|
|
|
|
| |
|
|
| |
| |
| |
Copyright © 2007 ДОМ индекс
Все права защищены.
Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения издателя
Сделано в Студии About:Blank design
|
|
|
|
| |
| |
| Человек всегда активно влиял на природу, стараясь максимально подстроить ее под свои потребности. Наибольшие изменения, которые происходят в последние десятилетия на Земле, направлены, в первую очередь, на получение дополнительных возможностей и сверхдоходов. Пригород Киева в этом процессе не пасет задних. |
|
|
|
|
| |
| |
Автор: Иван Данюк
Человек всегда активно влиял на природу, стараясь максимально подстроить ее под свои потребности. Наибольшие изменения, которые происходят в последние десятилетия на Земле, направлены, в первую очередь, на получение дополнительных возможностей и сверхдоходов. Пригород Киева в этом процессе не пасет задних
Пример The Palm Jumeirah
Всем известны масштабные преобразования, происходившие в XX веке на территории бывшего СССР: создание искусственных морей (водохранилищ), строительство ГЭС, активная мелиоративная политика, поднятие целины, идеи повернуть вспять течение больших сибирских рек и т. п. И хотя экологическая политика Советского Союза была раскритикована, вмешательство человека в природу на этом не прекратилось.
В последнее время на прибрежных территориях активно практикуется гидронамыв земли. И если, к примеру, в Нидерландах это – объективная необходимость (иначе низинные голландские земли попросту затопит море), то в Объединенных Арабских Эмиратах сооружение искусственных архипелагов в форме пальмовых ветвей – чисто бизнес-проект в сегменте элитной недвижимости (см. «Чудеса Персидского залива», №3 (23), март 2008 г.).
Пример The Palm Jumeirah не дает покоя многим девелоперам и чиновникам. Еще недавно руководство Броварского района вынашивало идею создания подобного проекта на р. Десна. Но из-за возможных негативных экологических последствий для столицы (загрязненная вода из Десны попала бы в Днепр) от реализации этой идеи пока отказались.
Гидронамыв не является для Киева новинкой, поскольку осуществляется давно. Как известно, до Великой Отечественной войны украинская столица находилась исключительно на правом берегу Днепра. Но город разрастался, потому было решено возвести многоэтажки на левом берегу. Ну а чтобы дома не затапливало, земли подняли за счет гидронамыва.
Андрей Кудрин, директор компании «Загородная Жизнь», констатирует, что география гидронамыва в столичном регионе обширная. Кроме района элитной Конча-Заспы намывные работы проводятся на правом берегу водохранилища (вблизи с. Лютеж), возле Телички и Жукова острова, а также на левом берегу в районе Осокорков и южнее, в сторону с. Вишенки.
Сегодня гидронамыв осуществляется в связи с активной коттеджной застройкой столичного пригорода. Возле Киева уже практически не осталось свободных участков земли у воды под сооружение особняков. Конечно, стоимость подобных наделов (особенно в Обуховском направлении) зашкаливает, но количество желающих поселиться на берегу Днепра не уменьшается. Наличие собственного выхода к воде трудно переоценить: как минимум – это возможность покататься на лодке, порыбачить и просто поплавать (если речь идет об озере или небольшой речушке), а как максимум – на собственной яхте выйти к руслу Днепра и отправиться к Черному морю, а то и дальше (если участок расположен, к примеру, на внешнем радиусе Большой дамбы).
Искатели большой воды
«На прибрежных территориях крупных водоемов свободных ненамывных наделов практически не осталось, – констатирует Александр Кузнецов, директор АН Royal Europe Realty. – Потому покупателям приходится приобретать намывные. Естественно, когда клиенты узнают об этом, они пытаются «сбить» цену, что практически невозможно из-за дефицита естественных и ограниченности прибрежных намывных участков. Тем более что последние, как правило, находятся у воды и спросом будут пользоваться всегда».
