|
|
|
|
| |
|
|
| |
| |
| |
Copyright © 2007 ДОМ индекс
Все права защищены.
Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения издателя
Сделано в Студии About:Blank design
|
|
|
| |
Инвестиции уходят за город |
|
|
| |
| |
| Затяжной ипотечный кризис в США привел к спаду на мировом фондовом рынке. Впервые за время своего существования на это среагировала украинская биржа. Означает ли данный факт, что интерес к фондам поубавится, а инвесторы обратят больше внимания на рынок загородной недвижимости? Есть ли достойная альтернатива капиталовложениям в данный сегмент? |
|
|
|
|
| |
| |
Автор: Иван Данюк
Затяжной ипотечный кризис в США привел к спаду на мировом фондовом рынке. Впервые за время своего существования на это среагировала украинская биржа. Означает ли данный факт, что интерес к фондам поубавится, а инвесторы обратят больше внимания на рынок загородной недвижимости? Есть ли достойная альтернатива капиталовложениям в данный сегмент?
От депозитов до акций
Инвестирование – это финансовый инструментарий, позволяющий не только сохранить, но и приумножить денежные средства. Еще не так давно одним из простых и надежных способов инвестирования оставался традиционный и понятный для большинства обывателей банковский депозит. Но в силу ряда причин в стране был запущен инфляционный маховик, который по итогам 2007 г. дал 16% инфляции. Те, кто положил деньги в банк в долларах США (например, под 10% годовых) или в гривнах (например, под 15% годовых), подсчитывали свои убытки. В выигрыше оказались только люди, вложившие деньги в евро (например, под 9% годовых), поскольку в прошлом году евро на 11% вырос по отношению к доллару и гривне.
Еще сложнее ситуация с прогнозами на текущий год. Некоторые эксперты полагают, что евро сдаст свои позиции из-за выхода из кризиса американской экономики, и, соответственно, стоит ожидать усиления доллара. Но где гарантия, что «долларовые проценты» не съест украинская инфляция? Ведь даже по оптимистическим прогнозам Национального банка в 2008 г. она составит 9,6%. Министерство экономики дает более мрачный прогноз – около 12%. И хотя правительство с энтузиазмом рассказывает о массе антиинфляционных мероприятий, уж очень это напоминает заверения чиновников во второй половине 2007 г. Так что можно понять скептицизм экспертов, предрекающих 15, а то и все 20% инфляции. Впрочем, какой бы уровень инфляции не был в 2008 г., даже увеличенные проценты его или совсем не покроют, или принесут минимальную прибыль. Потому частные инвесторы, вероятно, будут искать более выгодные, чем депозитные, механизмы инвестирования.
В последние годы все большей популярностью пользуются паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Рекламные проспекты компаний по управлению активами декларируют очень высокую доходность (например, от размещения средств в энергетическом секторе – 140–250% годовых, в машиностроении – больше 200% и т. п.). Но, отойдя от очарования высокими процентами, нужно трезво заявить о следующем. Действительно, на данный момент прибыльность в молодом и перспективном сегменте инвестфондов вполне составит и 100%. В начале развития любого нового, а значит и рискового, сектора рынка можно успешно получать сверхдоходы. Но постепенно туда будут приходить новые участники (сначала профессионалы, а потом «масса», т. е. обыватели), что в итоге приведет к снижению прибыли. В конце концов, она не будет значительно отличаться от депозитной (разница составит всего несколько процентов – доплата за риск, поскольку потерять деньги на фондовом рынке значительно легче, чем на депозите).
Ситуация в Украине свидетельствует о том, что на ПИФы как раз приходит «масса». Так, доходность инвестфондов (в т. ч. закрытых, вкладывающих деньги пайщиков в недвижимость) в 2007 г. в среднем составляла 40%. Но в последнее время из-за кризиса на мировом фондовом рынке прибыльность таких ПИФов снизилась до 20% и даже ниже. Естественно, в условиях высоких темпов инфляции участие в рисковых инвестфондах – занятие не для дилетантов и слабонервных. Потому можно допустить, что в поисках большей надежности капиталовложений часть инвесторов уйдет, например, на рынок загородной недвижимости.
Илья Родионов, директор ДП «РЕД-Консалтинг», указывает на то, что схема перемещения капитала с одного рынка на другой не работает, поскольку они между собой практически не связаны. Кроме того, инвестирование в недвижимое имущество по своей доходности намного выше, чем в акции. «Ему нет даже приблизительной альтернативы, поэтому лучше всего вкладывать средства непосредственно в жилье и землю, а не в инвестиционные фонды», – полагает эксперт.
Впрочем, в особой рекламе капиталовложение в рынок недвижимости не нуждается, поскольку в последние годы наблюдается общемировой рост стоимости жилых и коммерческих объектов. При неустойчивости валют и постоянно меняющихся ценах на фондовых биржах, только недвижимость является надежным видом инвестирования. Когда другие активы обесцениваются, она остается самым безопасным способом сохранения и приумножения капитала: ее стоимость стабильнее, чем акций, а прибыль можно получать еще и от аренды.
