Автор: Юрий Григоренко

Недвижимость «обездвижилась»

Насколько быстро картина роста благосостояния народа изменила свои очертания, и все происходящее за последний год смыло нереальную красочность прошлого.
Данные Госкомстата за I полугодие нынешнего года явно неутешительные: объемы выполненных строительно-монтажных работ по Украине снизились на 55%, объемы капиталовложений в строительство – на 58%, а объемы введенного в эксплуатацию жилья упали на 44% по сравнению с январем-июнем 2008-го. В данный момент на 80-90% строительных площадок работы приостановлены либо заморожены, и совсем не ведется строительство новых проектов.
«Почти остановленное ипотечное кредитование на фоне уменьшения доходов граждан, безработицы, сложностей с получением депозитов, ухудшение потребительских настроений привели к сокращению числа сделок как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Такая ситуация вернула к жизни давно забытый вариант обмена жилья с доплатой», – рассказывает начальник сектора финансирования строительства рейтингового агентства ООО «Кредит-Рейтинг» Елена Кучерявая.
В этой связи ипотечные портфели украинских банков сокращаются только за счет погашения ранее выданных кредитов. Так, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, за 6 месяцев 2009 г. общий ипотечный портфель банков сократился на 6,79%, или на 7,2 млрд грн.
По мнению директора инвестиционно-консалтинговой компании Capital Invest Group LLC Натальи Корецкой, часть причин кризиса на рынке недвижимости кроется в низком уровне профессионализма его участников. «Во время строительного бума появилось много застройщиков, для которых эта сфера никогда не была профильной. Проблема в том, что землю для застройки получали компании без лицензий, опыта работы на рынке и собственных средств для строительства. Последующая судьба согласованного проекта застройки так или иначе утяжелялась кредитом на строительство. Застройщики в первых лицах вели продажи непосредственно заинтересованным покупателям, не отражая публично объемы привлеченных средств, не ведя реестры продаж и зачастую не неся никакой ответственности за невыполнение своих обязательств перед клиентами. Разогретый рынок динамично подгонял цены, хотя уже в середине 2008 года опасения за его нездоровое растущее состояние начали высказывать в первую очередь банкиры и эксперты, ожидая периода стагнации, никак не предполагая грандиозного обвала цен и покупательской способности», – считает консультант.
Следует отметить, что основная часть объектов строилась за счет заемного капитала – средств населения, банковских кредитов и выпуска корпоративных облигаций. Впрочем, руководитель отдела инспекций и оценки (Украина, Беларусь, Молдова, Армения, Грузия) Bureau Veritas Валентин Покачайло считает, что в такой ситуации нет ничего уникального, так как во всем мире практикуется строительство за счет заемных средств. Однако зависимость от внешнего финансирования привело к тому, что банковский кризис перерос в проблемы на рынке недвижимости.
Динамика развития рынка недвижимости происходила за счет растущего спроса на жилую и коммерческую недвижимость, что привело к естественному появлению спекулятивного движения, подмененного понятием «инвестиция». Покупая «первую недвижимость», клиенты привлекали часть своих сбережений, а при нехватке средств обращались в банк за кредитом. «Вторая недвижимость» для семьи могла быть загородным домом или приобретением земельного участка с перспективой застройки, но ни первое, ни второе никак не является частным инвестиционным проектом. Если человек берет кредит в банке на покупку своей первой квартиры или продает одно жилье, а затем с помощью заемных средств приобретает другое, то такой процесс в пользу улучшения качества условий жизни нельзя назвать инвестированием в классическом определении. Первые «инвесторы», купившие недвижимость на стадии «котлована», когда застройщик на старте проекта предлагал лояльные цены, позже успели продать приобретенные активы по рыночным ценам с динамикой полученной прибыли более 150% годовых. Такие «инвестиционные» схемы смогли обернуться три, иногда и четыре раза, но остановиться вовремя удалось немногим.
По словам аналитика инвестиционного фонда «Интерфон» Виктории Кернеш, инвестирование на стадии строительства базировалось на предпосылке удорожания недвижимости по мере выполнения строительных работ. Вложения в недвижимость ничем не отличаются от финансирования других видов бизнеса. Разница лишь в том, что они носят долгосрочный характер. «Недвижимость всегда растет в цене в перспективе, и быстро «вытянуть» деньги иногда невозможно. Поэтому следует избегать вложений на спекулятивном подъеме», – рассказывает начальник управления кредитной политики Platinum Bank Наталья Мациевская.

