Автор: Алена Мандровская-Соколова

Едва ли не главным критерием при выборе загородного жилья является близость к городу и удобная транспортная развязка. Когда застройщики активно осваивали привлекательные участки в 30-километровой зоне вокруг Киева, об увеличении транспортной нагрузки никто особо не задумывался. Между тем за последние пять лет число автомобилей в столице выросло как минимум вдвое. Собственный загородный дом, чистый воздух, близость реки и при этом развитая инфраструктура – все это отходит на второй план, если проблематично добраться до города. В часы пик на перегруженных автострадах и мостах можно часами простаивать в пробках.
Вывод напрашивается сам собой – развитие транспортной и дорожной инфраструктуры не поспевает за развитием города и пригорода.
В сложившейся ситуации альтернативным транспортом могут стать электрички. По крайней мере на таких самых популярных среди покупателей загородного жилья направлениях, как Обуховское, Одесское, Бориспольское, Бородянское и Броварское, где  вдоль автомобильных дорог местного и дальнего значения курсируют и пригородные поезда.
В Европе электропоезда – одно из самых доступных и безопасных средств передвижения. В Швейцарии, например, из аэропорта или с вокзала на электричке можно с комфортом добраться в любой населенный пункт. Причем этим транспортом пользуются все, независимо от социального статуса и уровня доходов.
В нашей стране пассажиры электричек – преимущественно жители пригородов, которые работают или учатся в столице, пенсионеры-дачники, сельские жители. Однако как показали социологические исследования, проведенные консорциумом «Менеджмент Консалтинг Групп», скоростным железнодорожным транспортом готовы воспользоваться и другие категории населения. Средний класс, который постепенно начинает ценить преимущества загородной жизни, готов платить за комфорт и сервис.

Электрички и коттеджи

Сегодня вокруг Киева около пятидесяти коттеджных городков. Потребность в чистом воздухе предопределяет максимальный спрос на участки, расположенные в 20-30 км от Киева. Первенство традиционно держит Обуховское направление, как одно из самых развитых и популярных. Именно здесь сосредоточено наибольшее количество коттеджных поселков. Это объясняется тем, что

Собственный загородный дом, чистый воздух, близость реки и при этом развитая инфраструктура – все это отходит на второй план, если проблематично добраться до города

формирование рынка коттеджного строительства началось отсюда. Для многих представителей крупного бизнеса и чиновников жить в Обуховском направлении – дело имиджа и престижа. К тому же в этом районе хорошо развита инфраструктура подъездных путей, что делает направление привлекательным для покупателей. Поэтому не удивительно, что цена на недвижимость здесь самая высокая и колеблется от $ 1 тыс. до $ 4590 за м2.
В отличие от других направлений развитая инфраструктура в основном сосредоточена вдоль Новообуховской и Старообуховской трасс. В общей сложности здесь около 20 ресторанов, в районе Конче-Заспы имеются гостиницы, конно-развлекательный комплекс и танцевальная студия.
Не менее интересным и перспективным считается Одесское направление. Его популярность объясняется наличием хорошей трассы и благоприятной экологической обстановкой. Однако покупатели хотят получить не только квадратные метры на свежем воздухе с соснами за окном, но и хорошую инфраструктуру. Супермаркеты, фитнес-центры, больницы, детские сады на территории коттеджного городка – пока только мечта. Почти все продуктовые магазины, гостиницы, рестораны, конно-спортивный клуб сосредоточены в основных населенных пунктах этого направления – Василькове и Вишневом. В Одесском направлении коттеджи продаются по цене от $ 800 до 3,2 тыс. за м2.
«В преддверии Евро-2012 Одесская трасса на стадии активного развития. Много земель здесь выделено под торгово-развлекательные центры, кемпинги, гостиничные комплексы. Планируется и расширение дороги до трех полос на первые 20 км до большой окружной трассы. Будут ли реализованы эти грандиозные планы в нынешних условиях, прогнозировать рано», – говорит Владислав Мищуп, директор Kanzas Real Estate.
Менее дорогим, но и менее интересным для покупателя остается Бориспольское направление. У многих этот район ассоциируется с аэропортом «Борисполь» и самой скоростной четырехполосной трассой в Украине. С одной стороны, близость к аэропорту – это дополнительное преимущество для тех, кто часто пользуется услугами аэрофлота. С другой – недостаток: шумовое загрязнение на маршрутах взлета и посадки самолетов. Слабый интерес инвесторов-застройщиков к этому району обусловлен еще и скромностью природного окружения, однообразием равнинного рельефа и проблемами с инженерными коммуникациями. Вдоль Бориспольской трассы расположены рестораны, в селах Жовтневе и Чубинское – современные конно-спортивные комплексы.
Между тем в районе таких населенных пунктов, как Вишенки, Гнедын, Процев и Жовтневое спрос на коттеджи значительно выше. Покупателей привлекает ландшафт местности и близость к Днепру. Вместе с тем именно в этой части Бориспольского направления очень плохие подъездные пути. В зависимости от места стоимость коттеджа может варьироваться от $ 1 тыс. до 2,7 тыс. за м2.
Несмотря на то что Броварское направление обделено вниманием застройщиков, здесь находится один из самых крупных коттеджных поселков – «Новая Богдановка». Средняя стоимость загородного жилья составляет здесь $ 940 за м2. Развитие инфраструктуры коснулось только двух населенных пунктов – Княжичей и Броваров. Так, на окраине Броваров построен торгово-развлекательный центр «Терминал» с супермаркетом, магазинами, кинотеатром, боулингом, ледовым катком и картингом. Недавно открылась вторая очередь объекта с дельфинарием. «Терминал» обслуживает не только броварчан, но и жителей коттеджей и многочисленных садовых обществ. Современная двухполосная трасса Киев-Москва, должна была сделать доступ к коттеджам удобным, однако концентрация логистических комплексов сводит это преимущество к нулю. Из-за перегрузки тяжелыми длинномерными фурами проезд, особенно в часы пик, здесь затруднен.

