Автор: Наталья Кушнир

Занимательная статистика

Проанализировать рынок земли сегодня сложно как никогда. Охарактеризовать ситуацию достоверно и точно не под силу, пожалуй, ни одному эксперту, на что есть ряд причин. Во-первых, сделок проводится слишком мало и они очень индивидуальны, основываются на договоренности сторон и сопровождаются разного размера скидками. Во-вторых, участники и аналитики рынка сейчас не могут корректно определить его объемы, поскольку все данные по сделкам максимально закрыты. В-третьих, даже владея информацией, специалисты не спешат ею делиться откровенно, нередко предпочитая представить в выгодном для себя свете отдельные факты. Так, часть посредников и экспертов утверждает, что количество продаж на рынке сократилось, но они все же происходят. Другие признают, что за последние месяцы сделки если и были, то единичные. А некоторые заявляют о полном отсутствии операций по отдельным местностям киевского региона. Таким образом, при составлении картины рынка приходится использовать метод «средней температуры по больнице», хотя сами специалисты прибегают к усредненным цифрам крайне неохотно.
Наличие сложностей с ведением полной и объективной статистики подтверждает начальник отдела брокериджа риэлторской компании Geos Real Estate Ирина Орлецкая. По ее словам, в последние месяцы оформление сделок по купле-продаже земли в Киевской области крайне затруднено, и информация о них учитывается статистикой с опозданием. Кроме того, часть операций проводится «серыми» риэлторами, работающими «на местном уровне» – в селах и поселках, некоторые сделки осуществляются через продажу корпоративных прав предприятий-землепользователей, и легитимность таких действий находится под большим сомнением. Эксперт отмечает, что даже регулярные аналитические обозрения с индексами цен и ожидания не проясняют ситуацию на рынке земли и не позволяют с достаточной уверенностью прогнозировать его дальнейшее поведение в условиях усложняющегося финансово-экономического и политического положения в стране.
Обобщение информации и приведение цен к среднему показателю демонстрируют, что в начале-середине августа 2009 г. стоимость участков в Киевской области продолжала повсеместно снижаться, однако в отдельных районах происходил незначительный рост. По данным компании SV Development, в августе статистические цены могли за неделю почти на 1% подняться в одних районах и так же снизиться в других. Данную ситуацию аналитик компании Сергей Костецкий объясняет не прямым увеличением или уменьшением стоимости наделов (так быстро она меняться не может), а именно особенностями статистических расчетов. «В летний период собственники, ожидая потенциального роста цен осенью, снимают с продажи от 30 до 50% объектов – как правило, самых дешевых. Поскольку даже летом рынок функционирует, сделки происходят как раз по оставшимся более дорогим участкам – и, как следствие, статистика показывает, что цены растут. Но это вовсе не означает начало восстановления рынка», – проясняет картину эксперт.

Много наделов – хороших и разных

Рынок сегодня поражает разнообразием предложений: от земель у черты Киева – до наделов на границе с другим областями, от мелкой «нарезки» по 6-10 соток – до массивов по 100-200 га, от «голой» земли – до инженерно подготовленных под строительство участков, по ценам от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов за сотку.
Круг продавцов земли не претерпел качественных изменений: есть среди них как спекулянты, которые раньше, нередко прибегнув к ипотеке, скупали большие участки, а теперь дробят их и продают частями по 10-20 соток, так и обычные люди, которым наделы достались, например, по наследству.

Несмотря на сложную экономическую ситуацию, как и раньше, самый высокий интерес покупатели проявляют интерес к наделам в Конча-Заспе и прилегающей к Киеву части Обуховского района

