|
|
|
|
| |
|
|
| |
| |
| |
Copyright © 2007 ДОМ индекс
Все права защищены.
Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения издателя
Сделано в Студии About:Blank design
|
|
|
| |
Недолгая дорога к дому: кредит на коттедж в городке |
|
|
| |
| |
| В последнее время процесс переселения состоятельной прослойки киевлян за пределы города принял по-настоящему массовый характер. В среде с определенным доходом наличие усадьбы стало признаком статуса, своеобразным пропуском на высший уровень. И с каждым годом на загородном рынке все ярче проявляется тенденция переключения спроса с частных домовладений на коттеджи в организованных поселках. Именно в них в распоряжение жильцов предоставляется развитая внутренняя инфраструктура, необходимый набор коммуникаций и услуг. Для тех, кто не может сразу оплатить полную стоимость дома, девелоперы совместно с банками разрабатывают партнерские программы ипотечного кредитования. |
|
|
|
|
| |
| |
Автор: Леся Панченко
В последнее время процесс переселения состоятельной прослойки киевлян за пределы города принял по-настоящему массовый характер. В среде с определенным доходом наличие усадьбы стало признаком статуса, своеобразным пропуском на высший уровень. И с каждым годом на загородном рынке все ярче проявляется тенденция переключения спроса с частных домовладений на коттеджи в организованных поселках. Именно в них в распоряжение жильцов предоставляется развитая внутренняя инфраструктура, необходимый набор коммуникаций и услуг. Для тех, кто не может сразу оплатить полную стоимость дома, девелоперы совместно с банками разрабатывают партнерские программы ипотечного кредитования
Чем привлекателен коттеджный городок? Инвестора в первую очередь устраивает то, что вопросы, связанные с оформлением землеотвода, разработкой общей концепции поселка и проектов каждого коттеджа, подключением коммуникаций, озеленением территории, благоустройством подъездных путей и пр., берет на себя компания-девелопер. Покупателю остается приятная часть процесса: выбрать участок и тип усадьбы, оформить сделку, а по прошествии оговоренного срока подписать акт приема-передачи и приступить к внутреннему обустройству помещения.
В формате коттеджного городка есть неоспоримые преимущества и для тех, кто планирует воспользоваться ипотечным кредитом. Заемщику необходимо предоставить банку только доказательства собственной платежеспособности, а все остальные документы будут требоваться у застройщика. Если же компания-девелопер сотрудничает с определенным банком, готовым кредитовать ее покупателей, то клиент может рассчитывать на быстрое решение и лояльное отношение.
Партнерское плечо
Коттедж – достаточно дорогая и статусная покупка. Даже успешный и состоятельный человек, по праву претендующий на такое приобретение, не всегда имеет необходимую сумму в свободном распоряжении. В этом случае принято обращаться за поддержкой в банк. Покупка дома в кредит в развитых странах давно стала распространенной практикой. В Украине, из-за специфики земельных отношений, особенностей законодательства, а также высокой вероятности невыполнения застройщиком своих обязательств (недострой объекта или сдача его в ненадлежащем состоянии), финансовые институты крайне осторожно относятся к кредитованию коттеджей на стадии сооружения..jpg)
Подавляющее большинство банков, минимизируя собственные риски, выдвигают ряд дополнительных условий. К стандартной проверке платежеспособности человека в последнее время добавилось требование обязательного официального дохода, уровень которого позволяет претендовать на данный заем. Кроме того, кредиторы тщательно инспектируют девелопера городка, «чистоту» землеотвода под весь проект, а также разрешительную документацию на строительство.
Однако не будем забывать, что умение приспосабливаться и находить выход из сложных ситуаций – основополагающие качества отечественного бизнеса. Потому, несмотря на риски, девелоперы и банки ищут возможности для успешной работы в существующих условиях. В результате на отечественном рынке появилось несколько сбалансированных схем кредитования строящихся домовладений в организованных поселках.
