Автор: Леся Панченко

Несмотря на то что от пресловутого мирового кризиса досталось всем странам, его последствия для стабильных экономических моделей оказались гораздо менее разрушительными. На наметившуюся в последние годы тенденцию постоянного повышения интереса граждан Украины к приобретению недвижимости за рубежом, иностранные компании отреагировали обилием предложений на любой вкус: от ментально близких до экзотических стран, от тропиков до континентальных широт, от бюджетных апартаментов до эксклюзивных вилл. На прошедшей 23-24 октября 2009 г. V Международной выставке «Недвижимость за рубежом» были представлены крупнейшие строительные и риэлтерские компании, предлагающие гражданам Украины приобретение «второго дома» в разных уголках мира. «Дом Индекс» задал участникам вопросы, ответы на которые открывают интересные подробности процесса выбора, покупки и юридического сопровождения сделки для нерезидентов, а также некоторые особенности проживания в этих странах.

Westhome-Invest – недвижимость в Европе: продажа и аренда

Наталия Иванова, генеральный директор

Мы работаем с рынками недвижимости стран Западной Европы, которые на сегодняшний день остаются достаточно стабильными. Это Италия, Швейцария, Франция, Великобритания и Финляндия, которая по уровню жизни занимает второе место в Европе и имеет удобное географическое расположение относительно России и Украины. Перелет из Киева в Хельсинки занимает всего 1 час 10 мин. Сегодня компания ведет несколько проектов в Финляндии по строительству жилья высокого качества для желающих иметь собственный дом на берегу озера. Ремонт и реконструкция домов в этой стране так же пользуются спросом российских и украинских покупателей. Наши клиенты – это 3-5% общества, представители экономической и политической элиты, которые ищут не только способ вложения средств, но и стремятся к высокому уровню и качеству жизни, заботятся о хорошем будущем для своих детей. Либо это бизнесмены, планирующие развивать свое дело на Западе или переехать жить в Европу, продолжая бизнес на родине.
Спрос на недвижимость в Великобритании со стороны русских и украинских покупателей не снизился, но он уменьшился со стороны местных жителей. Поэтому цены упали. Снижение стоимости в Италии и Франции составило от 8 до 12%, в Британии до 25-30%, в Финляндии цены практически не изменились. Сейчас рынок уже выравнивается, и появилось много достойных объектов по пока еще хорошей цене. Наиболее пострадавшим оказался низкий ценовой сегмент недвижимости в «бюджетных» странах – Египет, Болгария, Чехия. Многие потенциальные покупатели этого уровня утратили возможность сделать покупку. И сейчас им необходимо некоторое время на восстановление. Среди покупателей дорогой западноевропейской недвижимости ситуация более стабильна. У нас среди сделок в бюджете около 1 млн были несколько отложенных примерно на 6 месяцев, в бюджете более 1 млн – отложенных сделок не было. В низком ценовом сегменте популярны рассрочки и кредитование, в высоком и среднем – в этом нет необходимости.
Хотя наши соотечественники и стали покупателями недвижимости во многих европейских странах, их законодательства не предусматривают каких-либо механизмов для привлечения инвесторов из СНГ.

Сейчас европейский рынок уже выравнивается после кризиса, и в продаже появилось много достойных объектов по пока еще хорошей цене

Скорее, даже существуют некоторые ограничения. Если люди не принимают гражданство и не являются налогоплательщиками, то они теоретически находятся «на иждивении» у государства. Сейчас пик спроса и интереса среди украинских покупателей приходится на Швейцарию, особенно на регионы горнолыжных курортов. Вторая по популярности Италия, далее Британия и Франция. Средний бюджет покупки от EUR 500-600 тыс.
Прежде чем приобрести объект за рубежом, я рекомендую тщательно изучить рынок недвижимости страны. Узнать о региональных, этнических, климатических особенностях, ценовой политике. Ознакомиться с налоговыми последствиями как при регистрации сделки, так и в процессе использования недвижимости. Необходимо тщательно проверять легитимность документов на собственность, особенно, что касается вступления в права собственности на объект иностранцев. Поэтому помощь профессиональных риэлтерских компаний, специализирующихся на зарубежных рынках, в этом случае незаменима.
В издаваемом нашей компанией журнале, посвященном зарубежной недвижимости, мы отражаем тенденции рынков Европейских стран, отвечаем на актуальные вопросы читателей, представляем наиболее интересные объекты.

