|
|
|
|
| |
|
|
| |
| |
| |
Copyright © 2007 ДОМ индекс
Все права защищены.
Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения издателя
Сделано в Студии About:Blank design
|
|
|
| |
Эволюция стародачных мест |
|
|
| |
| |
| Когда древнеримскому императору Диоклетиану за 20 лет надоело править огромной империей, он удалился на свою виллу в Сплите выращивать капусту. И хотя в СССР не приветствовали быт Рима, многие горожане советской эпохи имели дачи, на которых работали по примеру императора. |
|
|
|
|
| |
| |
Автор: Иван Данюк
Когда древнеримскому императору Диоклетиану за 20 лет надоело править огромной империей, он удалился на свою виллу в Сплите выращивать капусту. И хотя в СССР не приветствовали быт Рима, многие горожане советской эпохи имели дачи, на которых работали по примеру императора
По стопам императора
Дачный образ жизни ХХ века закрепил понятие такого домовладения, как подсобного хозяйства, благодаря которому можно пополнить стол продовольствием, выращенным собственноручно. В условиях ограниченных зарплат овощи и фрукты с дачи позволяли экономить на покупке еды в магазинах и при этом откладывать деньги на покупку машины, бытовой техники либо мебели. Правда, для части партийной номенклатуры и для интеллигенции дача была просто местом отдыха от городской суеты без каких-либо хозяйственных привязок. С той эпохи прошло уже почти два десятка лет, и большинство стародачных массивов в Киеве и пригороде изменились до неузнаваемости.
Говоря о современных дачниках, обосновавшихся вблизи столицы, директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко не видит особых ментальных привязок к образу жизни времен Советского Союза. Выбор между коттеджем и дачей зависит от доходов семьи. Если они достаточно высоки, то приобретается коттедж, в ином случае – дача. Возрастной фактор (например, ностальгирующие по СССР люди старшего поколения), по мнению эксперта, здесь не играет существенной роли.
Владимир Коломейко, руководитель информационно-аналитического отдела группы компаний «Планета Оболонь», указывает на то, что ментальность, запросы и доходы у «старых» и «новых» дачников разные. Если первые больше ориентируются на общественный транспорт, то вторые – на собственные машины. Продают же дачи, по мнению г-на Коломейко, люди средних лет, которым они достались в наследство. Ну а мотивом в большинстве случаев выступает желание за вырученные деньги улучшить свои жилищные условия.
Существует и вторая категория продавцов – владельцы нескольких дач. Если у хозяина две или даже три дачи, то одну он продает, а вырученные деньги вкладывает в ремонт второго дома или пускает на другие цели. «Я знаю пример, когда один человек продал усадьбу в 40 км от Киева, чтобы пользоваться коттеджем на Осокорках, – рассказывает Владимир Степенко. – Никому не выгодно содержать две дачи, одна из которых фактически пустует».
География
Стародачных мест в Киеве и пригороде предостаточно, но по мере расширения границ столицы их становится все меньше. Одна часть садовых массивов продолжает существовать в прежнем режиме, но другая постепенно урбанизируется и теряет свои экологические преимущества. Ярким примером может служить район Караваевых дач. Если в XIX веке дачи известного хирурга Владимира Караваева находились на окраине города, то сейчас это едва ли не центр. Мегаполис поглощает Берковцы, Осокорки, Воскресенские и Русановские сады, остров Водников. В то же время свой особый статус сохранили Конча-Заспа и Пуща-Водица, где размещены уникальные резиденции, официально именуемые довольно скромно – «государственные дачи».
Исторически дачные кооперативы и садовые товарищества привязаны к живописным местам с богатой природой. В Обуховском районе это вся внутренняя часть Большой дамбы, массивы в Плютах, Козине, Романкове, Подгорцах, в районе Голубого озера, а также вблизи г. Украинка, на берегу р. Стугны. Старыми дачными ареалами богат и Киево-Святошинский район: Боярка, Ирпень, Буча, Стоянка, Ворзель, Княжичи, Забирье и Малютянка, в которых центром притяжения выступают крупные лесные хозяйства. Чем дальше от Киева, тем менее престижными становятся дачи, хотя в Васильковском районе весьма популярны садовые массивы в Глевахе и Хлепче.
