком, непременно разбирающиеся в духовных ценностях. И приводит яркий пример – клиента, поселившегося в одном из раритетных домов по ул. Пушкинской. Со временем ему так понравилась атмосфера этого места и здания, что он сагитировал своих самых близких друзей переехать в этот же дом.


Положительные минусы

Приобрести квартиру в доме, являющемся памятником архитектуры, с одной стороны престижно, а с другой – несколько хлопотно. И дело здесь не в самой процедуре покупки, а в том, что за ней последует. Чтобы уравнять «за» и «против», рассмотрим их более детально.

Дома с архитектурной ценностью являются уникальными и эксклюзивными, это раритет, который нельзя создать сейчас и возобновить в будущем. Практичный плюс для покупателя состоит также в том, что он может быть уверен: здание не будет снесено в результате масштабной реконструкции кварталов, поскольку охраняется законом.

Как уже отмечалось, подавляющее большинство домов старинной архитектуры находится в центре, в престижных и излюбленных элитой районах. Это автоматически определяет социальный статус жильца и его окружение. Да и сам дом вполне может быть элитным как по статусу, так и по наполнению. В хорошо отреставрированных домах жильцу приятно находиться в изысканном интерьере зон общего пользования, подниматься по мраморным лестницам и иметь в квартире много света за счет больших окон и высоких потолков. Последняя деталь весьма важна, ведь даже в престижнейших современных домах потолки не делают выше 3-3,3 м, за исключением разве что пентхаусов. Это, кстати, касается не только дореволюционных домов, но и домов сталинской эпохи. Например, высота потолков в доме по улице Крещатик, 15 («Пассаж») составляет 3,6 м, а цены начинаются от $ 5 500 за 1 кв. м, что, конечно, не сравнится с высокой честью жить в самом сердце Киева.

К сожалению, есть и некоторые минусы, связанные с качеством жилья. Первый и, пожалуй, самый важный – это зачастую плохое состояние дома. Некоторые дома-памятники архитектуры находятся в ветхом состоянии, а отдельные – в аварийном. Тем не менее, специалисты по недвижимости считают «ремонтный» фактор второстепенным. «Такие квартиры покупают довольно богатые люди и не за последние деньги. Поэтому затраты на ремонты, которые они там делают, могут превышать обычные показатели в 2-2,5 раза. Преобладает стремление сделать все по своему вкусу, невзирая на стоимость и последствия таких ремонтов и перепланировок для всего дома в целом», – делится опытом Светлана Романова.

Если же покупатель хочет приобрести архитектурно ценную недвижимость, расположенную в тихом и духовно богатом месте, но при этом не переплачивать за «центровое» месторасположение, то лучшего варианта, чем Подол, ему не найти. Как раз сейчас там есть отличные предложения: отремонтированная квартира площадью 119 кв. м с 3,5-метровыми потолками и камином, расположенная по ул. Константиновская, 1 в доме XIX века обойдется в $ 350 тыс. Другая, трехкомнатная квартира стоимостью $ 330 тыс. и общей площадью 110 кв. м расположена неподалеку в доме-памятнике архитектуры по ул. Сагайдачного, 25. Впрочем, есть на Подоле и более элитные и дорогие предложения. Например, 54-метровая однокомнатная квартира на богемном Андреевском спуске в гламурном старинном доме № 2б, где на первом этаже размещаются уютный музей и современная арт-галерея, обойдется покупателю в сумму $ 200 тыс. –230 тыс., то есть, примерно в $ 3 700–4 250 за 1 кв. м. Не сомневайтесь, что жить на пятом этаже этого дома будет не только престижно, но очень комфортно и эстетично.

Тенденцией последних лет стала комплексная реконструкция исторических и архитектурных жемчужин Киева, производимая централизованно, усилиями одной строительной компании. Наиболее показательный пример – жилой комплекс «Софийская Брама» по ул. Владимирской, от которого оставили только «коробку», изменив при этом его наполнение и облик: сделали более удобными планировки квартир, установили современную вентиляцию, сохранив при этом уникальную систему дымоходов и каминов. Теперь жилье там стоит от $ 15 тыс. за 1 кв. м, а отдельные предложения достигают $ 28 тыс. за 1 кв. м.

Очевидно, что преимущества такого жилья явно преобладают над недостатками и могут оказаться весьма неожиданными. Например, кроме фактора центрального месторасположения дома, Светлана Романова выделяет уникальные для XIX века технологии строительства и нестандартные планировочные решения в таких домах. «Продавцы, владеющие такой недвижимостью, прекрасно осознают ее ценность», – считает она, ссылаясь на эстетические качества памятников архитектуры.


