Авторы: Наталья Кушнир, Леся Панченко

Темпы роста цен на жилье в недавнем прошлом приводили к тому, что взятая как элитная ипотека через год-полтора могла стать по стоимости едва ли не равной среднестатистической квартире. Поэтому банкиры по-разному оценивали размеры ипотечных кредитов, которые можно было отнести к так называемой VIP-категории. Сегодня к ней можно причислить займы в $ 1 млн и более. Либо же, по мнению руководителя отдела продаж компании DCH Real Estate Елены Колесник, те залоговые объекты, которые приобретались по цене от $ 5 тыс. за кв. м.

Многие эксперты основной характеристикой банковских VIP-залогов по-прежнему считают их месторасположение. В Киеве это недвижимость в центре (в радиусе 1-2 км от Крещатика) и на Печерске, а также в дорогом частном секторе – в Царском Селе и Голосеево. Такие объекты характеризуются эксклюзивностью в силу своего ограниченного количества и потому наименее подвержены риску удешевления.

За пределами столицы география VIP-объектов также хорошо известна – к ним относятся, прежде всего, особняки в Обуховском районе. «Правда, – уточняет президент «Восточной инвестиционной группы» Алексей Бутенко, – речь все же идет преимущественно о домах в пределах градообразующих населенных пунктов либо в коттеджных городках. Отдельно стоящие особняки сейчас являются рисковым капиталовложением и залогом».

Сегодня далеко не все банки признают, что у них в ипотечном портфеле есть VIP-недвижимость. Часто они даже отрицают практику разделения залогов по стоимости. Действительно, в совокупном объеме доля объектов по цене от $ 1 млн невелика. В первую очередь, это коттеджи, во вторую – коммерческие помещения (нежилой фонд) и в третью – квартиры. По общей тенденции дорогая недвижимость теряет в стоимости медленнее, чем массовая. Однако в условиях кризиса некоторые переоцененные объекты уже «просели» на 50-60%.

Что бы ни говорили банки о своем отношении к разным категориям залогов, причесывать их под одну гребенку не получается. «К VIP-недвижимости стоит относиться с большей осторожностью, чем к обычным квартирам, – считает первый заместитель председателя правления «Партнер-банка» Андрей Онистрат. – В силу ограниченной ликвидности такие объекты зачастую многократно недооцениваются банком, поскольку стоимость недвижимости определяется по методу сравнения продаж. А так как у VIP-объектов почти нет аналогов, определить их реальную рыночную цену весьма затруднительно».

Действительно, VIP-залоги сегодня оказались для банков палкой о двух концах. С одной стороны, их собственники – преимущественно люди состоятельные и пребывающие в достаточно долгосрочных и успешных отношениях с банком и его топ-менеджментом. С другой – ликвидность объекта стоимостью несколько миллионов долларов всегда, а особенно теперь, ниже, чем у простых квартир, поскольку заплатить единоразово такую сумму мало кто может.

По наблюдениям директора финансовой компании «Фактор» Георгия Кононова, в каждом банке с обыкновенной и элитной залоговой недвижимостью работают разные службы. «Реализация VIP-объектов из-за невозможности заемщика погасить кредит – очень сложная и дорогостоящая задача. Круг покупателей элитной недвижимости и раньше был весьма ограничен, а финансовый кризис сузил его еще более», – констатирует эксперт.

Чтобы подстраховаться, банки в случаях с VIP-ипотекой часто прибегали к институту поручительства, объясняет заместитель директора АН «Компания «Стольный Град» Елена Рудина. Причем поручителями, как правило, были юридические лица, имевшие прямое либо косвенное отношение к заемщику. Объектом залога могла выступать как жилая, так и коммерческая недвижимость. Однако основная часть займов выдавалась под строительство загородных особняков, а под залог отдавалась земля, на которой они возводились. Покупка в кредит квартир на вторичном рынке, по наблюдениям г-жи Рудиной, в элитном сегменте происходила несколько реже: «На жилье стоимостью менее $ 1 млн кредиты брали, а вот займы свыше данной суммы – исключения. Приобретение элитных апартаментов – это, как правило, улучшение качества жизни, для которого у человека обычно уже были в обороте средства, позволявшие без привлечения внешнего ресурса перевести несколько миллионов долларов из активов в пассивы».

До ухудшения экономической ситуации казалось: VIP-заемщики найдут средства для выплаты кредитов в любом случае, но теперь стало ясно, что это не так. Сложности появились у всех, просто одни пытаются адаптироваться к сложившимся условиям и платить по новым схемам, а другие совершенно не способны погасить свои долги. Вторая категория заемщиков самая опасная для банков и практически безнадежная.