В северной части правобережного пригорода, в Вышгородском районе, как в прошлом, так и сегодня дачников притягивают берега Днепра, Киевского водохранилища и озер. Тут расположены «министерские дачи», кооперативы в Старых и Новых Петровцах, а также вблизи Хотяновки.
Левобережный пригород застраивался в более поздний период, но и здесь за последние несколько десятилетий сформировались цельные дачные массивы. В Бориспольском районе их разбивали на берегу Днепра и вблизи 2-го, 3-го и 4-го шлюзов, вдоль левобережной дамбы (Процев, Кийлов), а также на границе лесополос у окраин сел Счастливое и Малая Александровка. В Броварском районе дачники привязывались к живописным лугам и многочисленным изгибам р. Десна вблизи сел Зазимье, Пуховка и Рожны.
Преобладающее количество стародачных мест находится на правобережной части киевского региона. «В ракурсе активного развития загородного рынка сегодня приобрели большую популярность города и поселки, которые расположены недалеко от столицы и раньше были не очень привлекательными для жителей мегаполиса», – отмечает Владимир Столитний, заместитель директора АН «Альянс-Брок».
«Усадьбы в стародачных массивах востребованы во всех без исключения направлениях, но различными слоями покупателей, – констатирует Владимир Коломейко. – К примеру, дачи в черте Киева, а также в непосредственной близости к нему, рядом с Днепром, озерами и лесами стараются приобрести очень обеспеченные люди. Те же, для кого стоимость подобной недвижимости слишком высока, рассматривают предложения на больших садовых массивах рядом с остановками электричек (например, в Глевахе)».
Портрет дачи
Подавляющее большинство дачных кооперативов советской эпохи абсолютно идентичны – это разбивка на участки по 6 соток, гораздо реже по 10 соток, а в садовых товариществах возле р. Стугна наделы ограничиваются даже 4-мя сотками. Правда, в последние годы, пройдя путь объединения 2–4-х участков, в продаже стали появляться дачи по 12-20 соток.
Естественно, не всем нравятся такие маленькие земельные лоскутки, потому сейчас наблюдается тенденция последовательной скупки нескольких соседствующих дачных участков, например, для строительства крупного особняка.
Но не все так просто. По словам Владимира Столитнего, люди не спешат избавляться от недвижимости, ожидая, когда она подрастет в цене, и чтобы уговорить владельцев двух соседних наделов продать их, необходимы немалые финансовые затраты. «Среди желающих приобрести смежные участки сегодня на рынке большая конкуренция, – говорит Владимир Коломейко. – Поэтому денег для такой покупки обычно нужно непропорционально много. К тому же нередко приходится приобретать равноценные дачи для соседей на других массивах». Стоит также отметить, что при торгах конкуренцию будущим владельцам дач составляют и перекупщики.
Если с площадью земельного участка советским дачникам приходилось мириться, то с размером дома возникали сложности. «Максимальная площадь дач очень жестко регламентировалась на уровне распоряжений Совета министров УССР, – говорит Владимир Коломейко. – Разрешалось порядка 28 кв. м в садовом домике, плюс веранда 8-10 кв. м и сарайчик для хранения сельхозинвентаря. Почему-то даже регламентировалась максимальная глубина погреба. Знаю реальный случай, когда хозяев, построивших садовый дом из списанных железобетонных панелей немного большей площади (по размерам панелей), заставили отбивать лишние метры».
Однако уже в 1990-х ситуация кардинально изменилась – появились 2-уровневые строения с мансардами, никак не вписывающиеся в советскую дачную квадратуру. «Наиболее встречаемые на тот момент параметры домов – 5х7 м, но в 2 этажа», – замечает Андрей Кудрин, директор компании «Загородная Жизнь».
