|
|
|
|
| |
|
|
| |
| |
| |
Copyright © 2007 ДОМ индекс
Все права защищены.
Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения издателя
Сделано в Студии About:Blank design
|
|
|
| |
Кредит на почву под ногами |
|
|
| |
| |
| Через несколько лет активного роста рынок столичного жилья начал подавать симптомы «перегрева», но частные инвесторы не растерялись и массово ринулись в загородный сегмент. Это совпало с возрастающей среди обеспеченных киевлян популярностью домовладения в пригороде. Сегодня выбор свободных участков под застройку вокруг столицы стремительно сокращается, и желающим занять свое «место под солнцем» лучше поторопиться. В данной ситуации привлечение ипотечного кредита может стать не только удобным, но и выгодным вариантом, позволяющим приобрести высоколиквидный актив. |
|
|
|
|
| |
| |
Земля принадлежит народу, но за большие деньги.
Георгий Александров
Автор: Леся Панченко
Через несколько лет активного роста рынок столичного жилья начал подавать симптомы «перегрева», но частные инвесторы не растерялись и массово ринулись в загородный сегмент. Это совпало с возрастающей среди обеспеченных киевлян популярностью домовладения в пригороде. Сегодня выбор свободных участков под застройку вокруг столицы стремительно сокращается, и желающим занять свое «место под солнцем» лучше поторопиться. В данной ситуации привлечение ипотечного кредита может стать не только удобным, но и выгодным вариантом, позволяющим приобрести высоколиквидный актив
Сегодня на земельном рынке Киевщины наблюдается ситуация, аналогичная происходившей в 2003-06 гг. в сегменте городских квартир, – цены растут в геометрической прогрессии, число спекулятивных операций составляет большую часть сделок. А если добавить постоянно увеличивающуюся популярность жизни за пределами мегаполиса, причем непременно в собственном доме, то причины резкого оживления становятся очевидны. Данная тенденция подкрепляется и цифрами: за 2006 г. стоимость надела в окрестностях столицы выросла в среднем на 150% (местами этот показатель доходил до 250%), на протяжении 2007 г. цена поднялась на 60-70% (по некоторым направлениям до 100-110%), а в 2008 г. эксперты ожидают прироста стоимости каждой сотки еще от 40 до 70%.
Естественно, при таких показателях доходности желающих заработать на рынке участков – великое множество. Риэлторы, специализирующиеся на земельных сделках, признают, что сегодня большинство их клиентов приобретают наделы не для личного пользования, а с целью сохранения и приумножения капитала. Как же в такой ситуации быть тому, кто решил обосновать свое гнездышко в стороне от столичной суеты, но, будучи тесно связанным с деловой и общественной жизнью мегаполиса, не желает слишком отдаляться от его границ? Что ж, оптимальный выход есть – это покупка с привлечением ипотечного кредита.
Оформляй и властвуй
Обслуживание кредита – процедура сама по себе недешевая, однако в нынешних условиях прироста стоимости земли не менее 50% ежегодно ипотека является не только доступной, а и выгодной формой приобретения надела. Если переплата за 10-15 лет пользования ипотечным займом составит от 80 до 130% цены участка на момент покупки, то при сохранении на рынке сегодняшних тенденций уже через 2-3 года стоимость актива догонит и перегонит совокупные затраты на его приобретение. Но, несмотря на оптимистичные перспективы ипотечного займа под участок, потенциальный заемщик может столкнуться с некоторыми трудностями, присущими местному рынку.
Первое препятствие – небольшое количество банков, работающих с программами земельной ипотеки. Если в секторе городских квартир выбор финансового учреждения и наиболее подходящих условий кредитования достаточно широк, то из крупных украинских банков, активно развивающих кредитные программы, лишь 5-6 имеют в своем ипотечном портфеле сколь-нибудь ощутимую долю земельных залогов. Отсутствие действующих законов «О Земельном кадастре» и «О рынке земель», а также широкие возможности для махинаций при продаже и оформлении права собственности заставляют многие финансовые институты подождать с кредитованием участков «до лучших времен». Те же, кто все-таки вошел в данный сегмент, стараются перекрыть свои риски более жесткими условиями. «Рынок земли в Украине пока находится на стадии становления, – говорит Светлана Спицына, начальник отдела кредитных продуктов ОТР Bank. – Еще до конца не урегулированы правила функционирования и безопасности в этой сфере. Отсутствие единого земельного кадастра затрудняет получение правдивой информации о правах собственности и ценообразовании в сегменте, что значительно увеличивает риски при заключении договоров. Перечисленные факторы, с одной стороны, снижают доверие и интерес частных инвесторов к приобретению участков, а с другой – ограничивают роль банка в финансировании таких сделок. Как правило, срок кредитования покупки земельных наделов меньше (максимум 15-20 лет), а процентная ставка выше (в среднем на 2-3%), чем при приобретении объектов жилой недвижимости. Дополнительным условием является обязательное страхование титула (права собственности на участок земли) на срок 3 года».