Первый вариант – совместная программа банка и девелопера коттеджного городка. Ее суть состоит в следующем: финансовое учреждение проводит тщательную всестороннюю проверку застройщика и его объекта, и в случае положительного решения стороны обсуждают условия сотрудничества, залог, который будет принимать банк по данному проекту, а затем заключают договор о партнерстве. Преимущества данной схемы в том, что и банк, и застройщик имеют определенные гарантии, позволяющие им работать на взаимовыгодных условиях. А клиент, если, конечно, он соответствует критериям благонадежного заемщика, сможет получить быстрое и, главное, положительное решение о предоставлении кредита без необходимости отдавать в залог другое недвижимое имущество. Недостатком может стать завышенная ставка (в среднем на 1-1,5%) и условие от девелопера кредитоваться только в одном (или нескольких) банках-партнерах. Татьяна Гавронская, руководитель проекта коттеджного городка «Петрушки», рассказывает: «У нас есть своя программа с «БМ Банком», которая предусматривает лояльные условия финансирования наших покупателей. Мы предлагаем ее, но не навязываем – при желании клиент может обращаться в любой банк. В этом году в связи с ограничением сроков и сумм предоставления займов несколько наших покупателей получили отказ, хотя все документы у них были в порядке. И только наш банк-партнер смог их профинансировать. На этапе инвестирования мы предложили передать в залог объект незавершенного строительства, и нашим клиентам удалось получить кредит при степени готовности проекта около 60%, что было практически невозможно в других учреждениях».
Земельный треугольник
При втором распространенном варианте покупателю в первую очередь передаются права собственности на земельный надел. Но одновременно с заключением сделки купли-продажи подписывается договор подряда, который предусматривает сооружение на участке коттеджа по утвержденному проекту и установленным сметам единой для всего комплекса компанией-застройщиком. Обычно в данном случае девелоперы не используют партнерских схем, поскольку большинство банков, практикующих программы кредитования первичного загородного жилья, без проблем профинансируют клиента под залог надела. Однако при таком сценарии у застройщика должен быть идеальный порядок в документах, особенно касающихся земли (разумеется, необходимо, чтобы она должна находилась в его собственности), тогда у финансового учреждения не возникнет сомнений относительно ликвидности данного залога. К тому же девелопер обязан предоставить банку все запрашиваемые бумаги.
Опытом делится Андрей Гончаров, директор компании Zagorod Realty (коттеджный городок «Золоче»): «Я не сторонник привязки покупателя к одному финансовому учреждению. Многие наши клиенты уже обслуживаются в определенном банке, у них своя история взаимоотношений, и, конечно, им удобней кредитоваться там. Когда все документы оформлены правильно, проблем не возникает». Передача участка в собственность выгодна как банкам, так и самим покупателям, которые взамен вложенных средств сразу получают не только определенную гарантию, но и реальный ликвидный объект. «Ментальность наших людей такова, что их первый вопрос при вхождении в загородный сегмент – «Когда я получу землю в собственность?» – продолжает Андрей Гончаров. – А некоторые компании вообще не дают имущественных прав, используя различные схемы, в том числе создание фондов и выпуск целевых облигаций. Однако банки в качестве залога предпочитают именно землю, поскольку это более надежно, чем другие инструменты первичного рынка».
В то же время передача участка в собственность покупателя при незавершенном объекте несет в себе определенный риск для застройщика. Заключается он в том, что по закону право собственности на землю является главенствующим, и человек, получив на руки соответствующий документ, может в судебном порядке отказаться от услуг подряда и возводить на своем наделе коттедж либо самостоятельно, либо с привлечением посторонних подрядчиков, или же вообще не вести никаких работ.
