Автор: Наталья Кушнир

Появление за последние год-два новых компаний, предлагающих приобрести жилые и коммерческие объекты в Испании, свидетельствует о повышении интереса украинцев к этой стране. И хотя большинство риэлторов вынуждено признать, что рост цен на испанскую недвижимость уже не столь активен, как раньше, инвесторы в убытке отнюдь не останутся

Выгода в снижении
На ситуацию с ростом цен на рынке недвижимости Испании большое влияние оказал общемировой кризис в этой сфере, начавшийся с США. К тому же дали о себе знать тесные инвестиционные и туристические связи с Великобританией. «В конце прошлого года, ввиду ипотечного кризиса в Англии, схлынул поток британцев – основных иностранных покупателей испанских жилых и коммерческих площадей, – характеризует состояние рынка Юрий Константиновский, заместитель директора компании Runiga. – Это привело к снижению стоимости вторичной недвижимости и уменьшению темпов роста цен на объекты от строительных компаний».
В частности, партнер компании «Афенида» Мария Кравец поясняет: с точки зрения приобретения недвижимости для собственного отдыха условия сейчас хорошие, но ситуация с инвестированием неоднозначна из-за ожидаемого спада стоимости до 20%. Однако если заглянуть в чуть более далекое будущее, то окажется, что становиться владельцем недвижимого имущества в такой период очень даже выгодно: потребность в нем существует всегда, рост цен со временем вернется, и купленная сегодня вилла или квартира принесет ощутимый доход.
«Эксперты считают, что снижение активности инвесторов в 2006-07 гг. прямо повлияло на стоимость объектов и скорость совершения продаж. При текущем уровне цен уменьшается спрос, а предложение тем временем продолжает расти», – детализирует причины замедления рынка испанской недвижимости директор по продажам и рекламе компании «Митропа Юкрейн» Мария Коноваленко. Ссылаясь на данные местной прессы, специалист утверждает: средний рост цен на недвижимость с начала 2008 г. составил 0,73%, что на 6% меньше прошлогодних показателей.
«Такая ситуация, по мнению самих испанцев, продлится недолго. На 15 лет, как прогнозируют иностранные СМИ, кризис вряд ли затянется. Но и говорить о росте цен, когда его нет, мы не можем», – признается г-жа Коноваленко. Хотя сразу же добавляет, что с практической точки зрения Испания для украинцев – это оптимальное соотношение цены, качества и условий покупки.
Столь открыто сообщают о существующем положении далеко не все риэлторы. Многие продолжают рассказывать клиентам о прогнозах по дальнейшему повышению стоимости на уровне предыдущих лет. Тем не менее, как признается Мария Кравец, в последнее время часто появляется информация о том, что испанская недвижимость сильно переоценена, и в текущем году рынок переживает стагнацию. Если еще не так давно инвестиции в жилые и коммерческие объекты этой страны приносили неплохую прибыль (по оценкам аналитиков, ежегодное повышение стоимости составляло 8-10%, а за период с 1996 по 2006 гг. дома подорожали в 3 раза), то сейчас рост цен заметно уменьшился.
Однако картина не так уж уныла. По словам Юрия Константиновского, в провинциях Аликанте (побережье Коста Бланка) и Мурсия (побережье Коста Калида) наблюдается некоторое увеличение стоимости недвижимости. «Раньше в Аликанте цены были самыми низкими на испанском Средиземноморье, так как там равнина и места для строительства предостаточно. Но скоро этот лучший с климатической точки зрения уголок Испании перестанет быть одновременно самым дешевым. В любом случае, стагнация – явление временное, и надо пользоваться ситуацией», – считает риэлтор.

Освоение Испании
Несмотря на не очень радужные тенденции рынка недвижимости Испании, остальных ее преимуществ меньше не стало – тот же отличный климат, близость расположения, хорошая изученность украинцами благодаря туристическим поездкам. Добавьте к этому 22-летнее членство в Евросоюзе, стабильное и либеральное законодательство, согласно которому информация о праве собственности признается абсолютно приватной, все запросы подобного рода данных со стороны третьих стран отклоняются, а конфискация недвижимого имущества в пользу другого государства запрещена. Тут также есть возможность получения шенгенской визы, позволяющей без лишних проблем путешествовать по всей Европе. Становится понятно, почему Испания по-прежнему очень привлекательна для иностранных покупателей недвижимости, объясняет Иван Малахов директор компании Sun City.
Что же касается наших соотечественников, то они неспешно, но достаточно уверенно продолжают осваивать эту солнечную страну. Хотя пока, по данным Юрия Константиновского, украинцев среди владельцев испанской недвижимости крайне мало, по сравнению с гражданами других стран СНГ. «В целом же, если сегодняшние тенденции сохранятся, состав инвесторов через несколько лет изменится, – отмечает г-н Константиновский. – Сейчас доля покупателей из СНГ возросла – достигла примерно 10% против 3% в 2006 г. В основном это – россияне, за ними следуют казахи».