Ценовой фактор

Пытаясь подвести итоги экономических потрясений прошедшего года, можно сказать, что на рынке недвижимости идет почти информационная война, когда различные специалисты делают свои прогнозы по ценам, а риэлторы сообщают в СМИ об активизации сделок.Исследования, проведенные компанией Capital Invest Group LLC, подтверждают, что в течение 2009 г. цены на рынке жилого сектора поступательно снижались. Однако по данным компании SV Development, за период с 1 июля по 1 октября 2009 г. средняя цена реальных сделок по продаже квартир на вторичном рынке в Киеве выросла на 2,77%, достигнув отметки $ 1536 за кв. м. Разработка старых проектов и отсрочка начала строительства большого количества новых связана скорее с особенностями ценообразования, на которое повлияли и динамичный рост курса валюты, и изменения в работе банковской системы, и массовые  кадровые изменения в структурах коммерческих и государственных компаний, приведшие к невозможности стабильных отношений между государством, кредиторами и заемщиками.

Динамика экономических показателей и проведение в Украине Евро-2012 оказались иллюзией позитивного влияния на рынок недвижимости. Ситуацию ухудшило и то, что банки начали выдавать кредиты под незавершенное строительство в виде ипотечных облигаций

Общее мнение участников рынка, что цены в Украине до их обвала росли необоснованно, с ориентиром на высокий спрос и без учета нормы доходности, которая отражала бы инвестиционную привлекательность, а с учетом объема обязательств перед банками и дополнительных кредитов, полученных под будущие площадки для строительства. Таким образом был создан долговой мультипликатор, который мог обслуживаться только за счет динамики роста цен.
Собственно в высоких ценах Виктория Кернеш и видит одну из причин такого падения рынка: «Необоснованный рост цен на недвижимость во многом искусственно формировался застройщиками и девелоперами за счет накручивания себестоимости, перекредитований строительства, многократной переоценки залоговой недвижимости, что и создало «ипотечный ценовой пузырь», который лопнул и завалил украинский ипотечный рынок».
Ситуация сегодня обозначила, что понятие рыночной цены на недвижимость очень размыто. «Наблюдается низкий спрос, и при появлении реального покупателя продавцы готовы уступать в цене. В этой связи стоимость жилья, указанная в объявлениях, СМИ и Интернете, и цены реальных сделок значительно отличаются», – подчеркивает руководитель Capital Invest Group LLC. «Сделки купли-продажи недвижимости единичны, и стоимость недвижимости в каждом случае индивидуальна. Это связано с большой заинтересованностью продавца в реализации недвижимости, особенно если он имеет просроченные кредитные обязательства», – добавляет Валентин Покачайло.
Эксперты, делая оценку рынка в реальном времени, предполагают дальнейшее снижение стоимости цен на недвижимость. По мнению Натальи Корецкой, цены на недвижимость еще не достигли своего дна. Со своей стороны Виктория Кернеш отмечает, что одной из главных причин кризиса на рынке недвижимости стал неадекватный рост цен на недвижимость по отношению к реальным доходам украинцев. «Если же оценивать реальные доходы населения и стоимость жилья, то текущая его стоимость завышена как минимум на 50-80%. Поэтому реальной ценой на жилую недвижимость в Киеве можно считать $700-1000 за кв. м», – утверждает эксперт.
С другой стороны, эксперты отмечают сложность оценок и прогнозов в нынешних условиях. «Про справедливую цену на рынке недвижимости говорить сейчас сложно, ведь очень многие ошибались в прогнозах. Стабилизация рынка недвижимости ожидалась уже в начале II квартала, но с того времени цены упали еще ниже», – говорит Валентин Покачайло.
Теоретически, массовый выброс на рынок залоговых квартир банками может еще больше обвалить цены на недвижимость. По мнению Натальи Мациевской, опыт принудительного взыскания долгов этого года показал, что массовых продаж не будет. «Если поверить в самые пессимистические прогнозы, что просроченными уже стала половина всех ипотечных кредитов банковского сектора, то до принудительной продажи дойдет не более 10% залоговых квартир, а это сегодня для рынка предложений некритично. К тому же эти квартиры не попадут на рынок одновременно, поскольку процесс взыскания растянут в сроках», – поясняет банкир.