Покупатели хотят получить не только квадратные метры на свежем воздухе с соснами за окном, но и хорошую инфраструктуру: супермаркеты, фитнес-центры, больницы, детские сады

Похожая проблема и на Бородянском направлении. Например, Гостомель активно развивается как логистический центр. А узкая дорога усугубляет ситуацию. Скажем, в Бучу, Ирпень или Клавдиево легче и быстрее добираться на электричке, чем на автомобиле.
Объекты инфраструктуры сосредоточены только в Пуще-Водице, Ирпене, Буче и Ворзеле. Это рестораны «Мисливець» и «Шкиперский», ТРЦ «Зоряний», супермаркеты, гостинично-ресторанный комплекс «Адмирал», SPA-комплекс. «Данное направление привлекательно с точки зрения коттеджной застройки. В районе Ирпеня и Бучи имеются рекреационные участки, богатые лесными насаждениями. Поэтому здесь со временем будут строить не только коттеджи бизнес- и премиум-класса, но и эконом и эконом плюс», – считает Владимир Степенко, директор по маркетингу SV Development.
По мнению экспертов, после завершения строительства новой трассы Киев-Ирпень и окружной дороги в районе Бучи, это направление станет более привлекательным для застройщиков. А пока стоимость загородного жилья здесь самая низкая – от $ 706 до 937 за м2.

В ожидании усредненности

Сегодня в сегменте коттеджной недвижимости отсутствует такой формат, как эконом-класс. Эксперты считают, что по мере ослабления кризисных тисков, застройщики начнут осваивать отдаленные участки Киевской области, где выгодно возводить поселки эконом-класса. Ряд крупных компаний уже приобрели участки по всем направлениям в 40-60-километровой зоне от столицы. В планах девелоперов построить самые крупные по площади городки (на земельных участках от 200 га). «Мы работаем со многими инвесторами, застройщиками, девелоперами, которые заинтересованы в подобных проектах. Пока они остаются только на бумаге.