Поскольку в большинстве случаев прибыль застройщика составляет сооружение и продажа дома, то такой сценарий для компании крайне нежелателен. Естественно, девелопер использует свои механизмы влияния на покупателя, дабы избежать подобной ситуации. Так, в договорах подряда указываются жесткие условия, не позволяющие безболезненно отказаться от услуг застройщика, и часто сам коттедж передается клиенту только после полной сдачи объекта. К тому же в распоряжении владельца городка находятся все коммуникации, которые просто не будут подключены к «чужому» дому. Во всяком случае, подобная ситуация теоретически допустима, но на самом деле не распространена. «Люди, приобретающие коттедж, зачастую нацелены жить в нем. Им важен результат – качественный, удобный дом, – рассуждает Татьяна Гавронская. – И когда они видят, что девелопер серьезно подходит к строительству, располагает хорошими мощностями и современным оборудованием, а также укладывается в сроки, то вряд ли будут идти на конфликт и отказываться от подряда».
Еще одной возможностью приобрести коттедж в кредит является предоставление банку альтернативного залога – ликвидного объекта недвижимости, находящегося в собственности заемщика. Так как загородные дома, в основном, покупают люди с уровнем дохода «выше среднего», то данная недвижимость становится второй (третьей и т. д.) в активах. В этом случае вопрос залога решается быстро. Начальник отдела кредитных продуктов OTP Bank Светлана Спицына поясняет: «Согласно нашим требованиям, кредит на строительство коттеджа выдается только при условии, что заемщик уже сделал свой первоначальный взнос в виде покупки земельного участка. Иначе клиенту необходимо предоставить в ипотеку альтернативное обеспечение (квартиру или дом), и тогда максимальная сумма кредита будет рассчитываться от стоимости предмета ипотеки».
Статус в рассрочку
С начала текущего года отечественные финансовые учреждения, стараясь соблюсти требования Нацбанка относительно норм ликвидности капитала, значительно сократили объемы кредитования (особенно долгосрочного) и ужесточили требования к заемщикам. Стремясь сохранить уровень продаж, практически все девелоперы коттеджных городков предлагают клиентам собственные программы рассрочки, благодаря которым можно выплачивать стоимость объекта траншами (несколько взносов на протяжении определенного промежутка времени). Поскольку финансисты отмечают распространенную тенденцию к погашению дорогих ипотечных кредитов с большим опережением сроков посредством крупных платежей, в загородном сегменте такие схемы поэтапной оплаты весьма оправданы и востребованы.
Преимуществом данных программ является экономия времени, требующегося на подготовку документов, а также денег, которые платятся банку в виде процентов за пользование и комиссионных за оформление и обслуживание кредита. Своей практикой делится Владимир Чупрынин, коммерческий директор компании «Европа» (коттеджный городок «Олімпік-Park»): «У нас есть две программы поэтапного финансирования – на 300 и на 150 дней. Они рассчитаны, в основном, на владельцев собственного бизнеса, которые могут гасить платеж из дохода, получаемого в определенный сезон или от конкретных сделок. Это выгодно, поскольку позволяет избежать процентов и не выкладывать всю сумму сразу. К тому же у нас предусмотрена система скидок за досрочное погашение. Если же человек не может позволить себе такие крупные выплаты, то есть смысл воспользоваться ипотечным кредитом».
О программе поэтапного финансирования рассказывает также Олег Хома, директор по продажам коттеджного городка «Вишневе Містечко»: «Первоочередная задача девелоперской компании – обеспечить прозрачность и гибкость механизма продаж. Около 1/5 домовладений в нашем проекте реализуется с использованием беспроцентной рассрочки. Первый взнос составляет 50% от стоимости усадьбы, и дальнейшее погашение всей суммы возможно в срок от 1 месяца до 1 года. Это предложение очень востребовано сейчас, в условиях затянувшегося кризиса ипотеки. Тем более что покупатели недвижимости VIP- и премиум-секторов больше заинтересованы в гарантированном краткосрочном ресурсе, чем в так называемых длинных деньгах».
Конечно, подобная схема не может в полной мере заменить банковские услуги, она является скорее компромиссным решением для бизнесменов, распоряжающихся собственными активами и прибылями. А вот для наемных менеджеров высшего и среднего звена, ежемесячный доход которых в Киеве уже позволяет претендовать на столь солидное приобретение, ипотека остается единственным реальным механизмом.