Санкт-Петербург,
ул. Большая Конюшенная 29, офис 9
Тел.: 7 (812) 309 2848, 309 2849, 571 8795
Україна, Київ 8 (050) 633 4970
www.westhome-invest.com

Giovani Developers

Виктор Силенок, официальный представитель в Украине

На Кипре, несмотря на кризис, остались очень лояльные условия кредитования. Еще полгода назад кипрские банки кредитовали нерезидентов под 5-7% годовых в евро и долларах США на срок до 30 лет, первоначальный взнос – 30%. Сегодня там продолжают финансировать на срок до 40 лет, с процентной ставкой от 4% в год. Заемщик из страны – не члена ЕС должен предоставить пакет документов (стандартный для нашей ипотеки). Однако они должны быть переведены на английский язык и адаптированы под местное законодательство. На Кипре гарантии государства по банковским вкладам составляют EUR 100 тыс. (в других странах Европы – EUR 50 тыс.).
В государстве действует Британская законодательная система, что значительно упрощает процесс приобретения недвижимости. Нерезидент, желая купить недвижимость, должен зарезервировать объект, заплатить первоначальный взнос – EUR 2,5-3,5 тыс. На следующем этапе он вносит 30-40% от стоимости недвижимости, затем в течение 2-3 недель оформляется договор купли-продажи, регистрируется в управлении земельных ресурсов и вступает в права собственности.
До кризиса на Кипре было около 320 девелоперских компаний, сейчас осталось около 35. «Выжить» удалось только крупным застройщикам, которые возводят качественные объекты в хороших местах.

На Кипре действует Британская законодательная система, что значительно упрощает процесс приобретения недвижимости

Мы работаем на юго-восточном побережье страны, между Ларнакой и Фамагустой, где лучшие песчаные пляжи и наиболее развит туристический бизнес. Если в целом по Кипру спрос на недвижимость упал, то в таких местах он остался стабильным. Сейчас нами выставлено на продажу около 200 объектов.
Правительство Кипра делает все, чтобы привлекать инвестиции из-за рубежа, в частности из России и Украины. В мае этого года принято решение о том, что граждане стран, не входящих в ЕС, делая покупку от EUR 300 тыс., могут получить вид на постоянное жительство в стране.
Потенциальным покупателям я бы сказал, что нет рая на Земле, но есть его фрагменты. Это про Кипр. Там высокий уровень жизни, хорошее географическое расположение, отличные условия для инвестирования. В 2011 г. страна вступает в Шенгенскую зону, что вызовет определенный рост цен. Поэтому именно сейчас, когда они снизились, нужно решаться на покупку.

Costa Esperanza (официальный представитель Costa Esperanza Counsulting S.L. на территории Украины)

Вадим Лимин, директор

Мы представляем в Украине недвижимость теплого Средиземноморского побережья Испании Коста Брава. Наша целевая аудитория – это в основном люди высокого социального статуса (владельцы или совладельцы крупного бизнеса, топ-менеджеры солидных компаний), которые уже имеют один или несколько объектов на родине, а некоторые владеют и зарубежной недвижимостью.
При приобретении крупных дорогих объектов за границей для наших соотечественников одним из мотивов является эмиграция, поскольку покупать такую недвижимость только как предмет роскоши экономически нецелесообразно. Пока что такие сделки не преобладают, но в свете последних событий в нашей стране они набирают популярности. Сегодня основных мотивов покупки жилья в Испании два: для жизни – место с хорошим климатом, красивой природой и теплым морем; инвестиционный – одна из основных стран ЕС, предлагающая прогнозируемые и надежные рыночные условия.
Снижения спроса на жилье в Испании сейчас не наблюдается, даже можно говорить о некотором его увеличении. Условно жилую недвижимость в этой стране мы разделяем на такие категории:
– эконом-класс – самые простые апартаменты на вторичном рынке стоимостью до EUR 200-250 тыс.;
– апартаменты бизнес-класса – EUR 300-500 тыс.;
– элитные апартаменты от EUR 500 тыс.;
– дома и виллы эконом-класса EUR 400-600 тыс.;
– дома и виллы бизнес-класса
EUR 600-900 тыс.;
– элитные дома и виллы от EUR 900 тыс.
На эконом-сегмент приходится 90-95% спроса. Дорогие объекты покупаются редко. Далеко не все могут себе позволить такое приобретение. Если раньше покупатели приходили в основном с «живыми деньгами» на руках, то сегодня многим желающим необходимо продать недвижимость в Украине, чтобы купить  за рубежом.
Качественный объект в любой стране способен удержать свою цену. Недвижимость в Испании в большей мере ориентирована не на славянских покупателей,

Если раньше клиенты приходили  с «живыми деньгами» на руках, то сегодня многим необходимо продать недвижимость в Украине, чтобы купить за рубежом

