|
|
|
|
| |
|
|
| |
| |
| |
Copyright © 2007 ДОМ индекс
Все права защищены.
Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения издателя
Сделано в Студии About:Blank design
|
|
|
| |
Болгария: сосед с хорошей перспективой |
|
|
| |
| |
| Став полноценным членом Евросоюза 1 января 2007 года, Болгария за прошедшее время сумела воспользоваться преимуществами нового статуса с максимальной выгодой. Экономическая стабильность, приток иностранных инвестиций, потоки туристов, растущие объемы строительства и все больше покупателей недвижимости – таков итог евроинтеграции страны. И это – далеко не весь перечень положительных изменений. По прогнозам экспертов, дальше будет только лучше, потому на вопросы где и когда покупать недвижимость за рубежом, все чаще можно услышать ответ: в Болгарии и поскорее. |
|
|
|
|
| |
| |
Автор: Наталья Кушнир
Став полноценным членом Евросоюза 1 января 2007 года, Болгария за прошедшее время сумела воспользоваться преимуществами нового статуса с максимальной выгодой. Экономическая стабильность, приток иностранных инвестиций, потоки туристов, растущие объемы строительства и все больше покупателей недвижимости – таков итог евроинтеграции страны. И это – далеко не весь перечень положительных изменений. По прогнозам экспертов, дальше будет только лучше, потому на вопросы где и когда покупать недвижимость за рубежом, все чаще можно услышать ответ: в Болгарии и поскорее
Под влиянием Евросоюза
Эксперты единогласно заявляют, что Евросоюз на рынок недвижимости Болгарии оказал весьма ощутимое позитивное влияние. По наблюдениям представителя компании Yassen в Украине Андрея Зарубина, в последнее время болгарские жилые и коммерческие объекты приобрели большую инвестиционную привлекательность среди покупателей из Англии, Голландии и других западноевропейских государств, к тому же много иностранных девелоперских компаний стало активно застраивать просторы черноморского побережья. «На момент вступления Болгарии в ЕС местная недвижимость была относительно недорогой, а затем сразу начался неуклонный рост ее стоимости, который в 2007 г. составил около 30%. При этом и сейчас цены остаются не самыми высокими в Европе», – отмечает г-н Зарубин.
«После того как Болгария стала полноправным членом ЕС, пошел процесс выравнивания стоимости согласно среднеевропейскому уровню, – делится наблюдениями Виктор Вилков, руководитель проектов отдела кредитования Trasta komercbanka – латвийского банка, открывшего в Болгарии представительство для кредитования местной недвижимости. – Кроме того, дорожают стройматериалы, растут расходы на рабочую силу, потому ожидание повышения стоимости недвижимости в этой стране на 25-35% в год является обоснованным. Помимо того, вступление в Евросоюз влечет за собой огромные инвестиции. Согласно официальным источникам, с 2007 по 2014 гг. только из фондов ЕС должно поступить около EUR 10 млрд, что, бесспорно, повлияет и на цены».
Однако подобную уверенность разделяют не все риэлторы – некоторые называют сегодняшнюю стоимость болгарских объектов достаточно высокой, виду чего покупку квартиры правильней рассматривать как личное приобретение, а не интересную инвестицию. Действительно, на Солнечном Берегу и в горах апартаменты и дома существенно подорожали, но на фоне большинства курортных стран Европы Болгария остается более чем конкурентоспособной. А с учетом прогнозируемого экспертами процента роста цен в текущем году, подобную инвестицию никак нельзя назвать невыгодной.