Андрей Кудрин подчеркивает, что себестоимость гидронамывных работ достаточно высока, потому потенциальные покупатели домов на подобных земельных участках – весьма состоятельные люди. Так, цена сотки намытой земли в Киевском регионе сегодня находится в пределах $ 20 тыс. – 100 тыс.
Работы по намыву не заканчиваются только этой процедурой – в дальнейшем необходимо провести целый ряд гидротехнических работ и построить сооружения, которые создадут возможность безопасного проживания на таких территориях, а также благоустроить ландшафт.
Риэлторы обращают внимание на то, что при покупке намытых земель могут возникнуть некоторые сложности. Случалось, брокеры показывали клиенту один участок, когда на самом деле продавался совершенно другой. Перепутать наделы можно и на обычных землях, но на намытых вероятность такого исхода значительно выше – среди насыпей песка не всегда хорошо виден тот или иной разграничительный колышек.
Прежде чем приобрести намытый участок, необходимо внимательно проверить документы, изучить его историю. «Рекомендуется сделать топографическую съемку с выносом в натуру, которая соответствовала бы земельному акту, – советует Александр Кузнецов. – Естественно, это повлечет дополнительные расходы, но в то же время предотвратит ошибку. Желательно поинтересоваться, включен ли участок в генплан поселка (если земля намыта недавно, то она может отсутствовать в градостроительной документации)».
Стоит также указать на еще один риск для покупателя. Никто не может дать гарантии собственнику намытого участка в том, что через год или два не придут новые застройщики, не поставят между домом и водоемом свой забор и не намоют еще 100 м берега для нового хозяина. А подобные случаи уже были.
От песка до чернозема
Технологически гидронамыв не представляет особой сложности. Он осуществляется с помощью земснарядов, которые месяцами (а то и годами) дрейфуют по водоему, высасывают со дна песок и при помощи труб транспортируют его на определенное расстояние (иногда на 10 км и даже больше). Но поскольку песок по трубам перемещается с помощью воды, то потом необходимо сделать обратный отвод осветленных стоков в речку через трубопровод. Кстати, на данный момент на Днепре находится 11 земснарядов.
Существует два вида гидронамыва. Первый – намыв песка на территории водоема, своеобразное отвоевание водных владений, в результате чего создаются новые земельные участки, а объемы водоема сохраняются только за счет его углубления. Этот способ широко используется возле Большой дамбы. При намыве второго типа повышается уровень почвы в пойменных землях – песок насыпается на уже существующие территории во избежание их затопления во время паводка. Именно так формировалась левобережная часть Киева и пригорода. Если говорить о современности, то наибольший участок намыт на Первой (Малой) дамбе – его площадь составляет 420 га.
«Первая дамба защищает пойменную территорию от возможного затопления, – уверяет Неля Гуменюк, главный инженер проекта ZaSpaGolf. – И даже если бы во время паводка уровень днепровской воды поднялся выше дамбы, то ничего страшного не произошло бы – затопленными оказались бы только пойменные земли. Но поскольку сейчас здесь будут строить коттеджный городок, возникла необходимость обезопасить данный участок от возможного затопления и повышения уровня грунтовых вод. С этой целью решили поднять как саму дамбу (с существующих 3-х м до 7-ми м), так придамбовую (на такую же высоту) и задамбовую территорию (на 1,5 м). Теперь не страшны ни приливы, ни процентные повышения воды. И хотя задамбовые земли ниже, но благодаря закрытию двух шлюзов вода туда не попадет. А уровень грунтовых вод регулирует система насосных станций».
Хлопотное дело
Прежде чем начинать работы по гидронамыву, необходимо получить одобрение властей, что весьма хлопотно и может занять от месяца до года. При этом, как и везде, трудно обойтись без затрат, свойственных разрешительной системе. На сегодняшний день существует два пути получения разрешений.
