Автор: Леся Панченко

Весь покрытый зеленью

Наверное, немного найдется людей, равнодушных к первозданной красоте Крыма. Причудливых очертаний горные хребты, уютные бухты, бескрайнее лазурное море, пряный воздух и необычайной синевы небо... В царской России здешние курорты были излюбленным местом отдыха титулованной знати.

Жилой Комплекс класса de luxe «Император»

Изысканные дворянские поместья, сохранившиеся до наших дней, стали не только ценнейшим историческим наследием полуострова, но и экскурсионной «изюминкой», которая притягивает ежегодно тысячи туристов. В советский период дача в Крыму была обязательным атрибутом для всех высокопоставленных чиновников, а в местных санаториях восстанавливали силы известные представители творческой и научной интеллигенции.

Однако в начале нынешнего столетия популярность крымских курортов начала снижаться. Представители динамично формировавшегося среднего класса переключили свое внимание на Турцию, Египет, Болгарию и Хорватию, а элита предпочла родному побережью респектабельные курорты Франции, Италии, Греции и Испании. Причины охлаждения интереса к Крыму были довольно банальны – высокая стоимость при отсутствии качественного сервиса, развитой инфраструктуры и психологической лояльности к отдыхающим. За равнозначную сумму за рубежом предлагали уровень услуг на порядок выше.

Свои коррективы в ситуацию внес строительный бум, вслед за столицей Украины охвативший и региональные центры. Когда возведение жилья из сугубо государственной задачи превратилось в коммерчески выгодную деятельность, полуостров буквально за несколько лет превратился в большую строительную площадку. За наиболее лакомые участки Южного берега между девелоперами разворачивались бурные баталии. Стоимость недвижимости в районе Большой Ялты росла невероятными темпами, достигая столичных показателей, а иногда и превышая их. Таким образом, по цене объектов премиум-класса Киев и Ялта занимали лидирующие позиции, удерживая ближайших конкурентов на приличной дистанции. При этом рынок элитного жилья ЮБК существенно отличался от остальных регионов страны по своей структуре, целевой аудитории и принципам ценообразования.

Курс на столицу

Конечно, Крым не отделен от мирового сообщества, и финансовый кризис, ударивший по рынкам недвижимости разных стран, не обошел полуостров стороной. Однако влияние экономического спада на регион, особенно на Большую Ялту, оказалось избирательным и столь же специфичным, как сам местный рынок. «С конца 2008 г. стоимость жилья в Крыму как на вторичном, так и на первичном рынке значительно снизилась.

На полуострове происходит такой же процесс «очищения» рынка недвижимости, как и в Киеве. Но настоящие премиум- и de luxe классы, хоть и ощущают на себе падение спроса, но существенно меньшее, чем в других категориях

Но Ялта является исключением – здесь уровень цен остается достаточно высоким», – подчеркивает Анатолий Шахновский, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании «Каскад».

Контрастов, присущих Ялте, невозможно не заметить. Узкие улочки малоэтажных квартальчиков пестрят новыми высотными комплексами, стихийные рынки соседствуют с изысканными бутиками мировых брендов, дорогие респектабельные автомобили припаркованы рядом с бюджетными малолитражками. Здесь все разделено на две категории: «для местных» и «для приезжих».

Такое разграничение справедливо и для рынка недвижимости. На внутренних потребителей здесь сориентирован исключительно эконом-класс, причем преимущественно это жилье вторичного сегмента. Что же касается комплексов бизнес- и премиум-категорий, то они рассчитаны на внешних покупателей. И крымские девелоперы отрыто декларируют такую позицию. «Наши клиенты – это в первую очередь представители Москвы, Санкт-Петербурга, нефтедобывающих регионов Сибири, столиц стран СНГ, – поясняет Элина Киреинкова, руководитель департамента маркетинга и продаж СК «КрымМаркетЦентр». – Во вторую – киевляне и жители крупных промышленно развитых и финансово благополучных городов Украины – Донецка, Днепропетровска, Запорожья. Также растет интерес покупателей из дальнего зарубежья, однако это в основном люди, ментально связанные с нашей страной (родом отсюда или когда-то здесь отдыхавшие и полюбившие Крым). На местных потребителей объекты высокого класса не сориентированы».

Таким образом, уровень спроса и ценовые параметры на первичном рынке Большой Ялты определяет не финансовая ситуация в регионе, а экономическая и политическая обстановка в стратегически значимых для крымского рынка точках. Именно от нее зависит покупательская способность клиентов и их готовность к инвестированию в курортную недвижимость. «Особенность крымского рынка элитного жилья в том, что он ориентирован на внешних покупателей, – подтверждает Ирина Буйная, начальник отдела продаж проекта «Никитский дворец». – Естественно, апартаменты для сезонного проживания на юге – это не первая квартира, и приобретается она не на последние деньги. Учитывая уникальный климат и природу ЮБК, спрос на такую недвижимость будет всегда, потому крымским застройщикам сегодняшнюю ситуацию нужно воспринимать не как кризис, а как паузу, позволяющую переосмыслить принципы работы, подход к качеству, методы продвижения объектов».