Ипотечная пирамида

Ипотечные рынки Украины и западных стран в одно и то же время проходили разные стадии развития: пока в Украине наблюдалась активизация и рост, в США и Европе уже существовали очевидные предпосылки начала падения рынка. «

Причиной отечественного ипотечного кризиса стали алчность и жадность строительных и девелоперских компаний. К тому же основная часть объектов строилась за счет заемного капитала – средств населения, банковских кредитов и выпуска корпоративных облигаций

Еще в конце І полугодия 2008 года, – рассказывает Наталья Корецкая, – стало ясно, что стоимость денег на мировом рынке капитала растет. При этом в Украине практически не обращали внимания на эти сигналы, и летом 2008 года еще активно выдавались ипотечные кредиты».Впрочем, по мнению Виктории Кернеш, ипотечные проблемы в США и в Украине имеют совершенно разную природу: «В США ипотечный кризис во многом был вызван чрезмерным инвестированием в производные ипотечные ценные бумаги. На украинском рынке такого рода ценных бумаг не было, и причиной отечественного ипотечного кризиса стали алчность и жадность строительных и девелоперских компаний».
Уже в 2007 г. эксперты говорили о том, что рынок «перегрет», ведь динамика роста ипотечного рынка была слишком высокой и не соответствовала экономическому развитию страны. «Перегрев» рынка аналитик ОАО «Эрсте Банк» Виктор Стефанишин видит в спекулятивном спросе, поддерживаемом информацией о высоком росте цен на недвижимость в предыдущих периодах, и в том, что недвижимость рассматривалась, как высоконадежная инвестиция.
Однако даже те, кто предвидел проблемы, не смогли предугадать время обвала рынка. «Последние, относительно благополучные для экономики годы сделали практически всех
беспечными. Как показали последующие события, динамика экономических показателей, проведение в Украине Евро-2012 и прочее оказалось иллюзией с точки зрения позитивного влияния на рынок недвижимости», – утверждает Наталья Корецкая.
Следует отметить, что в определенной мере и банки допустили ошибки в либерализации своей политики относительно ипотечного кредитования. По словам Натальи Мациевской, «мыльный пузырь» ипотечного рынка до кризиса отражался в несоблюдении двух основных показателей: коэффициента платежеспособности физических лиц и уровня покрытия по кредиту. «Некоторые банки допускали соотношение платежей по ипотечному кредиту к среднему чистому доходу заемщика на уровне 100% (международные стандарты рекомендовали 25-30%, для Украины допустимыми считались 50% с учетом низкого уровня доходов): дополнительно учитывали «серый» доход без какого-либо подтверждения его наличия (только со слов клиента), а также учитывался доход поручителей (родственники, друзья)», – рассказывает банкир.
Уровень покрытия по кредиту – размер кредитования заемщика банком. «Международные эксперты рекомендовали удерживать этот показатель на уровне 75-85%. Основная же масса участников рынка предлагала программы кредитования на уровне 90-95% (собственный взнос заемщика 5-10%), к тому же часто использовались акции по привлечению клиентов со 100%-ми данного показателя» – подчеркивает Наталья Мациевская.
Впрочем, динамике роста рынка «помогли» и сопутствующие факторы. Валентин Покачайло отмечает неправильную систему поощрения в банках, когда бонусы банковских сотрудников зависели от количества, а не от качества выданных ипотечных кредитов. Кроме того, многие банки не принимали во внимание цель покупки жилья – первое жилье для семьи или второе, или, возможно, для последующей сдачи недвижимости в аренду.
Со своей стороны Наталья Корецкая отмечает, что ипотечные ставки в Украине были существенно завышены, и многие ипотечные заемщики изначально ставили себя в положение заложников кредита уже потому, что были не в состоянии оценить юридические риски и их последствия, когда подписывали кредитные договоры.
Ситуацию в целом гораздо ухудшил и тот факт, что банки начали выдавать ипотечные кредиты под незавершенное строительство в виде ипотечных облигаций. Впрочем, облигации не прижились на украинском рынке из-за количества документов и сложных внутренних процедур, не всегда понятных рядовому покупателю.
Уже в дальнейшем негативно на рынок повлияло и то, что 80% всех ипотечных кредитов внутри страны были выданы в иностранной валюте, и девальвация гривны быстро отразилась на банковских ипотечных портфелях, которые привлекали для своих ипотечных программ внешние займы и были стимулированы со стороны Национального банка размещением гривневых ресурсов. Стартовавшая государственная ипотечная программа не успела реализоваться в необходимом для рынка объеме. Однако все это только следствия общего формального отношения к долгосрочному кредитованию.