а на европейских (например, из Англии, Франции, Германии), а рынки этих стран сегодня сильно просели. Так что общая тенденция снижения существует, но многое зависит от месторасположения, региона. Жилье на побережье по-прежнему стоит дорого, что закономерно. Например, наша компания работает с регионом Коста Брава, и мы не можем пожаловаться на значительное падение.
Испания, как страна, нацеленная на клиентов из ЕС, не вводила специальных условий льготного гражданства для покупателей недвижимости. Это больше характерно для стран, ориентированных на покупателей из Восточной Европы. Приобретение недвижимости в Испании дает право только на шенгенскую мультивизу на 1 год с правом непрерывного пребывания не более 90 дней в каждом полугодии, то есть суммарно 180 дней в году. Но для отдыха и периодического посещения этого вполне достаточно. Вид на жительство можно получить на основании бизнеса или легальной работы на территории страны.
Мы полагаем, что украинский рынок зарубежной недвижимости находится в стадии становления, и ожидаем от украинских покупателей повышения активности.

Bulgarian Business Company

Георги Георгиев, управляющий

Основные покупатели недвижимости в Болгарии – англичане, литовцы, латвийцы и россияне. Их можно разделить на три категории. В первую входят инвесторы, которые покупают с целью перепродажи по более высокой цене. Ко второй – относятся в основном представители стран СНГ. Они приобретают, поскольку Болгария – член ЕС, а владение недвижимостью дает определенные права. Третья, самая малочисленная категория, – это те, кто хочет переехать жить в Болгарию. Новое законодательство страны разрешает собственнику недвижимости открывать мультивизу сроком на 3 года.
На объекты в хороших местах – на первой линии побережья, в живописной местности или в центре крупных городов – цена не падает. За прошлый год она даже выросла примерно на 7%. Вторая, третья линии и отдаленные районы потеряли в стоимости 25-30%. Такие же ценовые тенденции и на рынке аренды. На первой линии можно сдать дом гораздо дороже, чем на второй.
Условия кредитования в Болгарии достаточно сложные, поэтому многие застройщики предлагают собственные рассрочки. Например, наша компания предоставляет своим клиентам рассрочку до 10 лет под 5% годовых, с 30% первым взносом. Такие условия не предложит ни один болгарский банк.
Украинцы приобретают в Болгарии в основном недорогие объекты – в среднем на сумму EUR 30 тыс.

На объекты в хороших местах – на первой линии побережья, в красивой местности или в центре крупных городов – цена за прошлый год даже выросла примерно на 7%

Это небольшие квартиры-студио, вполне подходящие для отдыха. Неплохую квартиру можно купить за EUR 40-50 тыс., за EUR 150 тыс. вы станете владельцем небольшого дома, но он будет не у моря, на побережье хороший просторный коттедж стоит около EUR 500 тыс.
Потенциальным покупателям я бы посоветовал очень внимательно подбирать место. Только месторасположение гарантирует ликвидность и рост стоимости вашей недвижимости. Большинство объектов в Болгарии приобретают все-таки для сезонного проживания. Например, семьи с детьми проводят там все лето. Эта страна для россиян и украинцев очень хорошее место с точки зрения менталитета: общие славянские корни, одна религия, похожие язык и алфавит, очень хорошее отношение местных жителей. Между нашими странами существуют тесные геополитические связи, и это необходимо использовать.

Cybarco PLC

Екатерина Никитина, глава украинского представительства

Учрежденная в 1945 году и входящая в престижную группу Lanitis, Cybarco PLC принадлежит к числу ведущих компаний Кипра, занимающихся строительным подрядом и разработкой проектов недвижимости. Наша компания руководит торговыми представительствами на Кипре, в Лондоне, Москве, Санкт-Петербурге, на Родосе и Крите. В конце сентября 2009 г. в Киеве открылось и украинское представительство, ведь сегодняшний рынок элитной недвижимости Кипра в значительной мере ориентирован на покупателей из России и Украины. Однако немалый процент продаж приходится и на киприотов. Это свидетельствует о том, что жители этой страны, зная особенности местного рынка и имея возможность сделать максимально информированный выбор, отдают предпочтение нашей компании.
Правительство Кипра настроено привлекать иностранный капитал, в т.ч. из России и Украины, поэтому на острове очень лояльное отношение к русскоговорящему населению. Уже создана богатая инфраструктура – магазины, клиники, рестораны с русскоговорящим персоналом, школы, где преподают на русском. В отличие от климата наших широт, на Кипре 340 солнечных дней в году, что для многих украинцев становится решающим фактором.
Поскольку компания Cybarco PLC ориентирована на строительство элитной недвижимости, качество строительства, отделки и месторасположение проектов соответствуют наивысшему уровню. В нашем портфеле отсутствуют предложения объектов эконом-класса, так как внутренние стандарты компании не позволяют использовать дешевые стройматериалы, техническое оснащение, отделку.
В данный момент мы реализуем 10 проектов, 5 из которых находятся в стадии активной продажи. Все объекты обязательно имеют собственную инфраструктуру. Также следует отметить важность грамотного месторасположения, которое является основополагающим критерием при формировании цены и спроса.