Эксперт делится еще одним любопытным наблюдением: украинцы приобретают недвижимость преимущественно не в тех регионах, где ниже цены и лучше климат, а в тех, куда летает самолет из Киева, т. е. в районе Барселоны. «Лишь в последнее время, ввиду более активного проведения выставок и публикаций статей в украинских СМИ, наши соотечественники стали понимать, что Испания не ограничивается одной Каталонией», – поясняет Юрий Константиновский.
По словам Марии Хозе, директор по развитию бизнеса компании Happy Home, у украинцев пользуются спросом курорты Коста Брава и Коста дель Соль, причем популярность последнего активно растет. Наиболее часто приобретаемыми видами недвижимости, по данным г-жи Хозе, являются апартаменты в новых комплексах с хорошо развитой инфраструктурой, а средняя стоимость покупки колеблется в диапазоне от EUR 300 тыс. до 800 тыс.
Мария Кравец рекомендует своим клиентам регионы Коста Брава и особенно Коста Бланка. Так, на Коста Бланка 1-комнатные квартиры вблизи пляжа стоят от EUR 81 тыс., 2-комнатные – уже от EUR 90 тыс., а цены на виллы стартуют с EUR 250 тыс. На Коста Брава аналогичная недвижимость обойдется раза в два дороже: 1-комнатные апартаменты выставлены по цене, превышающей EUR 150 тыс., 2-комнатные – около EUR 200 тыс., ну а виллу можно купить как за EUR 450 тыс., так и за EUR 1,5 млн. Существенная разница в ценах объясняется меньшей «раскрученностью» Коста Бланка по сравнению с другими курортами. Средняя же стоимость 1 кв. м испанской недвижимости составляет EUR 2500.
Расширяет географию покупки жилья Мария Коноваленко: «По-прежнему в цене дорогие объекты. Все также выгодно вкладывать деньги в недвижимость в районах Марбельи и особенно Барселоны – второй столицы Испании. Тут всегда легко сдать квартиру в аренду и получить от этого дополнительный доход».
Сравнивая давно освоенные Коста Брава и Коста дель Соль с относительно новым Коста Бланка, директор компании Costa Real Александр Дзюба объясняет: «Первые два региона хорошо известны среди покупателей испанской недвижимости, к тому же застроены они довольно плотно. Впрочем, не только упомянутые факторы влияют на повышение цены – важную роль играет элемент престижа. Именно Коста Брава и Коста дель Соль облюбовали себе в качестве летней резиденции успешные политики и бизнесмены, а также всемирно известные актеры, режиссеры, топ-модели, музыканты и певцы. Потому покупку жилья в этих регионах никак нельзя назвать излишне дорогой и невыгодной – хорошая недвижимость никогда не теряет своей ценности.
Александр Дзюба особо нахваливает Коста Бланка: «Тут самый длинный купальный сезон – 7 месяцев (хотя по нашим меркам он не заканчивается никогда, поскольку температура воды не опускается ниже +16˚С круглый год), и самая мягка зима (на один месяц в году температура воздуха днем падает до +15..+20˚С). И, конечно, на Коста Бланка самый ощутимый рост цен – несмотря на развитость региона, земли для строительства еще хватает. Так что стоит воспользоваться выбором, пока он широк».
«Освоение» украинцами Испании постепенно набирает обороты. «Наши соотечественники узнают эту страну лучше, изучают, интересуются, и теперь неизведанные районы порою даже сильнее привлекают как инвесторов, так и туристов», – объясняет Иван Малахов. В качестве примера одного из таких регионов эксперт приводит Коста Дорада. «Присматриваясь к испанской недвижимости, украинцы становятся все более искушенными и требовательными, обращают внимание и на уровень сервиса, оказываемого риэлторами, и на репутацию компании».
По мировым меркам наиболее интересными, престижными и дорогими являются принадлежащие Испании острова – Балеарские в Средиземном море (именно здесь расположены знаменитые Ибица и Майорка) и Канарские в Атлантическом океане около побережья Марокко (главный остров – Тенерифе). Самые роскошные виллы, самые знаменитые соседи и самые престижные пляжи – все это находится на испанских архипелагах. Правда, украинцев там пока что совсем мало, и причина не в незнании, а в высоких ценах. Отечественные покупатели по-прежнему больше интересуются бюджетными квартирами или домами на материковой части Испании – приобрести виллу за несколько миллионов евро могут позволить себе не многие. Впрочем, тем элитней становится покупка. Тому же, кто нашел возможность и решился на покупку резиденции на острове, Мария Кравец советует обратиться к местным риэлторам: если по жилью на материке испанские агентства и застройщики охотно сотрудничают с нашими компаниями, то продавцы недвижимости на архипелагах претендуют на монопольное представление региона.