Свет в конце туннеля

В нынешних условиях сложно, но крайне необходимо говорить о позитивных факторах всего произошедшего на рынке недвижимости. Случившийся обвал рынка заставит его участников выживать и в будущем более трезво оценивать его емкости и возможности.
Можно утверждать, что на рынке останутся только профессиональные компании, которые из кризиса выйдут более устойчивыми, в т.ч. за счет захвата рыночной доли своих менее удачливых коллег. Так, по мнению Виктории Кернеш, на рынке после кризиса останется не более 15% ранее работавших девелоперов и застройщиков.
Аналитики отмечают, что признаки стабилизации на рынке недвижимости стали проявляться уже летом текущего года. «Украинский рынок недвижимости был действительно «перегретым» и достиг ценового пика в конце сентября 2008 года. После паники вкладчиков банков в октябре и мер НБУ по стабилизации экономической ситуации цены начали стремительно падать, и уже через 3-4 месяца снизились на 40%. До июня 2009 года продолжалась коррекция рынка, и постепенно началось его небольшое оживление», – отмечает Виктор Стефанишин.
Возможно, украинский рынок недвижимости выберется из кризиса несколько быстрее, чем ожидают некоторые специалисты, но однозначно можно утверждать, что дешевых западных денег уже не будет. Это, по крайней мере, не позволит нынешним проблемам рынка повториться в том же масштабе, и заставит всех его участников быть более реалистичными.
Учитывая вышеназванные проблемы, банкиры не стремятся всеми силами изымать у должников квартиры, используя эту меру как крайнюю для возврата долгов. «Для финансового учреждения важно своевременно получать платежи по кредиту, пусть и в меньшем размере. Именно для этого банки и разрабатывают инструменты реструктуризации кредитов. Для заемщика главное – сохранить жилье, поскольку после дефолта по кредиту вероятность получения его в будущем сводится к нулю», – поясняет Наталья Мациевская.
Рынок недвижимости зависит от состояния экономики в целом, и пока она не начнет выходить из кризиса, восстановление одного отдельного сектора невозможно. «Определенное оживление на рынке ожидается после появления платежеспособного спроса, что возможно после возобновления ипотечного кредитования либо после значительного снижения цен на недвижимость. Однако даже в этих случаях первичный рынок недвижимости в течение значительного периода будет испытывать серьезный кризис доверия со стороны инвесторов», – резюмирует Елена Кучерявая.