|
|
|
|
| |
|
|
| |
| |
| |
Copyright © 2007 ДОМ индекс
Все права защищены.
Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения издателя
Сделано в Студии About:Blank design
|
|
|
| |
Кипр: малая земля с большими возможностями |
|
|
| |
| |
| Кажется, что украинские покупатели кипрской недвижимости уже не переведутся никогда. Однажды открыв для себя этот небольшой остров, многие возвращаются сюда снова и снова в качестве туристов, затем с помощью риэлторов приобретают жилье, а со временем и сами начинают хорошо ориентироваться в особенностях местного рынка. Сегодня умы всех иностранных инвесторов занимают три ключевых вопроса: как отразятся политические и экономические события в стране на рынке недвижимости, почему кипрские объекты дороги как никогда раньше и что за такие немалые суммы остров может предоставить. |
|
|
|
|
| |
| |
Автор: Наталья Кушнир
Кажется, что украинские покупатели кипрской недвижимости уже не переведутся никогда. Однажды открыв для себя этот небольшой остров, многие возвращаются сюда снова и снова в качестве туристов, затем с помощью риэлторов приобретают жилье, а со временем и сами начинают хорошо ориентироваться в особенностях местного рынка. Сегодня умы всех иностранных инвесторов занимают три ключевых вопроса: как отразятся политические и экономические события в стране на рынке недвижимости, почему кипрские объекты дороги как никогда раньше и что за такие немалые суммы остров может предоставить
Факторы влияния
Внутренние и внешние политические события на Кипре уже не первый год отражаются не только на рынке местной недвижимости, но и на всех сферах экономики. Подготовка к вступлению и само вступление в Евросоюз в мае 2004 г., затем подготовка к введению евро и введение на острове этой валюты в январе текущего года – вот основные факторы влияния.
На всех этапах сближения страны с ЕС эксперты рынка по-разному оценивали ситуацию. Одни говорили, что единение с Евросоюзом ведет к росту стоимости недвижимости, другие утверждали, что рост – естественный и неминуемый процесс. Как бы там ни было, в прошедшие 4-5 лет жилые и коммерческие объекты на Кипре дорожали достаточно активными темпами – на 15-30% в зависимости от региона и типа. Но политика местного правительства заключается в поддержании умеренного повышения цен и недопущении резких скачков, потому в последнее время для острова более характерен рост на 15%, чем на 30%.
Недавнее вхождение Кипра в еврозону эксперты также характеризуют двояко. Кто-то говорит, что это усилило темпы увеличения стоимости недвижимости, но большинство склоняется к мнению, что введение евро прошло гладко и спокойно. Сами киприоты, естественно, имеют право жаловаться на подорожание некоторых продуктов питания, но глава украинского представительства кипрской строительной компании Pafilia Андрей Кремень считает, что рост цен произошел в рамках общей тенденции.
Такой же позиции придерживается и директор агентства недвижимости «Монарх», исполнительный директор «FIABCI Украина» Виктория Николенко: «Даже если взаимосвязь введения евро и повышения цен существует, то она очень незначительна».
Партнер компании «Афенида» Мария Кравец полагает, что на стоимость кипрской недвижимости большое влияние оказал рост курса евро по отношению к доллару США. Потому при возможном снижении курса евро/доллар, а также повышении ставок по ипотечным кредитам, цены на недвижимость упадут. По ее словам, если раньше было реально за счет аренды покрывать кредит, то сейчас такое не практикуется.
Самих киприотов и иностранных инвесторов ныне больше заботит наметившееся потепление в отношениях между северным (турецким) Кипром и южным (греческим). Сегодня руководители обеих частей острова ведут переговоры, но поскольку их диалог пока не особо активен, никаких ключевых договоренностей и изменений еще не достигнуто. Северный Кипр по-прежнему остается малопривлекательным и ненадежным для покупки недвижимости, хотя потенциал у него, как единодушно утверждают эксперты, очень хороший.
Северные земли составляют ценность, прежде всего, для греков-киприотов, которым, как объясняет Андрей Кремень, принадлежит значительная часть этих территорий. Их права на участки подтверждаются документами с оформленными титулами. Но каким образом будет решена данная проблема, еще неизвестно. В любом случае, объединение Кипра и урегулирование всех сопутствующих вопросов требует времени.
На фоне все более реальной возможности воссоединения страны появляется информация о молниеносном подорожании земли в северном регионе. Однако Мария Кравец называет это спекуляцией на тему будущей стоимости объектов и непроверенной информацией. Сегодня вложение капитала в турецкую часть острова эксперт считает весьма рискованным и рекомендует инвестировать только на небольшие сроки. «Наша компания высоко оценивает потенциальные возможности северного Кипра – доходность проектов там очень высока, порядка 60%, – говорит г-жа Кравец. – Но мы не спешим предлагать нашим клиентам объекты на данных территориях, так как до сих пор непонятна ситуация с легализацией «незаконно захваченных турками земель» и, соответственно, расположенной там недвижимости».