Это ярче всего подтверждают цифры, приведенные Иваном Малаховым, директором компании Sun City. На первом месте по объему прямых иностранных капиталовложений была и остается Великобритания (EUR 5,687 млрд, что является 16% всех прямых инвестиций в экономику Болгарии). Затем идут Бельгия и Люксембург (по EUR 716 млн), Нидерланды (EUR 542 млн), Австрия (EUR 475,1 млн), Греция (EUR 408 млн), Испания (EUR 314 млн) и Кипр (EUR 198 млн). «Среди инвесторов из стран Восточной Европы лидируют литовцы, поляки и россияне, – отмечает г-н Малахов. – Украинцы пока только «раскачиваются», но со все большей амплитудой. Их активность увеличилась на 8%, появляются крупные отечественные инвесторы, скупающие порой целые апарт-отели или просторные земельные наделы».
Причины повышения интереса к Болгарии очевидны: после присоединения страны к ЕС жители западноевропейских государств почувствовали большую уверенность в защищенности своих капиталовложений, к тому же для них максимально упростилась процедура получения права долгосрочного пребывания на ее территории. Для украинцев и россиян, а также для их восточноевропейских соседей Болгария, через полгода вступающая в Шенгенскую зону, станет хорошим плацдармом для въезда во все страны Евросоюза. Не говоря уже о том, что после этого события эксперты ожидают очередной скачок цен на недвижимость.
Впрочем, кроме роста стоимости местных жилых и коммерческих объектов, в стране произошли и другие изменения. Так, туристы, риэлторы и их клиенты отмечают активное развитие курортной инфраструктуры и повышение уровня сервиса. Улучшилось качество самой недвижимости – обязывают уровень конкуренции и растущие запросы покупателей.
«В последнее время люди все реже приобретают жилье за EUR 500-600 за кв. м, как это было сразу после вступления страны в ЕС, – отмечает Виктор Вилков. – Многие поняли, что отдельно стоящий в поле комплекс, где до ближайшего ресторана нужно ехать 30 минут на машине, не является лучшим решением ни для инвестиций, ни для собственного отдыха. Сегодня при выборе апартаментов покупатели обращают внимание не только на уровень внутренней инфраструктуры комплекса, но и на наличие объектов сервиса и развлекательных заведений поблизости, поскольку данный фактор прямым образом сказывается на доходе от сдачи квартир в аренду и прибыльности покупки в целом. Кроме того, все больше застройщиков, осознавая новые потребности рынка, возводят недвижимость действительно европейского уровня».
К перечню позитивных перемен, произошедших благодаря евроинтеграции страны, Иван Малахов добавляет стремительное развитие транспортной отрасли. Так, увеличилось количество авиарейсов в Европу и страны СНГ, что сразу отразилось на составе туристов и покупателей жилых и коммерческих объектов. Как отмечает эксперт, налаженное сообщение с местом, где планируется приобретение недвижимости, является одним из важнейших факторов при ее выборе.
Уверенные изменения
За последние полтора-два года изменилась не только Болгария, но и запросы украинцев. «По-прежнему наибольшей популярностью пользуются черноморские курорты, особенно Солнечный Берег, – рассказывает Иван Малахов. – Но цена покупаемой нашими соотечественниками недвижимости несколько возросла: если в 2006-07 гг. это было EUR 60 тыс., то в начале 2008 г. – EUR 100 тыс. Впрочем, интерес к жилью стоимостью до EUR 40 тыс. тоже не падает».
Повышаются требования к качеству отделки и оборудования болгарских квартир, хотя по этим параметрам последние и так выгодно отличаются от украинских. По наблюдениям риэлторов, при принятии решения о покупке для наших сограждан играют важнейшую роль именно уровень ремонта и месторасположение апартаментов. А вот инвесторы из Западной Европы больше интересуются предоставляемым сервисом и комплектацией квартиры.
Не исчезло желание украинцев заработать на приобретении – как и прежде, большая часть недвижимости либо изначально покупается с целью сдачи в аренду, либо сдается во время отсутствия хозяев. Для этих целей лучше всего подходят апартаменты в современных жилых комплексах, которые изначально рассчитаны именно на такое использование. Поэтому в них уже необходимым набором стали бассейн, комнаты отдыха, салоны красоты, услуги по уборке территории и квартир.