Г-н Коломейко указывает на то, что большинство дач (пусть даже 3-этажных) в документах значатся как «садовые домики» для сезонного проживания. Они расположены на землях, отведенных садовым товариществам для вполне конкретной деятельности, которая регламентируется законодательно и записана в уставах этих товариществ. Изменить предназначение такого участка земли очень сложно. Тем не менее, люди строят на них, что хотят.
«Наибольшей популярностью сегодня пользуются либо спроектированные со вкусом новые дачи, либо земля, – объясняет Владимир Коломейко. – А вот садовые домики 1960-70-х гг. к стоимости участка мало что добавляют. Большинство из них ремонту уже не подлежат, потому покупатели сносят такие дачи, а на их месте возводят коттеджи гораздо большего размера».
«Строения старше 20-ти лет спросом не пользуются, – констатирует Владимир Степенко. – 25–30-летние дома, как правило, сносят, но если дача кирпичная, относительно просторная (от 80 до 120 кв. м) и в нормальном состоянии, то покупатель может сделать там ремонт и использовать ее для загородного отдыха».
Если обобщить мнения всех экспертов, то инженерная инфраструктура дачного поселка будет следующей. Практически все массивы электрифицированы, хотя редко имеют трансформаторные или резервные подстанции, гарантирующие бесперебойное электроснабжение круглый год. Еще не все поселки газифицированы, поэтому могут использоваться газовые баллоны. Системы канализации и водоснабжения, как правило, индивидуальные, однако в отдельных садоводческих товариществах есть водонапорные башни и централизованный водопровод.
Следует учесть, что юридический статус дачного участка не позволяет его владельцам зарегистрировать себя или своих детей по такому адресу. Но хозяин подобной недвижимости обычно уже прописан в городе, а дачу рассматривает лишь как уголок для сезонного отдыха.
Конечно, дачные портреты отличаются в зависимости от местности. Например, в Пуще-Водице старые дачи имеют достаточно большой метраж и вычурные украшения в архитектуре. А вот садовые домики в Стоянке и Капитановке сделаны по единому стандарту советской эпохи, потому ничем не примечательны. Дачи на внутреннем радиусе Большой дамбы и возле Голубого озера (Подгорцы) свидетельствуют о зажиточности их владельцев. Прибрежная линия садовых товариществ на Осокорках сегодня сплошь застроена особняками ценой в несколько миллионов долларов. Дома на острове Водников впечатляют своей роскошью, но высокие деревянные заборы и пустующие наделы создают грустную панораму. Дачи в Ирпене и Буче уже давно стали частью города (вместо стандартной нумерации участков по линиям они обзавелись названиями улиц). В окруженной соснами Пуще-Водице дорога качественная практически везде, а вот ехать на автомобиле по ухабистой грунтовке возле некоторых садовых массивов в Стоянке небезопасно даже в хорошую погоду.
К сожалению, для многих дачных поселков характерная картина – это соседство полуразвалившегося дачного домика с современным коттеджем. Стоит ли говорить, что владельца нового особняка такой вид приводит в уныние, да и при возможной продаже его ценовая позиция будет уязвимой.
Ценности и цена
Согласно последним исследованиям компании «Загородная Жизнь», коттеджный поселок с круглогодичным режимом проживания сегодня востребован в радиусе до 50-ти км вокруг Киева. И хотя дачный формат остается внутри этого кольца, только 5% покупателей, по данным компании, ориентированы на него. «Пока на рынке нет системного предложения приемлемых схем кредитования такого жилья, но в дальнейшем они будут востребованы», – полагает Андрей Кудрин.
Большинство экспертов указывают на то, что для человека, решившего приобрести дачу, главным фактором является ее месторасположение. Однако, по мнению Андрея Кудрина, предпочтения зависят от сегмента покупателей. Например, по данным компании «Загородная Жизнь», для покупателей сегмента «элит» приоритеты находятся в таком порядке: месторасположение дачного массива, площадь участка, однородность социальной среды, транспортная инфраструктура, наличие строений. А вот предпочтения сегмента «эконом» идут почти в противоположной очередности: стоимость участка, состояние дома, транспортная инфраструктура, месторасположение.