«Сегодня VIP-заемщик – это, как правило, разорившийся миниолигарх. Такие люди привыкли к своему богатству и никак не могут смириться с мыслью о том, что большая часть их благосостояния уже потеряна, – описывает портрет проблемного заемщика Андрей Онистрат. – Они продолжают обедать в дорогих ресторанах, одеваться в бутиках. Но, приходя в банк, ссылаются на финансовый кризис, на то, что дела в их компании идут уже не столь хорошо, и просят отсрочки платежей, кредитных каникул, реструктуризации долга».

Таких же людей не понаслышке знает Алексей Бутенко: «Это так называемые «скоробогатьки» – люди, которые быстро и зачастую неожиданно для самих себя разбогатели, например, продав пай земли и выручив за него несколько миллионов долларов. Многие в таких случаях начали жить не по средствам – приобретать дорогие автомобили и недвижимость в кредит – 10% стоимости внесли, а остальное рассчитывали как-нибудь погасить». Такую ситуацию девелопер наблюдал в окрестностях с. Процев Бориспольского района, где несколько лет назад начал развивать проекты коттеджных городков «Софиевка» и «Посольская Гута» и создал загородный клуб верховой езды «Конюшня Бутенко».

«Стоимость земли в регионе поднялась тогда с $ 1 тыс. до 15 тыс. за сотку, – отмечает г-н Бутенко. – В 2007 г. были реальные сделки по $ 1,5 млн за 1 га. На моих глазах люди, жившие раньше на сотни долларов в месяц, начинали покупать костюмы за тысячи, часы за десятки тысяч и машины за несколько сотен тысяч долларов. Особенно это было присуще местным жителям молодого возраста, до 40 лет. Среди них встречались те, кто шел в банк, вносил $ 200 тыс. – 300 тыс. и брал кредит в несколько миллионов долларов, который тратил на строительство дома или покупку квартиры. Думаю, только в нашем регионе количество подобных случаев – около нескольких сотен. Такие клиенты для финансового учреждения самые опасные, но это проблемы самого банка: вчера он гнался за показателями, а сегодня оценивает последствия».

Самые проблемные VIP-заемщики - люди, которые быстро и неожиданно разбогатели, например, продав пай земли и выручив за него несколько миллионов. Многие в таком случае стали жить не по средствам, а сегодня они никак не могут смириться с мыслью, что большая часть их состояния уже потеряна

Большинство банкиров с осторожностью высказываются на эту тему. Но многие эксперты сошлись во мнении, что проблемными заемщиками сегодня стали те, кто пытался спекулировать с помощью кредитов. Если банк вел необдуманную кредитную политику, раздавая деньги спекулянтам, то сегодня он несет значительные убытки. Те же клиенты, которые брали дорогой кредит для покупки недвижимости с целью развития бизнеса или для себя лично, больших проблем не создают. В зависимости от своего финансового состояния они либо платят согласно договору, либо просят отсрочки и реструктуризации долга. На общем фоне эта категория заемщиков выглядит более сознательной, с ними вполне можно вести разумный, аргументированный диалог.

Исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Алексей Пилипец считает, что наибольшие проблемы банкам создают мошенники, которые встречаются даже среди VIP-клиентов. Как утверждает эксперт, были случаи, когда такие заемщики по договоренности с топ-менеджментом финансового учреждения брали кредиты без намерения их возвращать. Но обычно солидные клиенты дорожат своей репутацией, поэтому всеми способами будут пытаться погасить долг.

Но деловая репутация – это еще не все. В Украине активно развивается институт кредитных историй, в частности, набирает обороты «Украинское бюро кредитных историй», имеющее 4-летний опыт работы и около 70-ти финансовых учреждений в качестве партнеров. Сейчас в портфеле этой организации более 15 тыс. кредитных историй, из которых почти 2 тыс. – негативные. Оказаться в списке ненадежных заемщиков не захочет ни один предприниматель, поскольку пятно на его репутации бросает тень и на всех членов его семьи, и на его бизнес, и на деловых партнеров.

Чтобы заемщикам было проще погашать кредиты, финансовые учреждения готовы идти на уступки – они предлагают своим клиентам сотрудничество, переговоры, разработку новых программ и концепций. Банкиры утверждают, что изымать заемную недвижимость им крайне невыгодно, ведь ее нужно содержать и продавать, а это выливается в дополнительные затраты.