Временные трудности
Какое будущее ожидает отечественную ипотеку загородных усадеб с организованной инфраструктурой? Будут ли ее объемы увеличиваться пропорционально спросу? Или наоборот, спрос уменьшится из-за снижения доступности займов? У каждого эксперта свои прогнозы. Однако все игроки сходятся во мнении, что трудности в банковском секторе, вероятнее всего, носят временный характер, и вскоре ситуация стабилизируется.
Как свидетельствует практика, сегмент загородного жилья в поселках сохраняет устойчивые показатели роста, к тому же он наименее подвержен колебаниям рынка. Большинство девелоперов признают, что влияние сегодняшних сложностей на продажи весьма умеренное. Отчасти это можно объяснить так: в коттеджных поселках только от 30 до 50% домовладений приобретаются с участием заемных средств, в отличие от 80-90% в секторе городского жилья. «Данный вид кредита не является чувствительным к изменениям рынка, – объясняет Светлана Спицына. – В нашей стране, к сожалению, строительство коттеджа может позволить себе пока еще достаточно ограниченный круг граждан. Думаю, что в ближайшей перспективе банки не будут понижать ставки на этот вид займа, поскольку он рассчитан на клиентов со стабильно высоким финансовым положением».
Процентная ставка на первичную загородную недвижимость превышает среднерыночную по другим видам ипотеки. Однако банки не спешат анонсировать эту особенность, выставляя общую информацию, хотя получить заем на строящийся коттедж под стандартные сегодня 18-20% годовых в национальной валюте практически невозможно. А поскольку доля подобных кредитов в совокупном ипотечном портфеле украинских банков составляет 2,7% (по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации), разрабатывать специальные условия кредиторы не спешат. Решение о предоставлении ссуды на возведение усадьбы за городом обычно принимается кредитным комитетом в индивидуальном порядке. Чаще всего в таком случае речь будет идти о 22-25% годовых в гривнах. Финансисты аргументируют это более высокими рисками, сложной процедурой проверки и оформления залога, особенно если ним является земля или еще только сооружающийся объект.
«Хотелось бы видеть более простой и реально работающий механизм по оформлению прав собственности на незавершенное строительство, – высказывает свои пожелания Андрей Гончаров. – Сейчас получение этих документов занимает очень много времени, сил и средств. Проще дождаться окончания работ. Но у человека могут возникнуть разные обстоятельства, требующие такого решения. Длительность процедуры оформления актов на земельные участки сильно тормозит развитие данного сегмента ипотеки».
Несмотря на все сложности, кредитные программы строительства коттеджей будут расширяться, открывая потребителям новые возможности и перспективы. «Тут важную роль играет концепция продукта. Качественное предложение за разумную цену выстоит даже при кризисе, – рассуждает Владимир Чупрынин. – В сложных ипотечных условиях люди будут выбирать только лучшие объекты. Уровень кредитования, по моему мнению, во многом зависит от инвестиционной привлекательности проекта. Возможность выгодного и надежного вложения капитала – оптимальная ниша для тех, кому необходимо инвестировать средства».
Сегодня можно уверенно говорить о том, что у рынка коттеджных городков большое будущее. Но войдут в него лишь самые достойные. Нынешние сложности станут своеобразной «чисткой» – отфильтруются сомнительные схемы, неконкурентные цены, низкое качество и недобросовестная работа. Постоянно растущий, но все более избирательный спрос смогут удовлетворить только те застройщики, которые постоянно развиваются, уделяют равное внимание всем граням процесса реализации городка – от прозрачности землеотвода, разработки концепции, продуманной маркетинговой стратегии до качественного воплощения обещанного. А чтобы избежать пресыщения рынка и расширить сегмент платежеспособных покупателей, обязательными требованиями будут чистота процедур и доступность всей документации, позволяющей банкам наращивать объемы ипотечного кредитования на лояльных условиях. |
|
|
|
| |
|
|
| |
№11 Ноябрь 08 |
|
№10 Октябрь 08 |
|
№9 Сентябрь 08 |
|
№7-8 Август 08 |
|
№6 Июнь 08 |
|
| |
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
|
|