Владимир Степенко считает, что месторасположение является решающим фактором для любого сегмента покупателей дач. При этом в 15-20-ти км зоне большее внимание обращается на ценность самого участка, поскольку 10 соток могут стоить дороже, чем все строение. Естественно, если удельный вес земли в общей цене домовладения составляет 80%, скорее всего, владелец будет сносить старое сооружение и строить новый коттедж. А вот если дом и земля относительно равны по стоимости, то покупатель лишь частично реконструирует дачу.
Владимир Степенко указывает на то, что наименее ликвиден дачный формат на расстоянии более 40 км от границ Киева. Участок может находиться в живописной местности, но продать его по рыночной цене будет достаточно тяжело. К слову, некоторые агентства недвижимости предпочитают не работать с объектами, которые расположены за пределами 30-ти км зоны.
Наиболее наглядно привлекательность классических стародачных массивов иллюстрирует стоимость усадеб в популярных Осокорках и Буче. Так, цена земельных участков площадью 10-12 соток, расположенных на Осокорках недалеко от Днепра, находится в диапазоне $ 13,5 тыс. – 15 тыс. за сотку. Возведенные здесь современные коттеджи площадью 200-300 кв. м со всеми коммуникациями обойдутся в $ 460 тыс. – 720 тыс. в зависимости от качества строения и близости к водоемам. Есть тут и более статусные предложения новых особняков с дорогой отделкой «под ключ» на участках в 12-15 соток и в ценовом диапазоне $ 1,5 млн – 2,2 млн.
Аналогичные дачные усадьбы в Ирпене и Буче стоят несколько меньше: дома площадью 220-250 кв. м на участках в 12 соток предлагаются к продаже за $ 330 тыс. – 480 тыс. В то же время свободные от строений дачные участки здесь весьма ликвидны – они выставлены по $ 12 тыс. – 17 тыс. за сотку. Разумеется, цена садовых усадеб снижается по мере удаления от границ города, но даже на значительном расстоянии встречаются особняки, возведенные на нескольких объединенных участках, стоимость которых вполне сопоставима с коттеджами в городках бизнес-класса.
Перспективная трансформация
Будущее стародачных мест пока неясно. Например, Владимир Степенко считает, что нынешние садовые кооперативы могут трансформироваться наподобие коттеджных городков с определенным перечнем базовых услуг (охраной, ЖЭКом). Такие хорошо спланированные дачные поселки с небольшими домами и участками по 6-10 соток займут промежуточную нишу между полноценными коттеджными комплексами и представленными сейчас на рынке стародачными местами с их хаотичной застройкой.
Пытаясь заглянуть на 10 лет вперед, Андрей Кудрин прогнозирует скачок предложений в новом формате дачных поселков за пределами 50-км зоны от Киева. Как и коттеджные городки, они будут собирать плату за систему безопасности и инфраструктуры, а участки, возможно, будут продаваться с некоторыми ограничениями по выбору проекта и подрядчика. Дачный формат имеет перспективы и в разрезе новых технологий строительства (каркасные дома и быстровозводимые конструкции), причем эксперты прогнозируют его развитие как в эконом-, так и в элит-сегменте.
Однако не следует исключать и другой вариант трансформации стародачных мест. С каждым днем в столичном пригороде остается все меньше и меньше земли под сооружение коттеджей. Поэтому можно ожидать, что ленд-девелоперы обратят свои взоры на стародачные места и попытаются скупить не только пустующие, но и заселенные дома. И если старый садовый кооператив, находящийся в глубине роскошного леса либо на берегу реки, удастся выкупить «на корню», то он вполне сможет стать основой для возведения элитарного клубного городка. Как говорится, цель оправдывает средства. |
|
|
|
| |
|
|
| |
№7-8 Август 08 |
|
№6 Июнь 08 |
|
№5 Май 08 |
|
№4 Апрель 08 |
|
№3 Март 08 |
|
| |
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
|
|