Вторым препятствием на пути к загородной мечте могут стать повышенные риски для покупателя вследствие различных юридических нюансов, которыми изобилует наше земельное законодательство. После заключения сделки человек может столкнуться с проблемами при оформлении права собственности либо при пользовании приобретенным имуществом. Причем в некоторых случаях это грозит потерей участка и денег, уплаченных за него. Данную ситуацию комментирует Андрей Турий, директор юридической компании «Турий и Партнеры»: «Повышенные риски возникают в том случае, если надел много раз менял собственников. Получение наследства, договор дарения, купля-продажа – все перечисленное может тянуть за собой определенные нарушения. Если предыдущий владелец произвел смену целевого назначения земли в обход законодательства, есть вероятность, что при инициировании органами местной власти судебного разбирательства сделка будет признана недействительной (т. е., заемщик останется без участка и с обязательством по кредиту). Местная власть также может усмотреть нецелевое использование земли, что влечет за собой лишение права на надел. Кроме того, возможен выкуп или изъятие участка исходя из мотивов общественной необходимости».
Учитывая столь высокие риски как для кредитора, так и для заемщика, обе стороны к земельной ипотеке подходят с большой осторожностью. Хотя интерес и востребованность данной услуги постоянно растет, финансовые учреждения не спешат направлять на этот вид кредитования большие объемы средств.
В общем ипотечном портфеле банков, работающих по земельным программам, доля таких займов, согласно данным аналитиков Украинской национальной ипотечной ассоциации, в целом по Украине составляет 1,9%, а по Киеву и области – 2,9%. Специалисты связывают подобную осмотрительность с меньшей ликвидностью участков относительно объектов строительной недвижимости. Процедура продажи надела сложнее, она предполагает обязательное проведение публичных торгов, учета юридических тонкостей при оформлении, что во многом нивелирует для ипотекодержателя перспективность и прибыльность данного сегмента.
«Непростым моментом является процедура оформления сделки, включающая нотариальное заверение договора и взаиморасчет сторон, – говорит начальник управления розничных услуг АБ «Клиринговый дом» Андрей Стеценко. – Данные проблемы обусловлены принадлежностью земель к юрисдикции мелких городов и сел, где не всегда присутствуют необходимые кадровые и технические ресурсы. Например, некоторые юристы и нотариусы трактуют, что договора купли-продажи и ипотеки должны оформляться только по месту расположения участка, и при отсутствии какого-либо звена этой цепи – нотариуса, юриста, отделения банка – возникают трудности при заключении сделки. Потому в таких случаях кредиторы могут применять дополнительные комиссии или повышать ставку».
«Полевые» заметки
После появления в обороте земель сельхозназначения (для личного крестьянского хозяйства), эксперты обещали торможение роста цен на землю вследствие существенного расширения объемов рынка. Но их прогнозы оправдались лишь частично. Незначительное замедление роста стоимости соток в окрестностях Киева серьезного влияния на общую ситуацию не оказало. Одной из причин такой инертности можно назвать превалирующий спрос на землю под жилую застройку со стороны частных инвесторов. Поскольку киевляне в большинстве своем приобретают наделы для сооружения (сразу или в перспективе) индивидуального жилья, то бывшие колхозные паи их не интересуют. Даже если целевое назначение участка удастся изменить документально, сложно себе представить коттедж посреди поля при полном отсутствии коммуникаций и инфраструктуры.
Другим фактором, значительно корректирующем ситуацию в столичном регионе, является весьма пассивное отношение банков к работе с сельскохозяйственными землями. Человеку, желающему купить надел с помощью заемных средств, придется хорошо потрудится, чтобы эти средства получить. Так как подавляющее большинство сделок по приобретению участков, в том числе с целью их дальнейшей перепродажи, осуществляется за счет займов, то политика финансовых институтов по отношению к каждому виду кредитования оказывает значительное влияние на ситуацию на рынке в целом. Свом опытом делится Андрей Онистрат, руководитель Киевского областного филиала АКБ «Укрсоцбанк»: «С уверенностью могу сказать, что спрос на кредиты с целью приобретения земли за последние годы вырос в несколько раз. Причем это касается займов как на покупку участков, так и на строительство под залог надела. Из-за высоких цен покупателей, готовых отдать необходимую сумму наличными, – единицы, остальные в поисках средств обращаются к финансовым учреждениям, которые, как и прежде, с большой неохотой берут в залог земли сельхозназначения. Такой подход практикуется почти всеми банками вне зависимости от их величины и структуры. Между тем, данные участки хоть и обладают меньшей ликвидностью, нежели наделы под застройку, но все же имеют свою стоимость».