Выстоять и выиграть

В респектабельном районе Приморский парк, кроме престижной застройки, созданы SPA-комплекс, апарт-отель, прогулочная зона и ресторан с видом на Ялту

До недавнего времени в Крыму на разных стадиях готовности находилось около 250 жилых объектов, причем более половины из них – в достаточно компактной Большой Ялте, в частности в г. Ялта, Алушта и пгт Гурзуф. Именно здесь располагались наиболее привлекательные проекты и сформировались самые высокие цены. Круг застройщиков был достаточно широк – от местных компаний до крупных украинских холдингов и российских девелоперских структур. Однако, по оценкам игроков регионального рынка, более 70% строек сегодня остановлено. И восхитительные панорамы Южного берега портят унылые недострои.

В таких условиях весьма благополучно выглядят комплексы, на которых работы продолжаются. Ярослав Побежук, директор ДК GreenSpace Development, делится наблюдениями: «Наиболее уязвимой оказалась недвижимость среднего ценового сегмента из-за финансовых сложностей своей целевой аудитории. Также невостребован «псевдопремиум» – объекты, уровень которых не соответствует ни описаниям в рекламных буклетах, ни заявленной цене. Таковых на ЮБК немало. Настоящий премиум-класс, хоть и ощущает на себе падение спроса, но существенно меньшее, чем в двух предыдущих категориях».

Объясняется данная тенденция высокими требованиями людей, чей статус позволяет приобретать апартаменты в Крыму: уровень жилья должен соответствовать не только заявленной цене, но и потребностям покупателя. Хорошо зарабатывать лишь на природных преимуществах и удачном месторасположении участка, не уделяя должного внимания качеству строительства, инфраструктуре и прочим характеристикам объекта, в новых условиях будет нереально. На полуострове происходит такой же процесс «очищения» рынка недвижимости, как и в Киеве. «Сегодня в привлечении потребителя ведущую роль играет высокий уровень информированности, причем рекламные обещания не должны расходиться с действительностью, – подчеркивает Анатолий Шахновский. – Покупатели элитного жилья проявляют еще большую осмотрительность, чем раньше. Они никуда не спешат и внимательно наблюдают за развитием проекта, ходом строительства и политикой девелопера. Именно реальная ситуация на стройплощадке играет решающую роль».

Уровень сервиса и инфраструктуры в Крыму еще далек от мировых стандартов, потому на успешность проекта в значительной степени влияет его комплексность и автономность. Естественно, люди, приехавшие на побережье отдохнуть в апартаментах, за которые заплачена внушительная сумма, не хотят сталкиваться с бытовыми трудностями.

Сегодня на ЮБК остановлено более 70% строек. В таких условиях весьма благополучно выглядят комплексы, на которых работы продолжаются

Все инженерные сети должны функционировать исправно, а продуктовый магазин, фитнес-зал, уютный ресторанчик – находиться «под боком». Очень желательно также наличие управляющей компании, внутренней сервисной службы и охраны. «Многоэтажные комплексы, не имеющие надлежащей инфраструктуры, собственного пляжа или парковой зоны, продаются сложнее, – подтверждает Ярослав Побежук. – К тому же таким объектам создает конкуренцию сегмент частного жилья, который показал сегодня большую гибкость в ценообразовании».

Достойной внимания в Ялте можно назвать застройку Приморского парка – респектабельного райончика, венчающего центральную Набережную. Здесь создана богатая инфраструктура: SPA-комплекс, апарт-отель, ресторан с террасой над морем, прогулочная и парковая зоны. В Приморском парке, кроме существующего одноименного комплекса, возводятся еще два – «Парус» и «Омега», степень готовности которых уже превышает 50%. Стоимость апартаментов в них на данном этапе составляет $ 300 тыс. – 400 тыс. Из «живых» на сегодняшний день объектов стоит выделить комплекс элитных апартаментов класса «де-люкс» «Никитский дворец», строящийся в районе Никитского ботанического сада, комплекс бизнес-класса «Дарсан-Палас» в центральной Ялте (ул. Загородная), клубный дом «Император» в Ливадийском парке и клубный апарт-комплекс «Дом Композитора» в районе Набережной (ул. Екатерининская). Из введенных в эксплуатацию жилых комплексов стоит отметить «Шестой элемент» и «Эдинбург Тауэр» в центре Ялты, цена апартаментов здесь колеблется в пределах $ 4 тыс. – 5 тыс. за кв. м.

А вот среди остановленных следует упомянуть ранее активно рекламируемые комплексы «Адмиралтейский» в Ялте и «Аристократ» в Массандре – судя по тишине на стройплощадках, их покупатели еще не скоро смогут провести лето в собственных апартаментах.

Не благодаря, а вопреки

В Большой Ялте сложилась весьма неоднозначная ситуация с элитной застройкой. С одной стороны, все новые здания, расположенные на первой береговой линии или возвышенных участках с хорошими видовыми характеристиками, позиционировались в категориях «премиум» и даже «де-люкс». С другой – подавляющее большинство объектов не соответствует всем параметрам заявленного класса.