При первом заинтересованная в гидронамыве организация обращается в комитет водных ресурсов (г. Вышгород). Комитет, прежде всего, выясняет, есть ли карьер, откуда можно брать песок для намыва. Если карьера нет, тогда рассматривается вопрос о подвозе песка баржами к месту перекачки. После получения технических условий выдается разрешение, которое должно быть согласовано в 6-ти инстанциях в порядке очередности: 1) местная (городская или районная) администрация; 2) собственник земли, на территории которого будет расположен проект; 3) управление земельных ресурсов; 4) управление геологии; 5) экологическая инспекция; 6) управление рыбного хозяйства.
Второй путь (так называемый ГАСТовский) осуществляется через Министерство строительства и регионального развития. Разрешение выдается на основании проекта застройки, в котором проектант изначально закладывает отметку, где будет сооружено здание. Эта отметка определяется уровнем защиты от наводнения. Например, для капитальных строений предусмотрен 1%-ный уровень защиты (т. е. от наводнения, случающегося раз в 100 лет) либо 2%-ный (раз в 50 лет).
Естественно, бывают случаи недобросовестного гидронамыва, при котором он проводится на естественных нерестилищах в районе Большой дамбы и Осокорков. Однако времена, когда земснаряды устанавливались без согласований, а намыванием песка уничтожались нерестилища, отходят в прошлое. Сегодня большинство организаций работают цивилизованно, со всеми разрешениями.
«С 25 марта все земснаряды остановлены, поскольку начинается нерест рыб, – говорит Неля Гуменюк. – Если экологическая инспекция кого-то уличит в нарушении правил гидронамыва, то ему угрожают большие штрафы и даже аннулирование лицензии. Потому сейчас все развозят и разравнивают намытые ранее горы песка».
Подружиться с Фемидой
Насколько «чиста» с юридической точки зрения практика гидронамыва? Комментирует Дмитрий Орендарец, юрист компании «Arzinger & Partners».
В соответствии с Перечнем (кодификатором) работ, связанных с созданием объектов архитектуры, утвержденным приказом Госархстройинспекции №24 от 19 февраля 2008 г., гидронамыв является способом исполнения работ по возведению грунтовых несущих и оградительных конструкций, строений и сооружений, а также гидротехнических сооружений, комплексов и систем. То есть, гидронамыв следует рассматривать как способ создания тех или иных объектов, включая гидротехнические. Согласно Перечню, гидронамыв, в отличие от осушения территорий, не относится к способам инженерной подготовки строительства, за которые его нередко выдают. Следовательно, в данной части его трудно назвать абсолютно «чистым».
Иногда гидронамыв по документам оформляется как берегоукрепление (деятельность, направленная на предотвращение негативного воздействия вод на прибрежные грунты). Таким образом, если для создания гидротехнического сооружения (например, дамбы или плотины), предназначенного для укрепления берега реки, был выбран способ гидронамыва, то это будет вполне законно. Вот только насколько обосновано делать именно гидронамывное сооружение для укрепления берега, и нуждается ли берег в данном месте в таком укреплении вообще? Ответы на эти вопросы должны давать специально уполномоченные органы.
Складирование песчаных материалов, чаще всего, является следствием либо углубления дна, либо добычи песка из реки или другого водоема. Соответствующие работы могут проводиться субъектами хозяйствования исключительно на основании специальных разрешений. Так, в абз. 3 п. 3 Порядка выдачи разрешений на проведение работ на землях водного фонда указано, что разрешения на проведение дноуглубительных работ и работ, направленных на добычу песка, выдает территориальный орган Госводхоза по согласованию с территориальным органом Минприроды. Более того, для добычи песка также нужно оформить специальное разрешение на пользование недрами.
