|
|
|
|
| |
|
|
| |
| |
| |
Copyright © 2007 ДОМ индекс
Все права защищены.
Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения издателя
Сделано в Студии About:Blank design
|
|
|
| |
Ипотека на первичном рынке:кто не рискует, тот не пьет шампанского |
|
|
| |
| |
| Ипотека – особый вид кредитования. В отличие от иных потребительских займов, она позволяет за нестандартно большие сроки и относительно умеренные проценты приобрести столь дорогую ныне недвижимость. Это возможно благодаря наличию твердого ликвидного залога – самого объекта. Как же быть тем, кто, рассчитывая на поддержку банка, хочет поселиться в новостройке? Как оформить в залог квартиру, которой пока не существует? В чем специфика такой покупки при помощи кредита? Какие гарантии получает банк, открывая кредитные линии на строящееся жилье? По мере роста ипотечного рынка сформировались и эффективные механизмы кредитования «первички». Попробуем в них разобраться. |
|
|
|
|
| |
| |
Автор: Леся Панченко
Ипотека – особый вид кредитования. В отличие от иных потребительских займов, она позволяет за нестандартно большие сроки и относительно умеренные проценты приобрести столь дорогую ныне недвижимость. Это возможно благодаря наличию твердого ликвидного залога – самого объекта. Как же быть тем, кто, рассчитывая на поддержку банка, хочет поселиться в новостройке? Как оформить в залог квартиру, которой пока не существует? В чем специфика такой покупки при помощи кредита? Какие гарантии получает банк, открывая кредитные линии на строящееся жилье? По мере роста ипотечного рынка сформировались и эффективные механизмы кредитования «первички». Попробуем в них разобраться
На сегодняшний день ипотечное кредитование возводящегося жилья стало неотъемлемой частью рынка. Только благодаря ему продажи квартир в новостройках еще удается поддерживать на прежнем уровне. Условия предоставления займов становятся все более гибкими, но высокие процентные ставки и цены на жилье до сих пор не сделали ипотеку доступной для широких масс. Об этом свидетельствуют прогнозы развития ситуации на рынке жилой недвижимости, которые появляются в СМИ. Когда просматриваются тенденции, позволяющие ожидать снижение процентов и расширение возможностей кредитования, эксперты незамедлительно обещают рост продаж и, соответственно, стоимости. Если же факторы указывают на уменьшение объемов ипотечных займов (повышение ставок, ужесточение требований, усложнение юридических процедур) – рынок затихает, объемы падают, цены замораживаются. Такая тесная взаимосвязь ипотечного кредитования и жилой недвижимости становится еще более очевидной, если прислушаться к самим застройщикам. По их данным, доля привлеченных с помощью ипотеки средств в общем объеме купли-продажи первичного жилья составляет от 70 до 90%.
Цель оправдывает средства
Еще несколько лет назад считалось, что совершать покупки с помощью кредита, значит жить не по средствам. Тем не менее, доля истины в этих словах остается и сегодня. В настоящее время цены на квартиры в Киеве достигли таких высот, что на них с опаской и недоумением поглядывают даже представители среднего класса экономически развитых стран, не говоря уже о наших соотечественниках.
Среди тех, кто решается на покупку квартиры в столице и обращается за финансовой поддержкой в банк, специалисты выделяют две основные группы. Первая – граждане, не располагающие средствами для приобретения квартиры, но имеющие возможность ежемесячно гасить платежи по кредиту. Это либо сотрудники крупных компаний с уровнем дохода выше среднего, либо владельцы мелкого бизнеса со стабильными показателями прибыли, либо частные предприниматели. Вторая группа – состоятельные люди, представители крупного бизнеса, в активах которых есть необходимая для покупки недвижимости сумма, но она «несвободна», т. е. деньги «работают» на своего владельца. Такая категория заемщиков обращается за кредитом, чтобы не изымать средства из оборота. А в случае инвестирования в первичное жилье, возникает дополнительный повод использовать заемные средства – минимизировать собственные риски.