По сравнению с затратами на бензин, стоимость которого постоянно растет, электричка более выгодный вид транспорта, чем автомобиль

Сегодня застройщики не стремятся вкладывать в проекты большие финансовые ресурсы. Но это в перспективе – не ранее чем через год застройщики активизируются», – уверен Владимир Степенко.
По данным компании SV Development, сегодня из восьми коттеджных городков эконом-класса, находящихся в стадии строительства, только в Family House (Одесское направление, с. Боярка) и «Иванково» (Бориспольское направление, с. Иванково) ведутся работы, остальные проекты заморожены.
По мнению экспертов, не останется без внимания застройщиков и концепция дачных коттеджных поселков. Суть формата в том, что люди здесь не будут проживать постоянно, а лишь приезжать на выходные, в праздники или провести свой отпуск на свежем воздухе. Общая площадь домов на небольшом земельном участке в 6-8 соток составит от 50 до 120 м2. Снизить себестоимость строительства позволит применение дешевых технологий – деревянно-каркасных или так называемых сэндвич панелей. По желанию клиента дом можно построить из пенобетонных или газобетонных блоков, однако себестоимость строительства возрастет. В некоторых случаях может быть использована и классическая технология строительства – кирпич. Стоимость такого дома (с учетом площади участка) составит от $ 30 тыс. до 100 тыс. «Сегодня сложно реализовать такую концепцию, поскольку каждый застройщик хочет минимизировать свои расходы. Кроме этого, в 40-60-километровой зоне от Киева можно приобрести земельный участок гораздо дешевле, чем в непосредственной близости к столице. Для потребителей таких форматов недвижимости электрички могут стать удобным средством передвижения», – считает Владимир Степенко.
По сравнению с затратами на бензин, стоимость которого постоянно растет, этот вид транспорта более выгодный, чем автомобиль. Поэтому реализация таких дачных коттеджных городков была бы удачна, если бы они строились недалеко от железнодорожных станций.

Убыточные электрички

Парадоксально, но именно пригородные перевозки, на которые приходится 70-80% всей пассажирской работы «Укрзалізниці», приносят ей основные потери. Сегодня электрички себя не окупают. Причина тотальной убыточности в том, что пригородные поезда перевозят огромное количество льготников. В Законе Украины «О железнодорожном транспорте» четко говорится о том, что перевозка льготников должна компенсироваться железной дороге из государственного и местного бюджетов. Однако понесенные потери возмещаются, как правило, менее чем на треть.
Выйти из сложившейся ситуации можно только в том случае, если к проблеме подойти комплексно. Например, железнодорожники предлагают изменить существующий порядок выдачи льгот на адресную денежную помощь. «Такие перемены дадут возможность обеспечить социальные права граждан и вместе с тем сократить затраты на реализацию соответствующих программ за счет автоматизации и всестороннего контроля за выдачей и использованием льгот», — считает первый заместитель начальника Главного управления пригородных пассажирских перевозок «Укрзалізниці» Александр Гудков. Кроме этого, железнодорожники настаивают на введении электронного проездного билета для льготников.
Тариф на перевозку пассажиров уже давно не соответствует экономически обоснованному уровню, уверяют железнодорожники. Чтобы выйти на покрытие расходов от перевозок, тарифы необходимо поднять почти в семь раз. В нынешних условиях это не представляется возможным.
Эксперты считают, что выход из сложившейся ситуации стоит искать в повышении качества предоставляемых услуг в пригородном сообщении. Стратегическое решение проблемы состоит в диверсификации услуг железной дороги по группам пассажиров. «Сделать

Стратегическое решение проблемы состоит в диверсификации услуг железной дороги по группам пассажиров

рентабельным сектор пассажирских пригородных перевозок возможно только в том случае, если пассажиров разделить по группам. Классификацию услуг пригородного сектора целесообразно проводить по трем ключевым направлениям: сохранение социальных перевозок, внедрение пригородных поездов повышенной комфортности, организация движения муниципальных электричек и рельсовых автобусов. В свою очередь это позволит привлечь в сектор финансовые ресурсы, поскольку новое качество услуг даст основание для повышения стоимости проезда. В то же время, как показывает практика, новые современные виды перевозок являются и более экономичными по сравнению с традиционными», – говорит Дмитрий Подтуркин, руководитель экспертной группы Консорциума «Менеджмент Консалтинг Груп».
Таким образом, изменение и улучшение качества услуг электропоездов позволит поднять инвестиционную привлекательность загородного жилья.