Правительство Кипра настроено привлекать «славянский» капитал, поэтому на острове очень лояльное отношение к русскоговорящему населению

Именно поэтому мы выбираем для строительства наиболее привлекательные участки.
Несмотря на мировой финансовый кризис, стоимость наших объектов недвижимости не снижалась и снижаться не будет. В первую очередь это связано с ограниченным количеством участков земли на побережье. Ведь качественные объекты у моря не потеряли своей ценности и всегда будут пользоваться спросом. Во-вторых, компания Cybarco PLC имеет собственное финансирование для строительства и, следовательно, нет необходимости в привлечении средств инвесторов, а оптимальное соотношение цена-качество является основополагающим для стабильной рыночной позиции. Не стоит забывать, что стоимость недвижимости на Кипре снижают в основном собственники отдельных вилл или апартаментов (с весьма специфическим месторасположением), которые нужно быстро продать. У нас в этом нет необходимости.
Процедура получения виз и оформления права собственности на Кипре, в т.ч. для граждан стран не ЕС, достаточно проста, а отношение очень лояльное.

Tradeunique Investments & Construction

Нина Волкова, директор департамента зарубежной недвижимости

Наша компания строит и продает недвижимость в Испании, Сербии и Черногории. На такие объекты круг украинских покупателей сузился. При этом наиболее уязвимыми оказались некоторые сегменты. Например, по оценкам экспертов, стоимость недвижимости в Испании упала до 40%. Однако элитных объектов это не коснулось, цена на них упала максимум на 15% и дальнейшего снижения не ожидается.
В некотором смысле кризис принес пользу покупателям, поскольку отсеял недобросовестные компании и мелких застройщиков, которые набрали много кредитов и не могут их обслуживать. Теперь остались только «киты», которые могут строить за свои деньги, обеспечивая покупателям гарантии надежности их инвестиций.

Сегодня на рынке остались только «киты», которые строят за свои деньги и могут обеспечить покупателям гарантии надежности инвестиций

Сегодня наблюдается некоторый дисбаланс между ожиданиями покупателей дальнейшего падения и настроениями застройщиков, считающих, что падение уже закончилось.
Сейчас мы отмечаем повышение интереса к зарубежной недвижимости со стороны отечественных покупателей. Люди спасают свои капиталы. Это относится как к краткосрочным, так и долгосрочным инвестициям. Доверие к банкам сильно подорвано, к местной недвижимости еще больше, и украинцы, и россияне вывозят деньги за рубеж.
Потенциальным покупателям на данном этапе я бы не советовала ждать. Поскольку дна мы уже достигли, пресловутого второго дна в Европе не ожидают. И если вы настроены инвестировать в зарубежную недвижимость, необходимо принимать решение в ближайшее время. Я бы рекомендовала это делать предстоящей весной. Поскольку с началом туристического сезона возникает закономерный всплеск цен на привлекательную недвижимость.

«Квартал-Люкс»

Аркадий Попов, директор (на фото справа)

Недвижимость в Турции ориентирована в основном на представителей среднего класса, на людей, которые хотят надежно сохранить и выгодно вложить свои деньги. В условиях экономического и политического кризиса многие боятся вкладывать средства в украинскую недвижимость. Сегодня она падает в цене, а что будет завтра, не может предугадать никто. Условия приобретения недвижимости в Турции значительно прозрачнее, а ее качество выше.
Мы, как представители крупной компании-застройщика Model Invest Group, работающей на рынке недвижимости более 25 лет, продаем жилье выше среднего уровня – респектабельные квартиры, таунхаусы, виллы, дуплексы. Что касается цен, то апартаменты в Анталии по стоимости сопоставимы с квартирами в спальных районах Киева. Минимальная цена у нас стартует от EUR 49 тыс., максимальная зависит от пожеланий клиента.
Многим пляжам в Турции присвоен голубой флаг ООН, что говорит об их экологичности и чистоте. Постоянный рост экономики, уровня и продолжительности жизни в стране свидетельствует о том, что Турция развивается в правильном направлении. Нельзя также не учесть благоприятный инвестиционный климат, а именно предоставление беспроцентных рассрочек, возможности кредитования через турецкие банки или строительные компании. Банки дают ипотеку иностранцам под 8% годовых, единоразовый взнос за осуществление сделки составляет 3% от стоимости объекта, нерезиденту необходимо получить еще и разрешение на покупку недвижимости. Наиболее популярные районы среди славянских покупателей – Средиземноморская Ривьера: Анталия, Алания, Кемер, что совпадает с популярными туристическими местами. Там очень много русскоговорящих, а это весомый фактор для комфортного существования.
В Турции сегодня кризис не ощущается. Есть некоторые экономические изменения, но они находятся под постоянным контролем государства. Хочу посоветовать украинцам, чтобы они были немножко смелее, не боялись покупать недвижимость за границей. Ведь это расширяет возможности, выводит на более высокий уровень и гарантирует новое качество жизни.