«Немалую часть среди инвестиционных договоров, заключенных с привлечением кредита, занимают так называемые подстраховочные варианты, – делится опытом Владимир Шебеко, директор по продажам СК «Центрбудинвест». – На протяжении 2–3-х лет (время от заключения договора до ввода жилья в эксплуатацию) заемщик платит установленные взносы, а когда квартира готова и на руках есть документы, подтверждающие право собственности, человек гасит оставшуюся часть и избавляется от кредитных обязательств. Если же сроки сдачи объекта затягиваются или строительство замораживается, инвестор не спешит выкладывать деньги из собственного кармана, он ждет завершения процесса, разделяя свои финансовые риски с банком». С одной стороны, это удобно. С другой – пользоваться кредитными средствами – удовольствие не из дешевых. Потому деловые люди выбирают наиболее выгодный для себя вариант: либо погашают кредит опережающими темпами, либо продолжают регулярно выплачивать взносы, если «живые» деньги приносят больший доход.
Два пути к мечте
Далеко не все финансовые учреждения, работающие в Украине, признают выдачу средств на приобретение жилья в строящемся здании приемлемым для себя видом размещения капитала. Многие считают данный тип кредитования слишком рискованным в условиях местного рынка. Банки, которые имеют иностранных учредителей или фондируются за счет зарубежных средств, в большинстве своем останавливаются на вторичном жилье, поскольку оно является твердым залогом. Отечественные финансовые учреждения более адаптированы к местным особенностям рынка и находят пути, позволяющие выходить на эту ниву. Однако и выгода от работы в условиях повышенного риска должна быть соответственной. Потому процентные ставки на первичку на 0,5–1,5% выше, чем на вторичку. Многие банки также предпочитают устанавливать больший размер первого взноса либо использовать схему «двойного залога», когда на начальных этапах кредитования в залог передается реальное имущество заемщика или его поручителей, а впоследствии заменяется построенной квартирой.
На сегодняшний день кредиторы, активно работающие на первичном рынке, предпочитают ограничивать поток финансов, направляемый в этот сегмент. В общем ипотечном портфеле многих украинских банков доля средств, выданных на инвестирование квартир в новостройках, не превышает 20-25%. В январе 2006 г. вступили в силу изменения в Закон Украины «Об инвестиционной деятельности». Они ограничили круг правомерных способов привлечения капитала в строительство массового жилья 2-мя основными вариантами (существуют и другие – ФОНы, инвестфонды, но применяются они пока значительно реже).
Первый способ – фонд финансирования строительства (ФФС). Управителем фонда выступает финансовый институт, который может как обслуживать застройщика, так и кредитовать частного инвестора (доверителя) под залог имущественных прав на будущее жилье. Преимущество данной схемы в том, что ФФС наделяется широкими полномочиями по контролю за соблюдением оговоренных сроков сдачи дома, качеством и темпами работ, целевым использованием средств вкладчиков. Недостатком внесения имущественных прав в ипотеку можно считать ограничения возможностей инвестора: до полного погашения своих обязательств доверитель не может заменить объект инвестирования, переуступить право требования другим лицам или отказаться от участия в фонде.
Второй активный механизм реализации квартир на этапе строительства – выпуск целевых беспроцентных облигаций. Эта схема завоевывает все большую популярность благодаря тому, что является простым и удобным способом осуществления продаж. Строительная компания проводит эмиссию (выпуск) ценных бумаг, которые инвестор получает в обмен на вложенные средства. Каждая облигация имеет свое достоинство, обычно равное 0,01 кв. м, и после сдачи объекта в эксплуатацию обменивается на реальную жилую площадь. В случае кредитования, в ипотеку передается пакет целевых облигаций, а после их погашения – непосредственно квартира.
Доверяй, но проверяй
Кредитование на первичном рынке считается рискованным для банков видом размещения капитала. И на это есть свои причины. Наиболее существенными специалисты называют риски недостроя объекта, значительного переноса сроков ввода в эксплуатацию, а также остановки строительства. Принимая решение о выдаче кредита, банк задействует множество механизмов, позволяющих минимизировать риск невозврата средств. Андрей Онистрат, руководитель Киевского областного филиала АКБ «Укрсоцбанк», объясняет: «В случае возникновения непредвиденных ситуаций – остановка работ, проблемы с оформлением права собственности – возрастает риск прекращения выплат по кредиту. Человек начинает отождествлять банк и строительную компанию, обвинять нас в том, что плохо проверили, не предусмотрели такого развития событий. Но объектом правоотношений являются заемщик и банк, и перекладывать на нас проблемы застройщика – некорректно. Технически сложность заключается в том, что объекта еще нет, его невозможно отсудить в нашу пользу. Конечно, и заемщик ничего не может сделать с залогом, но банку приходится запускать сложные юридические процедуры, задействовать человеческие ресурсы, переоформлять право требования. Это очень трудоемкий и длительный процесс, которого хотелось бы избежать».