Осторожничает в отношении турецкого Кипра и Андрей Кремень: «Если обе части страны объединятся, то цены на участки и объекты на севере, скорее всего, увеличатся до уровня южных. Но сегодня об этом говорить рано, поскольку инвестировать в неопределенных и нестабильных условиях – опасно».
Дорогой и перспективный
Тем временем подорожание недвижимости уже зафиксировано на всей территории греческого Кипра. Если еще несколько лет назад покупка жилья на острове считалась «среднебюджетной», то сейчас Кипр назвать дешевой страной никак нельзя. Одной из причин повышения стоимости Виктория Николенко считает присоединение страны к Европейскому Союзу. «Увеличение спроса на объекты из-за уменьшения количества ограничений для граждан ЕС началось уже с 2001 г. и активизировалось в 2004 г., – обрисовывает ситуацию эксперт. – Как и во всех государствах, которые недавно вошли в Евросоюз, инвесторы покупают недвижимость на Кипре по причине более низких цен, чем в странах-старожилах ЕС. За 4 последних года местными властями было принято и адаптировано много новых законодательных актов, в результате чего условия жизни на острове достигли общеевропейского уровня. Дополнительной причиной роста стоимости недвижимости за прошедшие 2 года стало повышение мировых цен на нефть».
Именно в сближении с Европой видят причину роста цен и другие эксперты рынка, но объясняют это несколько иначе. Вхождение в ЕС вызвало необходимость создания соответствующего уровня жизни, а с ним и новых требований к жилью. Потому теперь на Кипре возводят больше высококачественных дорогих объектов и меньше однообразных дешевых.
«Сейчас на острове продолжается активное строительство новых зданий, в то время как в материковой Европе основной рынок – вторичный, за исключением некоторых побережий Испании, Португалии», – лаконично описывает ситуацию Мария Кравец.
Андрей Кремень считает, что кипрская недвижимость никогда и не была дешевой, скорее, она находилась в среднем ценовом диапазоне, примерно на одном уровне с Испанией. «Потому если украинцу нужна шенгенская виза, он выбирает Испанию, а если безопасность, обучение, инфраструктура – Кипр», – говорит эксперт. Кроме того, по его словам, когда рост цен на жилье немного превышает инфляцию – это вполне естественно и нормально.
Поскольку усилия правительства уже несколько лет направляются не только на поддержание стабильности в экономике, но и на повышение уровня обслуживания и развитие инфраструктуры, то вполне логично, что в стране появляются более дорогие сегменты недвижимости категории «5 звезд». Они кардинально отличаются от трехзвездочных апартаментов, которые строились еще 3-4 года назад, и даже от популярного в последнее время четырехзвездочного сегмента. А с появлением качественно новых объектов изменились и цены.
Благодаря сложившемуся разнообразию, кипрская недвижимость теперь способна удовлетворить и достаточно скромные запросы британцев, давно облюбовавших остров как место для достойной жизни на пенсии, и высокие требования славян, желающих получить максимум комфорта. «Ранее, – вспоминает Андрей Кремень, – около 70-80% покупателей вилл и квартир на Кипре составляли британцы и другие европейцы, интересовавшиеся относительно недорогим жильем в южной стране». Но сейчас на примере одного из своих объектов – комплекса Elysia Park в Пафосе – эксперт заметил другую тенденцию. По его данным, соотношение британцев и славян среди покупателей составило 50х50. При этом многие славяне приобретают апартаменты, чтобы сдавать их аренду тем же британцам, с ориентацией на вкусы которых, собственно, и был спроектирован данный комплекс.
Кроме британцев Кипр достаточно активно осваивают россияне, греки, шведы и немцы. К ним все чаще стали присоединяться украинцы, киргизы, казахи и армяне. Требовательность к качеству жилья покупателей-славян, как полагает г-н Кремень, во многом стимулирует развитие новых сегментов рынка, причем развитие происходит в трех основных направлениях.
Первое – пятизвездочные объекты, строительство которых интересно и застройщикам, и правительству. Кроме того, такая недвижимость находится в тесной взаимосвязи со стоимостью земли, а сегодня все сложнее найти участки, соответствующие по цене уровню «3 звезды».
Второе направление – недвижимость категории «luxury». Это будут современные высотные здания на первой линии моря, в центре крупных туристических и деловых районов – такой себе Майами-Бич по-кипрски. Уже сейчас некоторые застройщики создают подобные объекты, к примеру, компания Pafilia заявляет о проектировании комплекса данной категории в Лимассоле. Стоимость апартаментов тут будет немалой – порядка EUR 8 тыс. – 9 тыс. за кв. м. Но, как уверяет Андрей Кремень, данные цифры оправданы и реальны, поскольку на рынке уже были продажи по таким ценам.