По словам директора компании «Киевский фондовый центр» Клавдии Гончаровой, сейчас на продажу выставлено очень много земельных участков от 5 соток – под садоводство, до 4-5 га – под промышленную застройку и до 60-70 га – для ведения личного крестьянского хозяйства (ЛКХ, в обиходе чаще используют украинскую аббревиатуру – ОСГ). Наименьшей популярностью пользуются слишком мелкие (по 6-10 соток) и слишком крупные (по 20-30 га) наделы, а наибольшей – участки от 10-15 до 30 соток в прилегающих к Киеву районах, предпочтительно с выходом к лесу или водоему.
Самый высокий интерес покупатели на данном этапе проявляют к наделам под индивидуальную застройку размером 15-50 соток. При этом практически не привлекают внимания большие массивы данного целевого назначения.
Что касается крупных участков, то сегодня спросом может пользоваться земля ОСГ. «Сельское хозяйство у нас сейчас развивается довольно хорошо, условия для этого достаточно благоприятные, – делится наблюдениями генеральный директор компании Knight Frank LLC (Ukraine) Ярослава Чапко. – Тенденцией последнего времени становится концентрация сельскохозяйственных земель в руках крупных холдингов, которые диверсифицируют свою деятельность». При этом обработкой наделов в обязательном порядке занимаются либо входящие в структуру корпорации специализированные сельскохозяйственные компании, либо фермеры. Участки не должны простаивать, поскольку неиспользование земель по их целевому назначению является нарушением украинского законодательства.
По наблюдениям директора АН «Стольный град» Елены Рудиной, крупные (от 500 га) массивы под ОСГ сегодня интересуют появившихся на рынке покупателей из-за рубежа. Причем принципиальное значение для них имеют показатели плодородности почвы.
А вот наделы под строительство промышленных, логистических и коттеджных проектов сейчас невостребованы, т.к. даже существующие объекты не пользуются прежним спросом у арендаторов и покупателей.
Участки сегодня приобретаются для целей, актуальных в настоящее время. О покупках на перспективу или для последующей перепродажи рынок забыл на ближайшие месяцы (и, как думает большинство экспертов, годы). Однако, по мнению Ирины Орлецкой, земля продолжает привлекать к себе внимание потребителей. «Можно называть это отложенным спросом или ожиданием дна падения рынка, но интерес есть. Речь идет о крупных, от 100 га и выше, наделах недорогой земли ОСГ, о паевых участках от крестьян и сельсоветов, которые продаются в срочном порядке по демпинговым ценам. В целом рынок сегодня базируется на покупателях с наличными в руках и со строгой концепцией использования земли», – резюмирует риэлтор.

Выбор для среднего класса

Снизившиеся цены и широчайший выбор участков делают нынешнюю ситуацию на рынке выгодной для тех потенциальных покупателей, у которых есть денежные сбережения. «Уменьшение стоимости позволяет обладателям депозитных или просто накопленных средств приобретать наделы, ранее бывшие недоступными из-за их дороговизны», – говорит Клавдия Гончарова.
«Покупатель среднего класса, располагающий сбережениями до $ 200 тыс., сейчас имеет вполне реальную возможность купить дом с участком, цена на который в 2008 г. достигала $ 400 тыс. Интерес к крупным земельным массивам проявляют иностранные

Участки сегодня приобретаются для целей, актуальных в настоящее время. О покупках на перспективу или для последующей перепродажи рынок забыл на ближайшее месяцы, а то и годы

инвесторы, однако и отечественные бизнесмены высокого уровня готовы приобретать наделы площадью 0,5-2 га для строительства личной усадьбы», – отмечает Елена Рудина.
При этом, по наблюдениям Сергея Костецкого, сделки, как и раньше, происходят по участкам с самыми различными характеристиками. «Выбор зависит от потребностей и возможностей покупателя. Приобретают как элитные участки, стоимость которых снизилась с докризисных $ 30 тыс. до $ 8 тыс. за сотку, так и те, что с $ 2 тыс. – 3 тыс. подешевели до $ 500-600 за сотку. Традиционно самых дорогих вариантов и продаж по ним не более 7% от общего объема», – приводит цифры аналитик.
По-прежнему остаются привлекательными участки вблизи коттеджных городков: они ценятся выше, чем отдаленные от загородных комплексов или населенных пунктов. А вот географические акценты несколько смещаются. Как и раньше, возглавляют рейтинг популярности Конча-Заспа и прилегающая к Киеву часть Обуховского района, но риэлторы все чаще и настойчивее хвалят Одесское и Житомирское направления (Киево-Святошинский, Макаровский районы), Ирпень и Бучу, а также отдаленные и экологически благоприятные Кагарлыкский и Барышевский районы. Центрами притяжения на этих территориях становятся действующие объекты инфраструктуры – торгово-развлекательные центры, рестораны, гольф-поля, рыболовные пруды, конюшни и прочие заведения досуга и отдыха.
Варианты на расстоянии в 30-40 км от черты Киева, вдали от коммуникаций, дорог, природных богатств и объектов инфраструктуры теперь не привлекают внимания. Большинство покупок сейчас совершается под личные потребности, потому приоритетными являются близость к столице, престижность региона и его рекреационный потенциал.

Начало осени – не конец кризиса

Чтобы составить представление о нынешнем состоянии рынка, необходимо исходить из двух его основных параметров – цены на землю и интенсивности продаж. Аналитики такую информацию предоставляют регулярно, но, как уже было сказано ранее, уверенно опираться на нее сложно.