Таинство приватизации

Вопрос собственности объектов недвижимости, обладающих статусом архитектурного памятника, является довольно сложным и противоречивым. Здесь важнейшая роль отводится законодательству, которое у нас весьма непостоянно.
Так, Законом Украины «Об охране культурного наследия» предусмотрено, что памятник архитектуры может пребывать в государственной, коммунальной или частной собственности. Но стать обладателем заветной недвижимости можно лишь с согласия соответствующего органа охраны культурного наследия. При этом нет гарантии, что такое разрешение будет получено. Если же вопрос решится положительно, то весьма вероятно, что будущего собственника такого объекта обяжут выполнять требования по сохранению первоначального назначения помещения, провести реставрационные работы на фасадах, заменить инженерные сети либо лишат возможности перепланировки.

С точки зрения сохранности культурного наследия охранная норма важна и правильна. С точки зрения покупателя она лишь добавляет хлопот. С другой стороны, вложения в обновление внешнего вида и модернизацию сетей лишь увеличивает капитализацию такого объекта, а значит, увеличивает его рыночную стоимость. Впрочем, если инициатором продажи квартиры выступает сам продавец, он сам же и решает предварительно все вопросы по отчуждению собственности.

Далее все тот же Закон предусматривает существование некоего списка памятников, не подлежащих приватизации. По этому поводу в феврале прошлого года был принят Закон Украины «О временном запрете на приватизацию памятников культурного наследия». Предусматривалось, что в шестимесячный срок Кабинет Министров должен будет составить список таких объектов и передать его на утверждение в Верховную Раду, но ни то, ни другое не произошло. В результате, ровно через год был принят проект Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О временном запрещении приватизации памятников культурного наследия» (относительно объектов жилого фонда). Данный законопроект был пролоббирован народным депутатом Людмилой Кириченко, выступавшей за возможность реализации гражданами своего права на приватизацию. Указанная поправка касается одноквартирных жилых домов и квартир, комнат в квартирах и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах. При этом оговариваются необходимые условия для охраны памятника. Но так как Президент до сих пор этот Закон не подписал, временный запрет на приватизацию все еще действует.

Риэлторы, являющиеся активными участниками рынка недвижимости, считают указанный законопроект позитивным сигналом для рынка. Ведь, во-первых, он выводит на рынок дополнительные площади под продажу, а во-вторых, действительно помогает реализовать право на приватизацию. При этом они отмечают, что такой поворот событий выгоден и продавцу, и покупателю. Первые зачастую живут в старых домах, не имея средств на надлежащий уход за жильем. Вторые же средства имеют и хотят приобрести ту или иную уникальную квартиру, а в случае ее приобретения будут обязаны следить за состоянием здания и поддерживать его в исправном состоянии.

Стоит упомянуть и о довольно редких, но имеющих место случаях изъятия дома из частной или другой собственности в пользу государства. А такое вполне возможно, ведь за период независимости Украины было обнаружено и внесено в охранные списки более 1200 памятников истории и архитектуры. Закон, правда, предусматривает, что в случае изъятия государство должно полностью компенсировать собственнику стоимость объекта недвижимости.

Комментируя вопрос приватизации домов с архитектурной ценностью, Светлана Романова отметила: «Приватизация таких домов должна быть разрешена, но с определенными условиями. В обязанности инвестора должно входить сохранение исторической ценности таких домов».


Эксклюзив для ценителей

Если в законодательном плане будущее домов, имеющих особую архитектурную ценность, довольно туманно, то, говоря о памятниках архитектуры как о явлении на рынке недвижимости, специалисты строят планы более уверенно.

«Этот сегмент рынка всегда будет востребован. Однако интересоваться и ценить – это разные понятия, поэтому мы часто сталкиваемся с безответственным отношением к таким домам», – резюмирует Светлана Романова.

Более обширен в своих взглядах на будущее генеральный директор АН «Планета Оболонь» Алексей Котенко . По его мнению, те исторические памятники, которые город не сможет содержать, будут переданы в частную собственность, а их целевое назначение будет сохранено. «Наверняка нельзя будет их перепланировать и менять внешний облик», – отмечает он. Для сохранения и развития этой категории домов, считает эксперт, в первую очередь нужны деньги. И добавляет: «Должны зайти такие деньги, которые покупатели будут готовы тратить на престижность – купить себе квартиру в подобном доме или весь дом и содержать его. То есть, с одной стороны, нужны немалые частные средства, и они на сегодня есть, с другой – соответствующая нормативная база, должен быть дан «зеленый свет» людям, чтобы они могли приобретать в собственность такие здания, сохраняя при этом культурное наследие города».

Особо хочется отметить вклад иностранных юридических и физических лиц. Как показывает практика последних пяти лет, нерезиденты вкладывают в наши объекты культурного наследия едва ли не большие средства, чем сами украинцы. В зарубежных компаниях считается правилом хорошего тона иметь представительскую квартиру в одном из красивых старинных домов, а порой даже офис в частном особняке. Вследствие этого фактора, а также учитывая последнюю тенденцию к переустройству старинных домов под гостиницы, офисы и прочие нежилые нужды, любой участник рынка недвижимости поймет, что со временем произойдет значительное сокращение подобных предложений. В то же время, ограниченность предложения – один из признаков элитарности, и лишь сам покупатель вправе решать, присоединяться ему к этому кругу или нет.