По наблюдениям Виктора Вилкова, цены на апартаменты в подобных комплексах растут постоянно, а вот стоимость стоящих отдельно объектов иногда и вовсе не повышается. Инвесторы, как и туристы, выбирают известные курорты, например, в прошлом году Солнечный Берег посетило более 3 млн отдыхающих. Гораздо меньшим спросом пользуются комплексы, сооруженные в неудачных местах, а причиной их возникновения Виктор Вилков называет несовершенство местного рынка недвижимости.
Кроме морских курортов Болгарии с каждым годом становятся все более популярными ее горные регионы. И хотя, как признается Андрей Зарубин, они пока проигрывают австрийским или швейцарским, капиталовложения в объекты, расположенные в горах страны, очень выгодны.
Иван Малахов к перечню инвестиционно привлекательных зон добавляет гольф-курорты. В целом же эксперт рекомендует приобретать недвижимость в развивающихся туристических центрах. Еще более выгодна покупка на начальной стадии реализации объекта – разница в стоимости проекта и готового жилья может составлять до 30%, но обычно – около 10%. «Оглядываясь на темпы развития и рост цен на Солнечном Берегу, можно уверенно сказать, что через пару лет курорты-спутники станут столь же привлекательны и покажут хорошую динамику стоимости, – описывает перспективы рынка Иван Малахов. – Похожая ситуация наблюдается в северной (Албена, Золотые Пески) и в центральной (Обзор) части побережья. Но по объемам строительства эти районы все же уступают Солнечному Берегу».
Перспективы Болгарии все эксперты оценивают исключительно в положительном свете, единодушно отмечая, что даже мировой ипотечный кризис на местной недвижимости если и отразился, то совершенно незначительно. «Болгария – одна из немногих стран Европы, не ощутивших на себе мировую инфляцию в жилищном сегменте, – поясняет Иван Малахов. – Более того, страна заняла самую высокую ступень в Глобальном индексе цен на жилую недвижимость с показателем 33,7% роста за 2007 г.». Например, если в 2007 г. можно было купить апартаменты-студио за EUR 23 тыс., то сейчас аналогичные объекты выставлены за EUR 34 тыс. В выражении стоимости 1 кв. м это выглядит следующим образом: 2006 г. – EUR 560-900; 2007 г. – EUR 880-1600; начало 2008 г. – EUR 1100-2300. «Но с ростом цен растет и качество жилья, – уверяет г-н Малахов. – Есть комплексы высочайшего класса, стоимость 1 кв. м в которых доходит до EUR 3500, однако их пока очень мало».
Благодаря достаточно стабильной обстановке, резких колебаний цен на недвижимость в Болгарии не отмечалось. Незначительное замедление или снижение касается стоимости либо жилья времен социализма на вторичном рынке, либо небольшого количества не самых удачных новых объектов, по которым застройщики вынуждены снижать цены, чтобы сделать их инвестиционно более привлекательными. По наблюдениям Андрея Зарубина, больше всего выросли в стоимости объекты и земля на горнолыжных и черноморских курортах Болгарии, меньше всего – в провинциальных городах. Новыми направлениями, которые все активней осваиваются застройщиками и иностранными покупателями, эксперт называет южное побережье около границы с Турцией, где неподалеку от моря еще есть пустующие земли.
Тесное сотрудничество
О качественно новом уровне сотрудничества агентств недвижимости, застройщиков, банков и украинских покупателей апартаментов или домов в Болгарии не только говорят эксперты, но и свидетельствуют факты. Все чаще потенциальные покупатели обращаются в профессиональные компании, предпочитая не рисковать покупкой объекта через Интернет или случайных знакомых. Риэлторы, в свою очередь, расширяют список предложений, увеличивают количество партнеров-застройщиков, ищут новые связи с банками.
«Болгары считают Украину очень перспективным рынком – поступают предложения сотрудничества от все новых и новых компаний», – отмечает Андрей Зарубин повышающийся интерес к нашему государству.