Дом в комплекте
Если, несмотря на все сложности и риски, связанные с процессом приобретения земли при современном отечественном законодательстве, вас не покидает мысль о собственном участке и просторном доме для своей семьи, нужно вооружиться решимостью, терпением и начинать действовать. Первым делом следует поинтересоваться условиями нескольких банков, работающих в данном направлении и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант. Затем заняться подготовкой необходимых документов. При выдаче кредита на надел земли, кроме стандартных для ипотеки паспорта, идентификационного кода и справки о доходах, банк обычно требует предоставить Государственный акт о праве собственности на земельный участок, нотариально заверенный договор купли-продажи, справки из районного отдела земельных ресурсов об установленных отягощениях и ограничениях по участку и его нормативно-денежной оценке, отчет об экспертной оценке. Все это помогает кредитору проследить юридическую историю надела и сделать заключение о его ликвидности в качестве залога.
В последнее время кредитные отделы банков прослеживают стабильно растущий спрос на услугу «вторичной ипотеки», которая подразумевает, в частности, получение средств на сооружение коттеджа под находящийся в собственности клиента участок земли. Многие киевляне, успевшие приобрести наделы до начала «земельного бума» либо получить их в наследство, ничего на них не возводят из опасений не угнаться за стремительно растущими ценами на материалы и услуги. В таких случаях целевой кредит на индивидуальное строительство под залог самого участка был бы оптимальным выходом. Однако, по мнению финансистов, не все так просто. Ситуацию поясняет Андрей Онистрат: «Практика вторичной ипотеки в Украине не распространена. К слову, ипотечный кризис США во многом был вызван именно этим кредитным институтом. Клиент мог взять несколько займов под залог одного объекта в различных банках. Впрочем, существуют прецеденты, когда после покупки земельного участка заемщик проходит процедуру его переоценки, что позволяет увеличить кредитный лимит, а также расширить целевое использование средств».
Несмотря на сложности и оговорки, возможность получить средства на сооружение дома существует. Если земля под застройку принадлежит клиенту на правах собственности, то в случае вторичного кредитования она передается банку в качестве залога. Если же участок находится в ипотеке, то кредитору необходимо предложить иной твердый залог (например, квартиру в городе). Для оформления такого договора заемщику нужно предъявить разрешение на проведение строительных работ, утвержденный проект будущего дома, расчетно-сметную ведомость, договор подряда. Если бумаги в порядке, а кредитная история клиента не вызывает подозрений, вероятность того, что будет принято положительное решение, достаточно высока.
В отличие от других видов ипотеки, человеку, желающему получить ссуду на землю, необходимо не только пройти процедуру оценки надежности и платежеспособности, но и выбрать участок, на который будет выделена необходимая сумма. Однако сначала нужно тщательно изучить земельный рынок, определиться с ценовой политикой и перспективами каждого направления. Консультирует Андрей Кудрин, директор компании «Загородная Жизнь»: «Сегодня максимально ликвидными и востребованными являются Обуховское, Житомирское и Одесское направления. Стабильное развитие и привлекательность земель для капиталовложений можно прогнозировать в Вышгородском и Гостомельском (Варшавском), где плотность коттеджной застройки гораздо ниже, соответственно возможности шире, а ценовая ситуация лояльней. Сейчас идет активное освоение Левобережья – Броварского и Бориспольского районов. Там возводится и проектируется множество коттеджных поселков, обустраивается инфраструктура, потому уже в скором времени можно ожидать всплеск интереса инвесторов к данным направлениям».
В нашей стране, из-за особенностей местной экономики, себя вполне «уверенно чувствуют» как завышенные ставки по ипотеке, так и рекордные темпы роста цен на землю. Однако своевременно оформленный займ может сослужить вам хорошую службу – бурное удорожание участков с каждым годом понемногу затихает, но показатели доходности в этом сегменте еще долго будут превышать расходы на пользование кредитом и приносить свою прибыль владельцам. В детстве все мы читали захватывающие приключенческие романы о сокровищах, зарытых в землю, но сегодня сама земля является настоящим сокровищем, и вокруг заветных соток и гектаров уже разгораются интриги и баталии почище тех, что сопровождали сундук старика Флинта. |
|
|
|
| |
|
|
| |
№11 Ноябрь 08 |
|
№10 Октябрь 08 |
|
№9 Сентябрь 08 |
|
№7-8 Август 08 |
|
№6 Июнь 08 |
|
| |
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
|
|