«Могу с уверенностью сказать, что случаев реализации элитного имущества даже с коэффициентом региона в нашем банке не было, – говорит заместитель председателя правления банка «Хрещатик» Ирина Скирчук. – Все наши клиенты обслуживают свои кредиты достаточно добросовестно. Даже если в некоторых банках и существуют проблемы с погашением займов, то они достаточно неохотно идут на такие меры, как реализация жилья. В подобных ситуациях они в основном реструктуризируют долги. Но если заемщик вообще отказывается идти на контакт с банком, кредитно-финансовое учреждение предпринимает шаги для дальнейшей продажи имущества. Банки понимают, что сейчас тяжело всем, поэтому и создают разнообразные программы лояльности, которые позволяют индивидуально подходить к каждому клиенту. А кредиты реструктуризируют так, чтобы заемщики смогли их обслуживать, даже если доходы ощутимо снизились».

Сегодня банки действительно открыты к диалогу со своим клиентом. Пережив месяцы осенне-зимней паники, все немного успокоились, стали трезво оценивать перспективы и пытаться отыскать выходы из сложных ситуаций. Особенно заинтересованы банки в нахождении общего языка с заемщиками, которые обладают высоким статусом и связями. «В силу значительной стоимости элитных объектов, даже 20 проблемных VIP-кредитов с такими залогами несут потенциальную угрозу для любого банка. Если число их достигнет сотни, сложности будут очень существенными», – оценивает масштаб возможных проблем Андрей Онистрат.

Изымать залоговое имущество финансовым учреждениям невыгодно, так как его придется переоценивать в сторону уменьшения стоимости, чтобы продать. Но гораздо сильнее, чем банк, от снижения цены залога может пострадать заемщик – если имущество не удастся реализовать за сумму, покрывающую тело кредита, проценты и операционные затраты банка, всю недостающую часть клиенту придется выплачивать из собственного кармана. «Стоит ли говорить, что любое финучреждение предпочтет отказаться от такого шага. Тем более что залоговую VIP-недвижимость банкам придется продавать с дисконтом минимум 25%», – полагает Андрей Онистрат.

Если сделки по продаже VIP-объектов все же станут проводиться, то они будут непубличными – без анонсов в газетах и уведомлений на сайтах банков. Как объясняет Елена Рудина, у любого финансового учреждения обычно есть круг VIP-клиентов, среди которых и будет распространяться информация об имеющихся или потенциальных дорогих залогах. Если конкретный объект никого не заинтересовал в определенный срок, то банку не выгодно становиться его собственником. Кроме того, в случае необходимости подобрать покупателей на тот или иной VIP-залог банкиры обращаются к проверенным агентам по недвижимости или риэлторам. Но такое сотрудничество ведется преимущественно на уровне устных договоренностей и личных связей. Г-жа Рудина вспоминает, что некоторое время назад в Одессе, где количество дорогой недвижимости достаточно велико, отдельные банки начали публиковать в СМИ списки имеющегося у них залогового имущества. Но к ожидаемым результатам это не привело – ситуация получила неприятную огласку, ничего не продавалось, поднялась паника, исчезло понимание реальных цен на недвижимость. В результате от такого шага решено было отказаться.

Оказаться в списке ненадежных заемщиков не хочет ни один предприниматель, поскольку пятно на его репутации бросает тень и на членов его семьи, и на бизнес, и на деловых партнеров

Впрочем, переоценка объектов банками уже проводится – соответствующее постановление НБУ выдал еще в конце прошлого года. Но первые результаты этого мероприятия, по словам Георгия Кононова, показали, что лучше не менять стоимость залогов, хоть она и далеко не всегда отвечает рыночным условиям. Наиболее выгодная программа для банка – реструктуризация кредитного договора путем перевода валютного кредита в гривневый с пересмотром ставок, считает эксперт. Но на данном этапе тяжело сказать, захотят ли клиенты идти на такой шаг. Многие из них работают с иностранными рынками, имеют доступ к валюте или даже валютные запасы, да и большинство кредитов в свое время брались в евро и долларах из-за меньшей цены на них, по сравнению с гривной. Так что терять на разнице курса, платить лишние комиссионные и заниматься дополнительной бумажной работой вряд ли кому-то покажется привлекательным.

Главное в таких случаях – индивидуальный подход к заемщикам VIP-уровня. Банкам сейчас нужно делать все, чтобы сохранить своих клиентов и найти совместно с ними возможности для погашения займов. Возврат кредита доверия сегодня даже важнее возврата денежных кредитов, а затевать плохо урегулированный законодательством и не отработанный практикой процесс изъятия залоговой недвижимости, суд по которому при хорошем адвокате может затянуться до 2-3 лет, не выгодно ни банку, ни заемщику.