Покупатели элитного жилья сегодня проявляют большую осмотрительность - они внимательно наблюдают за ходом строительства, политикой девелопера и грамотностью концепции. На иллюстрации: жилой комплекс «Апарт-отель»

У ялтинских элитных комплексов есть несколько очень уязвимых мест. Во-первых, это подъездные пути: к некоторым расположенным на берегу моря объектам доехать можно только через город, по дорогам с весьма непривычными для жителей мегаполисов шириной и качеством. Во-вторых – придомовая территория: на ЮБК нередки примеры, когда пятно застройки занимает 99% участка – из-за стремления девелопера получить максимальную прибыль комплекс лишается элементарного двора, не говоря уже о прогулочной зоне. В-третьих – качество отделки фасадов: поскольку большая часть продаж ранее осуществлялась на ранних этапах строительства, а отделочные работы проводятся на завершающих его стадиях, то собственник квартиры в результате нередко сталкивался с низким качеством фасадной штукатурки, которая изрядно портит впечатление. Возможны «проколы» и с видовыми характеристиками, когда рядом с существующим зданием возводится новое и перекрывает часть обещанной жильцу панорамы на море или горы.

Недобросовестные девелоперы невольно делают услугу застройщикам, возводящим действительно качественное жилье. «Даже во времена кризиса цена на ликвидные объекты просела всего на 20-30%, а вот в неликвидных есть снижения и до 70%, – комментирует Михаил Бычков, директор АН «Ялта-Сити». – Так, стоимость апартаментов в Приморском парке достаточно устойчива и корректируется только на курсовую разницу, в то время как в верхней части Ялты, Гурзуфе, Форосе, Мисхоре цены уменьшились существенно. Кроме того, сегодня оживились продажи: вышли на рынок те покупатели, которые ранее не хотели приобретать недвижимость по завышенной стоимости. Устойчивость в нынешних условиях сохраняют особняки и виллы в удачных местах и перспективные земли под частную застройку. А вот на участки под высотные объекты цены снизились втрое, поскольку новых проектов сейчас никто не начинает».

Альтернативой комплексам и отелям на берегу моря, по прогнозам Александра Хрипуна, коммерческого директора девелоперской компании Caprate Partners, вскоре могут стать рекреационные объекты, которые строятся выше Южнобережного шоссе (главной магистрали, связывающей Ялту и Севастополь). «Кроме явных преимуществ для девелоперов (удобная транспортная доступность, больший выбор и меньшая стоимость участков), для покупателей апартаментов в таких комплексах тоже есть масса плюсов, – считает г-н Хрипун. – Во-первых – лучшая экология, поскольку ближе к горам прохладный горный воздух смешивается с восходящим влажным морским бризом, создавая оптимальное сочетание, во вторых – полный покой и тишина, так как сюда не долетает ни гул прибоя, ни шум толп отдыхающих, и в-третьих – та же транспортная доступность».

Что касается дальнейшего развития курортной жемчужины Украины, то, возможно, ее ждет некоторая целевая переориентация. Кризис приостановил рост количества апарт-комплексов, предназначенных для приобретения в собственность. Вполне вероятно, следующим этапом станет развитие рекреационной и отельной недвижимости. Конечно, этот сегмент требует больших усилий и не дает такой быстрой окупаемости, как продажа квартир, но всем понятно, что играть по старым правилам не получится, и новые необходимо формировать уже сегодня. Ирина Буйная считает, что в Ялте очень чувствуется недостаток отелей в категориях от трех до пяти звезд, и некоторые «замороженные» объекты с хорошим месторасположением могут быть выкуплены и переоборудованы под гостиницы. Тем более что требования отдыхающих растут с каждым годом, аренда маленьких квартирок и комнат интересует их все меньше, а комфортные отели по адекватным ценам – все больше.

Если к климату, красоте и историческому наследию Крыма добавить качественную рекреационно-туристическую инфраструктуру, он станет достойной альтернативой зарубежным курортам. Этот заповедный уголок стоит того, чтобы инвестировать деньги, силы и время. И даже если эти вложения не дадут таких быстрых и высоких доходов, к которым привыкли наши девелоперы, они, несомненно, компенсируются в будущем. А выиграют те, кто задаст верное направление на обновленном рынке.

Справка

Знаменитые люди XIX-XX вв., владевшие недвижимостью в Крыму 1.    Великие Российские императоры Александр II, Александр III, Николай II 2.    Князь Феликс Юсупов, генерал-губернатор Москвы 3.    Граф Михаил Воронцов, генерал-губернатор Новороссийского края 4.    Граф Лев Потоцкий, польский дворянин, владелец промышленной империи 5.    Князь Лев Голицын, основатель русского виноделия в Крыму 6.    Иван Айвазовский, российский художник-маринист 7.    Леся Украинка, украинская поэтесса 8.    Антон Чехов, российский писатель 9.    Александр Спендиаров, композитор и дирижер, основоположник армянской классической музыки 10.  Максимилиан Волошин, русский поэт Серебряного века