Третьим и очень перспективным направлением эксперт считает создание гольф-недвижимости как альтернативы прибрежным и городским объектам.
Предложения для славян
Разнообразие предложений на острове удовлетворит вкусы самых взыскательных покупателей. Однако эксперты признают, что сейчас капиталовложения в кипрскую недвижимость уже не так выгодны, как несколько лет назад.
«Рассматривать Кипр с инвестиционной точки зрения сегодня не совсем интересно, – объясняет Мария Кравец. – После увеличения украинским правительством с декабря 2007 г. нормы выведения средств за рубеж до 600 тыс. грн., прослеживается определенный всплеск активности отечественных покупателей иностранных объектов. Но количество сделок именно с кипрской недвижимостью существенно не возросло, поскольку цены на острове очень высоки».
Слова г-жи Кравец подтверждает Виктория Николенко: «В последние 5 лет приобретение апартаментов или вилл на Кипре рассматривалось как выгодное вложение денег. На сегодняшний день объемы инвестиций уменьшились, но не потому, что недвижимость на острове перестала быть привлекательной, просто ее стоимость уже не растет такими интенсивными темпами, как раньше».
«Средние цены на кипрские жилые объекты сейчас таковы: трехзвездочные квартиры стоят порядка EUR 1200-1500 за кв. м, четырехзвездочные апартаменты – EUR 2 тыс. за кв. м, а пятизвездочные, количество которых еще ограниченно, – EUR 3 тыс. за кв. м», – приводит данные Андрей Кремень. И даже несмотря на такие немалые цены, инвесторов пока больше, чем покупателей «для себя» – лишь около трети иностранцев приобретают недвижимость на Кипре для личного пользования, остальные же хотят на ней заработать.
По-прежнему пользуются спросом апартаменты в жилых комплексах. «С финансовой точки зрения они более выгодны для покупателей. Процентное соотношение продажи квартир и домов – примерно 65 к 35%», – делится наблюдениями Виктория Николенко. Согласно ее данным, стоимость 2-комнатных апартаментов составляет EUR 90 тыс. – 130 тыс., 3-комнатных – EUR 145 тыс. – 200 тыс., 4-комнатных – EUR 150 тыс. –240 тыс.
Как объясняет Андрей Кремень, скромные британцы предпочитают небольшие виллы стоимостью EUR 350 тыс. – 450 тыс. с маленьким бассейном или одним бассейном на несколько домовладений. Причем нередко речь идет вовсе не о прибрежной недвижимости. Украинцы же, по сведениям эксперта, останавливают свой выбор, в основном, на дорогих объектах у моря стоимостью EUR 700 тыс. – 800 тыс. Частный особняк уровня «5 звезд» и выше можно приобрести минимум за EUR 1 млн.
В последнее время на Кипре поднимаются не только цены и уровень инфраструктуры, но и качество обслуживания клиентов, в частности, славян. Крупные застройщики создают «славянские» департаменты, специалисты которых изучают вкусы и запросы покупателей из Восточной Европы. «Поскольку уже почти половина наших клиентов – славяне, нам нужно проводить изменения в своей политике и либо подстраиваться, либо уходить с рынка, – считает Андрей Кремень. – Сейчас в Украине открывается все больше представительств кипрских компаний, они все активнее участвуют в профильных выставках».
«Качество работы кипрских застройщиков возросло и постоянно улучшается не только по отношению к украинским клиентам, но и ко всем остальным, – развивает тему Виктория Николенко. – Это происходит благодаря высокой конкуренции в индустрии строительства».
По словам Марии Кравец, многие компании предлагают все больше сопутствующих услуг – от встречи в аэропорту до размещения в собственной гостинице. Традиционной остается компенсация стоимости ознакомительного тура в случае принятия решения о покупке во время такой поездки.
Таким образом, кипрские застройщики и риэлторы создают все условия для комфортного приобретения объектов. И невысокие темпы роста цен на недвижимость не должны восприниматься негативно, поскольку они означают стабильность развития экономики и страны в целом, а стабильность, как известно, – признак мастерства. В данном случае, мастерства кипрского правительства и кипрских застройщиков, сумевших на фоне мирового ипотечного кризиса и нерешенности вопроса с северной частью острова создать надежный и многообещающий рынок недвижимости. |
|
|
|
| |
|
|
| |
№11 Ноябрь 08 |
|
№10 Октябрь 08 |
|
№9 Сентябрь 08 |
|
№7-8 Август 08 |
|
№6 Июнь 08 |
|
| |
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
|
|