В случае получения всех указанных выше разрешений, субъект хозяйствования может проводить извлечение песка со дна водоема способом гидронамыва и складировать данный природный ресурс. При этом места и условия складирования должны согласовываться с уполномоченными органами и соответствовать законодательным требованиям. Кроме того, перед выдачей разрешений на столь распространенный вид деятельности, коим стало дноуглубление, нужно объективно оценить необходимость его проведения.
Статус дополнительной земли, полученной в результате гидронамыва, отдельно законодательством не определен. Согласно абз. 12 ч. 2 ст. 1 Закона Украины «Об охране земель», земля – это поверхность суши с грунтами, полезными ископаемыми и прочими природными элементами, которые органично связаны и функционируют вместе с ней. Земля, полученная в результате гидронамыва, соответствует вышеперечисленным характеристикам и, следовательно, является такой же, как и все остальные территории.
Намытые участки, как правило, относятся к землям водного фонда, поскольку расположены в непосредственной близости от водоема и входят в пределы прибрежных охранных полос и/или полос отвода. Но окончательные и максимально достоверные сведения о количестве, качестве, категориях новой земли и правах на нее отображаются в земельно-кадастровой документации.
Пути легализации гидронамыва девелопером зависят от исходных данных. Возможны две ситуации. Первая – девелопер является арендатором либо собственником земельного участка водного фонда, по своим качественным характеристикам не пригодного для ведения строительства. Вторая – девелопер присмотрел возле водоема место для застройки, которое нуждается в улучшении. Улучшить – значит завезти на участок земляные массы или же намыть на него песок из ближайшей реки либо озера.
В первом случае, презюмируя законность получения земельного участка в пользование или собственность, у девелопера не будет необходимости осуществлять какую-либо легализацию надела, а лишь уведомить органы, ответственные за ведение земельного кадастра, об изменении состава и качества земель с тем, чтобы данная информация была внесена в их документацию.
Во втором случае девелоперу нужно инициировать внесение изменений в земельно-кадастровую документацию, где должна быть отображена новосозданная земля. После этого заинтересованные лица обращались в соответствующий орган с ходатайством об отводе земли в аренду. Но так было до вступления в силу с 1 января 2008 г. изменений Земельного кодекса Украины. Теперь же, в свете обязательной аукционной процедуры приобретения права аренды земли, указанная схема вряд ли сработает, резюмирует Дмитрий Орендарец.
Экологические риски
Но даже если все разрешения есть, то на практике гидронамыв происходит не так гладко, как может показаться.
«С одной стороны, гидронамыв представляет собой чистый процесс девелопмента, являясь позитивным фактором, – констатирует Андрей Кудрин. – А вот с точки зрения экологии возникают определенные вопросы, потому что, как правило, песок намывается на мелководье или затопляемые участки, которые используются либо использовались раньше как нерестилище. Поэтому практически всегда процесс гидронамыва сопровождается столкновениями с экологическими организациями».
«Мы не являемся противниками строительства как такового, ведь сами где-то живем, – уточняет свою позицию Алексей Василюк, заместитель председателя Национального экологического центра Украины (НЭЦУ). – Но мы категорически против строительства, которое нарушает экологическое законодательство. К сожалению, в последние годы, вследствие интенсивного гидронамыва, засыпаются песком немногочисленные земли, оставшиеся еще в нетронутом виде. Заповедные территории столичного пригорода биологически богаты и разнообразны, а многие виды растений и животных (например, орлан-белохвост, выдра, горностай) занесены в Красную книгу. Кроме того, пойма Днепра является экологическим коридором, по которому весной и осенью мигрирует большинство перелетных птиц Европы. Украина подписала ряд международных конвенций, обязуясь сохранять этот миграционный путь. К сожалению, сейчас флора и фауна заповедных территорий уничтожается – например, только в заказнике «Жуков остров» намыто 450 га, и у нас есть основания утверждать, что незаконным путем».