Ипотека по-прежнему выгодна
События на рынках мировой и испанской недвижимости не могли не сказаться на состоянии банковского сектора. В период бурного развития рынка банки были рады выдавать астрономические суммы испанским строительным компаниям, но с началом мирового финансового кризиса и проблем кредитной системы риски увеличились, поэтому денежные поступления от продаж жилых и коммерческих объектов больше не могут покрывать долги. И хотя очевидно, что резкого падения цен на недвижимость нет, есть тенденции к их дальнейшему снижению.
«Активный рост индекса Euribor, особенно с марта 2007 г., повлек за собой повышение банковского процента по ипотечным кредитам до 5,56% (против 3,5-4,5% ранее). Темпы удорожания новой недвижимости уменьшились с 11,9% (средина 2006 г.) до 7,4% (средина 2007 г.). При этом количество выданных ипотечных кредитов снизилось на 12,5%. Даже банки BBVA, Deutsche Bank и Standard and Poor's согласны с тем, что испанский рынок недвижимости ожидает падение цен. Практически все эксперты пришли к выводу, что в 2008 или 2009 гг. мы увидим первый фол на данном рынке, и в течение следующих 15-ти лет стоимость жилых и коммерческих объектов будет постепенно уменьшаться», – обрисовывает ситуацию Мария Коноваленко.
Тем не менее, говорить о высоком уровне ставок и неоправданно сложных условиях получения ипотечного кредита в Испании нельзя. Даже с большими, по испанским меркам, 5,5% годовых местный кредит в 2-3 раза дешевле украинского, а необходимые документы и условия предоставления одинаковы как для граждан Испании, так и для иностранцев. Более того, риэлторы уверяют, что банки по-прежнему готовы «закрывать глаза» на официальность получения доходов клиентом, лишь бы он был достаточно платежеспособным.
Хотя в последнее время испанские финансовые учреждения стали более осторожными при принятии решений о выдаче кредитов на покупку жилья, а также несколько ужесточили квалификационные требования. Как отмечает Мария Хозе, максимальная граница ипотеки для нерезидентов в подавляющем большинстве случаев составляет до 70% от оценочной стоимости недвижимости.
70%, а то и 50% все чаще становятся границей, какую банки не рискуют переступать. «Сейчас финучреждения Испании выдают кредиты преимущественно на объекты, строительство которых финансировали они сами – несмотря на кризисы, им нужно вернуть свои средства, – объясняет Александр Дзюба. – В таком случае заемщик может получить кредит до 85% стоимости недвижимости, в то время как при покупке другого, не финансируемого банком объекта на первичном рынке либо вторичного жилья, условия менее комфортные – до 50-60% от цены продажи». Однако, добавляет эксперт, даже если покупатель выбрал объект и узнал название финансировавшего его строительство банка, это еще не означает, что вопрос с ипотекой решен. Лучше обращаться к риэлторам с хорошей репутацией – они имеют давно налаженные связи с банками и выступят с адекватными рекомендациями покупателя, подготовят документы, к тому же сделку проведут быстро и аккуратно.
Юрий Константиновский также отмечает некоторое ужесточение правил предоставления ипотечных кредитов: «Легко выдающиеся займы на 70-80% от стоимости покупки ушли в прошлое. Сейчас банки предоставляют кредиты на 50-60%. Они стали и строже относиться к документам заявителя – в обязательном порядке требуют налоговые декларации (правда, пока без отметки налоговой инспекции) и свидетельство о владении недвижимостью в Украине или в других странах». В то же время, эксперт дает оптимистичные прогнозы в отношении ипотечных ставок. Согласно его наблюдениям, в последние несколько недель процентные ставки по кредитам остановились на уровне 5,5–6% годовых, и даже наметилась робкая тенденция к стабилизации, после чего может начаться их некоторое снижение.
По словам Юрия Константиновского, компенсируя такие процессы на рынке недвижимости Испании, банки и строительные компании стали внимательнее и доброжелательнее относиться к риэлторам, работающим с клиентами из СНГ. Это связано с ростом как абсолютного числа инвесторов из этих стран, так и их доли в общем количестве иностранных покупателей испанской недвижимости.
Возможно, на повышение лояльности испанцев к нашим соотечественникам влияет увеличение средней цены приобретения, что всегда означает приток капитала и инвестиций в страну. Совершая выгодную покупку в виде апартаментов, бунгало или виллы в Испании, которые пусть и не вырастут резко в цене завтра, но станут приятным и надежным средством сохранения капитала сегодня, украинцы уже точно знают, что это интересно, престижно и очень правильно.