А вот в ипотечном секторе пока что наблюдаются проблемы. Кредит для покупки недвижимости по-прежнему проще получить болгарам, чем иностранцам. Но в целом это возможно и для украинцев, причем еще и очень выгодно – кредит на 10 лет стоит 7-11% годовых. Правда, нашим соотечественникам банкиры предлагают ставки ближе к 11%, считая 7% более подходящими европейцам. Впрочем, по наблюдениям Ивана Малахова, для покупателей из стран СНГ банковский кредит в Болгарии пока не представляет особого интереса, что связано с возможностью рассрочки или даже кредитования у самого застройщика. Такой вариант проще, удобней, а порой и выгодней. Однако для граждан ЕС более привычно брать кредиты в европейских банках, например, в британских.
«Сейчас в Болгарии ипотека только набирает обороты, – рассказывает Виктор Вилков. – Финансовые учреждения, в том числе и филиалы европейских, начинают проводить агрессивную политику ипотечного кредитования, тогда как во всем мире (это касается и Украины) они перестают или уже перестали выдавать ипотечные займы». В подтверждение эксперт приводит нынешние условия кредитования в Trasta komercbanka. Первый взнос клиента составляет 30% от общей стоимости объекта, максимальный срок кредита для инвестиционных целей – 3-5 лет, для конечного покупателя – 15 лет. Более того, банк не ограничивается только финансированием – он консультирует по вопросам законодательства и налогообложения, берет на себя все формальности, связанные с оформлением документов, обеспечивает безопасность сделки и даже готов предложить конкретные объекты.
В целом процедура приобретения недвижимости за полтора года не изменилась, оставшись достаточно простой. «Сначала покупатель подписывает с продавцом предварительный договор, в котором четко оговариваются сроки и порядок заключения сделки, а также схема оплаты, – объясняет Виктор Вилков. – Затем в установленный срок у нотариуса подписывается окончательный договор купли-продажи, и примерно через месяц покупатель становится полноправным собственником недвижимости. Затраты на оформление составляют 3-4,5% от стоимости объекта. В эту сумму входят: местный налог – 2,3%, государственная пошлина – 0,1%, нотариальная пошлина – около 0,5%. Если же при покупке используется ипотечный кредит, затраты увеличиваются на 0,4-0,5% за счет госпошлины, страховки и оценки недвижимости».
Не освобождаются иностранцы и от уплаты ежегодных налогов – они в обязательном порядке становятся на учет в Болгарский статистический институт. Как объясняет Андрей Зарубин, владелец жилья в Болгарии должен ежегодно оплачивать 0,15% от налоговой стоимости недвижимости и таксу на бытовые отходы. Ставка налога на имущество одинакова как для физических и юридических лиц, так и для резидентов и нерезидентов.
Цены на коммунальные услуги колеблются в зависимости от региона, причем после вступления страны в ЕС был отмечен их некоторый рост. По словам Ивана Малахова, затраты на содержание недвижимости увеличились на 8–19% исходя из ее класса. Максимальный показатель характерен в основном для новых комплексов, в нем также учитываются объемы работ и качество сервиса. Например, содержание апартаментов может составлять от EUR 5 до 14 за кв. м в год.
Подобные цифры не отпугивают украинцев, наоборот, все больше наших сограждан считают вполне доступным и правильным приобретение недвижимости в солнечной Болгарии, которая близка нам не только исторически и географически, но и ментально. К тому же прельщает стабильность страны: покупая местную недвижимость, можно быть уверенным в том, что она станет надежным и выгодным капиталовложением. Частная собственность в Евросоюзе является высшей ценностью, а качество развивающихся болгарских курортов обещает только увеличение прибыли и, соответственно, уверенность в завтрашнем дне. |
|
|
|
| |
|
|
| |
№11 Ноябрь 08 |
|
№10 Октябрь 08 |
|
№9 Сентябрь 08 |
|
№7-8 Август 08 |
|
№6 Июнь 08 |
|
| |
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
|
|