«Конечно, флора и фауна страдает от гидронамыва, – соглашается Неля Гуменюк. – Если на почву насыпают двухметровый слой песка, то растения и кустарники погибают, а птицы и звери покидают эти места. Но некоторые застройщики стараются максимально сохранить столетние дубы и другие ценные породы деревьев, огораживая их».
Однако наибольший вред гидронамыва экологи связывают с угрозой наводнения. Масштабные весенние паводки в Киеве были зарегистрированы в 1789, 1845, 1877, 1882, 1895, 1908, 1917, 1931 и 1942 гг. Во второй половине ХХ в. произошло два крупных наводнения – в 1969 и 1979 гг., в результате которых пострадал и левый берег Днепра – села Троещина, Погребы (Броварской р-н), Гнидын (Бориспольский р-н), и Подол.
«Но тогда не было намывов, а они существенно отягощают ситуацию, – замечает Алексей Василюк. – Дело в том, что в результате гидронамыва не только исчезают острова на Днепре (например, остров Ольгин почти полностью оказался под водой, хотя на картах он довольно внушительных размеров), но и сужается русло реки». По мнению экспертов, в случае паводка вода не сможет ни разлиться по пойме (этому помешают дамбы и намытые земли), ни пройти по узкому руслу возле Первой дамбы. Потому она отхлынет назад, что приведет к затоплению Подола и значительной части левого берега Киева (где нет высокой набережной). Через некоторое время вода с новой силой спустится вниз по течению, и многие коттеджные городки, размещенные в пойме Днепра, могут оказаться затопленными.
«Впрочем, ужасных сцен а-ля голливудский экшн мы не увидим, но ущерб столице и пригороду будет нанесен колоссальный, – предостерегает г-н Василюк. – Я не хочу пугать собственников загородной недвижимости, но ситуация в самом деле серьезная. И мы не должны терять осторожность из-за того, что долгое время (с 1979 г.) не было наводнения. Просто его пока не было. Конечно, вряд ли кто-то решится сносить построенные и обжитые дома на Большой дамбе, но намытые недавно территории, на которых еще не возведены коттеджи, необходимо возвратить в первоначальное состояние. А чтобы избежать подобной ситуации на Десне, мы предлагаем объявить пойму этой реки национальным природным парком».
Но не все эксперты разделяют такие опасения. Неля Гуменюк считает, что не стоит драматизировать ситуацию, пугая людей наводнениями, поскольку они бывают очень редко. К тому же последнее затопление Подола стало результатом прорыва дамбы Киевского водохранилища, а не паводка. «А вот Первая дамба (на которой сегодня возводится городок ZaSpaGolf) сможет выдержать сильное наводнение, хотя таких в Украине еще не было. Так что не нужно зря волноваться», – успокаивает г-жа Гуменюк.
«Естественно, берег укреплять необходимо, – соглашается с экологами Андрей Кудрин. – А чтобы предостеречь будущих домовладельцев от размыва и сокращения территории, по периметру выходящих к воде участков проводятся достаточно серьезные технологические проектные, а также подводные работы».
По песку к воде и миллионам
Отношение к намытым землям неоднозначное как у покупателей, так и у риэлторов. Но вряд ли это остановит желающих иметь коттедж у столь дефицитной большой воды. Г-н Кудрин убежден, что со временем будут приняты мировые соглашения или меры по урегулированию данного вопроса.
Однако новые территории за счет водных просторов будут создаваться до тех пор, пока существует высокий спрос на такие земли. И в ближайшие годы интерес к ним может снизиться лишь в случае непредвиденного вмешательства природы. Посему очень хочется надеяться, что и девелоперы, и проектанты поставят во главу угла не погоню за песочной сверхприбылью, а сохранение экологии и элементарную безопасность.
|
|
|
|
| |
|
|
| |
№11 Ноябрь 08 |
|
№10 Октябрь 08 |
|
№9 Сентябрь 08 |
|
№7-8 Август 08 |
|
№6 Июнь 08 |
|
| |
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
|
|