«Центр продаж зарубежной недвижимости»(Sun & Red Sea Real Estate)

Сергей Смоленский, глава представительства в России и Украине

Наша компания продает недвижимость в Египте и Доминиканской республике. Целевая аудитория на сегодняшний день несколько изменилась. Если раньше это были в основном представители среднего класса (руководители средних предприятий и владельцы среднего бизнеса), то теперь эти покупатели практически ушли. Остались либо бюджетные покупки ($ 20-30 тыс.), либо дорогие (от $ 100-150 тыс.), которые осуществляют, как правило, клиенты из высшей прослойки общества. Однако количество таких сделок уменьшилось. Любопытная тенденция: при не очень заметном снижении интереса, доля конечного результата (покупки) снизилась в разы. Раньше в неделю приходило 3-4 человека, сегодня эффективные сделки заключает в среднем 3 клиента в месяц.
В Египте и Доминикане кризис практически не ощутим. В Египте недвижимости стали покупать меньше, но цены при этом существенно не снижаются. Что касается Доминиканской республики, то здесь количество сделок из Украины увеличилось в разы, они заключаются практически ежемесячно. В последние несколько лет цены в Доминикане динамично росли, сейчас они остановились. Поскольку это остров, земельные ресурсы, естественно, ограничены и люди понимают, что купленная сегодня недвижимость через год будет стоить дороже.

Сейчас во многих странах застройщики предлагают выгодные условия рассрочки при приобретении недвижимости всем покупателям, в том числе иностранцам

Сейчас во многих странах, в том числе в Египте и Доминикане, не пользуются услугами банков при покупке недвижимости. Сами застройщики предлагают интересные условия рассрочки (всем покупателям, в т.ч. иностранцам) как под проценты, так и без них, на срок от года до 5 лет. У нас большая часть покупок осуществляется как раз в рассрочку. Для вступления в права собственности иностранцу необходим только загранпаспорт. Поскольку Египет арабская страна, собственник-нерезидент может рассчитывать только на мультивизу. В Доминиканской республике существует очень удобная цепочка: вид на жительство – ПМЖ – гражданство. Этот процесс занимает пять лет.
Увеличение спроса на зарубежную недвижимость в Украине мы ожидаем с весны 2010. В России этот процесс начался с наступлением осени. Это аксиома – в кризис нужно покупать недвижимость, а не продавать. Этот вывод можно сделать, проанализировав все прошедшие кризисы, как локальные, так и мировые. Если у вас есть возможность и желание покупать недвижимость на родине или за рубежом, нужно это делать сейчас.



По мнению экспертов, в принятии решения о приобретении недвижимости за рубежом нашими соотечественниками движут два основных мотива. Первый – стремление к новому качеству и уровню жизни, приобретение семейной резиденции в красивом и благополучном уголке мира. Учитывая события, происходящие и предстоящие в нашей стране, наличие второго дома за границей является для состоятельных украинцев «спасательным кругом», возможностью в любой момент вырваться из непредсказуемых будней в иную, спокойную и стабильную реальность. Второе – желание сохранить и преумножить свой капитал, а также получить доступ к долгосрочным визам и вид на жительство в европейских государствах.
В любом случае, какой бы мотив ни был решающим, приобретение дома за границей открывает перед владельцем новые горизонты. Посему рост интереса к зарубежным рынкам со стороны граждан Украины неизбежен. Большинство экспертов сходится во мнении, что оптимальным моментом для покупки в ближайшем будущем будет весна-2010, поэтому у потенциальных покупателей есть еще запас времени, чтобы подумать, выбрать, определиться и успеть оказаться в нужное время в нужном месте.