И если в 2005-06 гг. цены на киевские коммерческие и жилые площади росли очень высокими темпами, то в 2007 г. на первичку они поднялись только на 12,61%, а на вторичку – на 15,08% (по данным realt.ua). Инвестирование в «перегретый» рынок столичной недвижимости в период стагнации – дело малоприбыльное, поэтому физические и юридические лица со свободными средствами ищут другие объекты «трудоустройства» своих финансов. И тут стоит обратить внимание на загородный рынок (землю и коттеджи).
Закапывать ли таланты в землю?
Согласно библейской притче, один из сыновей неумело распорядился частью отцовских денег, закопав таланты в землю («талант» – крупная весовая и денежная единица в Древней Греции, Месопотамии, Сирии). Уйдя от философской подоплеки данной притчи, можно сделать вывод, что в те времена торговый капитал приносил больше выгоды, чем операции с землей. Но если бы этот сын в начале 2007 г. купил земли под Киевом, то в преддверии 2008 г. он подсчитывал бы прибыль порядка 67%. И тогда никто бы над ним не смеялся.
Как показывает опыт киевского пригорода, земельные участки дороже не в чистом поле, а возле крупных населенных пунктов и строящихся коттеджных поселков. Если несколько лет назад 1 сотка земли возле с. Вишенки (Бориспольский р-н) стоила $ 2 тыс. – 3 тыс., то после появления там коттеджного городка ее цена выросла до $ 25 тыс. Потому Олег Хома, директор ООО «Вишневе Містечко», считает приобретение земли в границах коттеджного проекта очень выгодной инвестицией, которая может дать 30-50% годовых.
Весьма перспективным для вложения капитала является загородный сегмент – на протяжении последних нескольких лет он активно развивается. «Для столичной недвижимости порог входа, как и ресурсоемкость, намного выше, чем для загородной, – отмечает Андрей Кудрин, директор компании «Загородная Жизнь». – Поэтому масштабные игроки на рынке Киева останутся, но они не обойдут вниманием и проекты за пределами мегаполиса. По прибыли значительно выгоднее вложить средства в сооружение 24-этажного жилого дома с типовым проектом, чем в строительство коттеджного городка. Но что касается ресурсоемкости, то игроки среднего и высшего уровня предпочитают инвестировать в поселки».
Г-н Кудрин прогнозирует в 2008 г. увеличение капиталовложений в загородную недвижимость на 30%, поскольку начнут осваиваться те объемы земли, которые были скуплены под строительство коттеджей. Эксперт также прогнозирует рост цен в столичном пригороде на протяжении 5-ти лет.
Естественно, с каждым годом количество предложений земельных участков в 30-км радиусе от Киева уменьшается. Пессимисты считают, что в данной зоне землю приобрести уже невозможно. На самом деле это не так (достаточно посмотреть рекламные объявления в СМИ), просто в некоторых направлениях, скажем, в Обуховском, ее стоимость довольно высока. Более того, активный спрос даже на переоцененные участки земли свидетельствует о том, что вложение средств в загородную недвижимость – дело выгодное.
Приобретение земельных участков имеет свои сложности, например, перевод в нужный статус. Согласно действующему законодательству продажа земель сельхозназначения в Украине запрещена. Но для осуществления операций с таким участком мораторий не создает каких-то грандиозных проблем, так как землю можно взять в долгосрочную аренду (на 49 лет), выплачивая 100-300 грн. в год за 1 га. По мнению Ирины Малашенко, исполнительного директора ООО «Капитоль групп», с помощью моратория в 30-км зоне от столицы искусственно создается дефицит участков, которые можно было бы использовать для строительства промышленных объектов и жилья. Отсюда и теневые схемы, причем способов получения запрещенных к продаже территорий – великое множество.
В любом случае, лучше прислушаться к словам Марка Твена – он весьма точно уловил ценность земли при капитализме: «Покупайте землю, ее больше не делают». Хотя в последнее время строители научились «делать» землю с помощью гидронамыва. Но такое удовольствие не из дешевых, и изречение классика остается актуальным.
Инвестиционные дома
Средняя цена 1 кв. м в новостройках Киева составляет $ 2714, потому более привлекательными являются «квадраты» за городом – $ 1500 – 2000 с земельным участком.
Стоимость жилья в коттеджных поселках за 2007 г. увеличилась на 30% и больше. Но это – общее число, в некоторых рост был намного выше. Например, в поселке «Петрушки» за два года цена домовладения площадью 250 кв. м поднялась на 106% – с $ 200 тыс. до 425 тыс.
«О среднем уровне доходности за городом говорить трудно, – констатирует Илья Родионов. – В столице доходность жилой недвижимости определить легко, поскольку квартиры – стандартизированное жилье с приблизительно одинаковыми показателями. А вот с загородной недвижимостью ситуация сложнее, так как даже расположенные рядом дома могут иметь совершенно разную стоимость в связи с архитектурными или видовыми особенностями».