В августе 2009 г. стоимость участков в Киевской области продолжала снижаться, однако в отдельных районах происходил незначительный рост

 «Как правило, по каждой сделке продавцы идут на существенные скидки, поэтому корректно оценить стоимость земли не под силу ни одному аналитику, – говорит Ярослава Чапко. – В одних случаях дисконт составляет 5-20%, в других – интересные предложения реализуются по заявленной продавцом цене. Но эти данные – не показательны, и рынок пока остается в достаточно стабильном вялотекущем положении». Ввиду этого эксперты полагаются не только на цифры, но и на собственный практический опыт и профессиональное чутье.
Стоимость участка сегодня зависит от владельца. Кто-то снял свои объекты с продажи, другие вынуждены реализовать землю по бросовым ценам. А некоторые готовы ждать год-полтора, чтобы получить желаемую сумму, – скажем, собственники хороших наделов в Конча-Заспе. Также риэлторы приводят несколько примеров крупных привлекательных участков, которые до сих пор переоценены и выставлены по докризисной стоимости. Им еще обязательно предстоит пройти через процесс ценовой корректировки.
Бюджет реальных, заключаемых сегодня сделок ниже пиковых докризисных показателей минимум на 30%, чаще – на 50-60%. 

Участок для строительства частного дома, прежде всего, должен нравиться его будущим обитателям. Кроме того, желательно, чтобы надел был обеспечен коммуникациями и имел хорошую рекреационную зону

  «Сейчас можно констатировать практически двойное падение цен на землю и  значительное, почти в десять раз, сокращение количества продаж», – описывает существующую ситуацию Ирина Орлецкая.
Подтверждает данную тенденцию и Елена Рудина: «Покупки происходят по принципиально сниженной, по сравнению с 2008 г., стоимости. В нашей базе есть ряд участков, выставленных на продажу по цене, составляющей 70% от той, по которой данные наделы приобретались нынешними владельцами в 2007-2008 гг. Однако даже это не активизирует спрос – покупатели торгуются, добиваясь 50%-ных скидок».
По словам Сергея Костецкого, по всем районам Киевской области ежемесячно реализуется до 1 тыс. наделов. Причем общее количество продаваемых крупных участков снизилось с 350-400 га до нескольких десятков гектаров в месяц.
Сегодня о приобретениях стоимостью более миллиона долларов США речь не идет. По данным Клавдии Гончаровой, минимальный бюджет покупки сейчас составляет $ 20 тыс. за участок, а максимальная цена, встреченная ею на рынке, – $ 30 тыс. за сотку в районе Конча-Заспы. Эксперт считает, что в ближайшее время стремительного повышения стоимости земли не будет, хотя дно в данном сегменте уже достигнуто. «Украина еще не вышла из кризиса, в строительной сфере роста не наблюдается, следовательно, если цены и будут увеличиваться, то постепенно», – прогнозирует г-жа Гончарова.
То же говорит Сергей Костецкий о количестве сделок. По его мнению, в ближайшие полгода оно будет незначительно расти, но уровня I-II кварталов 2008 г. рынок  достигнет не скоро – минимум через 3-4 года.
Разделяет эту точку зрения и Ирина Орлецкая. По мнению специалиста, потребуется несколько лет, чтобы экономика нашей страны вернулась на докризисные позиции. «Вместе с улучшением финансового климата рынок земли, движимый личным интересом участников, будет восстанавливаться и развиваться. Не стоит забывать одно простое правило: если в сегменте жилой и коммерческой недвижимости «производство» новых квадратных метров возможно, то количество земли, пригодной для ведения личного сельского хозяйства, индивидуального и промышленного строительства, – ограничено. Поэтому спрос на нее будет всегда», – высказывает позицию всех аналитиков и посредников г-жа Орлецкая.

Эксперты считают, что рынок уже достиг дна или вплотную подошел к низшей точки падения. Однако это вовсе не предвещает быстрого восстановления

Строить прогнозы относительно дальнейшего поведения рынка земли экспертам мешают предстоящие зимой президентские выборы. Предсказать, как повлияют на ситуацию политические баталии, совмещенные с экономической нестабильностью, не берется никто. И все же, большинство специалистов считают, что рынок уже достиг дна или, по крайней мере, вплотную подошел к низшей точке падения. Однако это вовсе не предвещает быстрого восстановления – скорее, речь идет о неком периоде стагнации, на протяжении которого цены уже не будут существенно падать. Роста стоимости земли следует ожидать не ранее середины-конца 2010 г.

Основной совет, который готовы дать эксперты потенциальным покупателям, – максимально объективно оценить свои возможности, потребности и качество участка. Тратить деньги на дешевую, но бесперспективную землю они настоятельно не рекомендуют. Площадка для частного дома, прежде всего, должна нравиться его будущим обитателям. Кроме того, желательно, чтобы надел был обеспечен коммуникациями, имел хорошую рекреационную зону и располагался невдалеке от удобной магистрали, рядом с коттеджным городком либо другим населенным пунктом. Впрочем, те же требования выдвигаются и к участкам, которые покупаются для сбережения средств и с целью перепродажи после окончания кризиса. Появившийся большой выбор – хороший повод обратить внимание на качество.