Наилучшим моментом для частного инвестирования является «нулевой этап» возведения коттеджного поселка. Когда кругом грязь и стройка идет полным ходом, цена коттеджа в 2 раза меньше, чем после введения в эксплуатацию всего городка. Вот только потенциальные покупатели крайне неохотно приобретают недвижимость на этом этапе, поскольку у них нет гарантии, что дом и поселок будут сооружены. Правда, на загородном рынке пока не было афер, подобных «Элита-Центру».
Чтобы получить максимальную прибыль, инвестору очень важно выбрать недооцененные направления. Такими можно считать все левобережные. Но на данный момент они имеют существенный недостаток – проблемное транспортное сообщение с деловым центром столицы. Ирина Малашенко полагает, что по мере строительства крупных бизнес-центров на Левом берегу «белые воротнички» все больше будут селиться в близрасположенных коттеджных городках. Еще одним перспективным, но недооцененным направлением является Вышгородское. «Однако рассчитывать на прибыльность инвестиций можно только после появления здесь хорошей инфраструктуры», – резюмирует Андрей Кудрин.
Призрак неликвида
Если для покупателя главное право заключается в возможности возврата приобретенного товара, то для владельца недвижимости ее важнейшая характеристика – ликвидность.
Наибольшее отличие городской и загородной недвижимости – именно в разной ликвидности. Так, квартиру в Киеве можно продать за неделю, а дом за городом экспонируется месяцы и даже годы. Парадокс состоит в том, что при нынешнем дефиците на коттеджном рынке уже сейчас существуют дома, которые или очень плохо продаются, или не продаются вообще. Слабым спросом пользуются слишком большие особняки, напоминающие дворцы или замки. То, что еще десять лет назад казалось неотъемлемым атрибутом элитарности и престижа, ныне считается безвкусицей. Конечно, смена взглядов обусловлена изменением самих покупателей загородных домов: сегодня ими являются, в основном, представители бизнес-класса. Они часто бывают за границей и имеют возможность сравнивать жизнь «там» и «тут». Да и мало кто хочет переплачивать за эксплуатационные расходы.
Впрочем, проблемы с продажей могут возникнуть и в сравнительно небольшом доме на 200–300 кв. м, если он оформлен в стиле постперестроечного дачного строительства. Потому уже на этапе котлована необходимо выяснить, какой коттедж здесь возведут, а также какие у него будут архитектурные и функциональные особенности.
Но даже если вы намерены приобрести особняк в городке известного застройщика, не лишним будет узнать о статусе земельного участка, на котором возводится весь проект. Чаще всего девелоперы идут легким путем, сооружая поселки на территории садовых товариществ или арендованных земельных участках. Вот только жителю такого городка потом будет трудно продать свою недвижимость или взять кредит под ее залог. Лучше приобретать дом и земельный участок в том коттеджном поселке, где изначально земля находится в собственности застройщика. «Ведь кроме почтового адреса, прописки и возможности взять кредит под это жилье собственник получит еще одно неоспоримое преимущество – высокую ликвидность недвижимости», – советует Олег Белинский, директор девелоперской компании «Европа».
Другим фактором, который в будущем может снизить ликвидность загородной недвижимости, является ипотечный кризис. Достаточно вспомнить хотя бы то, что кризис американской экономики, отразившийся на мировой, начался с ипотечного кризиса на рынке недвижимости. Правда, говорить о подобном в Украине пока рано. В нашей стране ипотека находится еще «в зародыше», а ее портфель, скорее всего, в текущем году не преодолеет 10% отметки. К тому же, как указывает Илья Родионов, отечественный рынок по степени развития очень далек от американского, поскольку на последнем шла торговля вторичными и третичными ипотечными ценными бумагами. Таким образом, прямого влияния американского кризиса на украинский рынок недвижимости нет (кроме удорожания зарубежных займов для украинских банков, что затормозит развитие рынка, уменьшив и без того небольшие объемы строительства).
По сравнению с европейскими государствами, Украина – страна с повышенными рисками, считает Андрей Кудрин. Но вознаграждением за эти риски является возможность получения высокой прибыли от вложения средств в коттеджи и землю. Потому эксперт прогнозирует появление на активно развивающемся рынке загородной недвижимости крупных международных игроков.
Нынешняя ситуация и показатели доходности свидетельствуют, что инвестирование в загородную недвижимость – наиболее выгодное размещение свободных средств. Однако приход «масс» неминуемо приведет к снижению доходности. Экспертам остается только гадать, когда наступит время Ч. Может, оно уже не за горами?.. |
|
|
|
| |
|
|
| |
№11 Ноябрь 08 |
|
№10 Октябрь 08 |
|
№9 Сентябрь 08 |
|
№7-8 Август 08 |
|
№6 Июнь 08 |
|
| |
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
|
|