Распространенной практикой, позволяющей финансовому учреждению входить в рискованный, но прибыльный сегмент, является аккредитация строительной компании – всесторонняя проверка организации, а также конкретного проекта. Подробнее данный механизм описал Дмитрий Замотаев, начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга АБ «Укргазбанк»: «Аккредитация застройщика позволяет банку минимизировать риски, связанные с ипотекой на первичном рынке. Тщательно изучаются правоустанавливающие документы компании, источники ее финансирования, рейтинги, репутация, история. Также анализируется каждый проект, право землепользования, утвержденная проектная документация, договора генподряда. Кроме того, банк периодически мониторит саму площадку: идут ли там строительные работы, укладываются ли они в установленные сроки. Все эти процедуры проводятся с целью как защитить свой капитал, так и обезопасить заемщика от неприятных сюрпризов, к сожалению, в нашей стране нередких».
Строительная компания, которая заботится о своей репутации и ведет открытую политику продаж, не откажется от процедуры аккредитации и сопутствующей проверки, а также предоставит клиенту всю необходимую информацию, ознакомит с образцами договоров, разъяснит условия работы. Если в офисе застройщика потенциальному инвестору не показывают контракт до момента подписания, уходят от ответов, не называют конкретные цифры и сроки – это должно насторожить клиента. Когда компания не аккредитована ни в одном крупном банке, стоит серьезно задуматься о сотрудничестве с ней. «Мы работаем с пятью банками, – рассказывает Елена Блиндюк, руководитель центра продаж СК «Міськжитлобуд». – У каждого своя процедура аккредитации. Данный процесс длится от 2-х до 6-ти месяцев. Нас в обязательном порядке проверяет юридический департамент, риск-менеджмент, потом вопрос выносится на кредитный комитет и, если принято положительное решение, заключается генеральное соглашение о сотрудничестве. К тому же устанавливается лимитированная сумма на проект. Но так как у каждого финансового учреждения разные процентные ставки, комиссии и требования к заемщикам, мы не хотим давать кому-то монопольные права. Работая с несколькими банками-партнерами, мы расширяем круг своих клиентов, предоставляем им возможность выбрать наиболее подходящие условия».
Однако и после тщательной проверки банк не может гарантировать клиенту добросовестность застройщика и своевременное выполнение им своих обязательств. Даже если все документы в полном порядке, нельзя быть на 100% уверенным в хорошем результате. Не говоря уже о политических рисках и вероятности лоббистских решений. Всего не предусмотришь, но потенциальный инвестор и заемщик должен принять максимально возможные меры для самостоятельного изучения как надежности строительной компании, так и предлагаемых банком условий. Андрей Стеценко, начальник управления розничных услуг АБ «Клиринговый дом», советует: «При оформлении кредита в первую очередь клиента интересуют условия займа. Однако не стоит ограничиваться информацией о процентной ставке и комиссионных, поскольку кредитную операцию сопровождает множество процессов. Это и открытие счетов, и перечисление средств застройщику, и обменные операции (если кредит в иностранной валюте), и платежи третьим лицам (страховая компания, нотариус). Потому при обращении в банк клиент должен узнать перечень всех затрат, а финансовое учреждение обязано предоставить ему данную информацию. Процентная ставка может изменяться без согласования только по независящим от сторон причинам, которые влияют на стоимость денежных ресурсов. Необходимо выяснить и условия досрочного погашения – в таких случаях могут применяться дополнительные комиссии».
Само по себе кредитование строящейся недвижимости – явление несколько авантюрное. С одной стороны, покупатель платит деньги (причем немалые) и проценты за их использование, по сути, за перспективу на будущее. С другой – банк принимает в залог документы (имущественные права либо облигации) на квартиру, которой нет. И тем не менее, эта схема работает. Несмотря на все подводные камни, скрытые в подобных операциях, подавляющее большинство новостроек распродаются инвесторам, привлекающим «банковское плечо». Становиться ли участником такой схемы, нужно решать, тщательно взвесив все «за» и «против», максимально изучив застройщика и банк. В итоге одни выберут более надежный вариант – приобретение готовой квартиры. Те же, кому не чужд принцип «кто не рискует, тот не пьет шампанского», вполне могут воспользоваться возможностями первичного рынка и через несколько лет насладиться вкусом игристого напитка по случаю собственного новоселья. |
|
|
|
| |
|
|
| |
№11 Ноябрь 08 |
|
№10 Октябрь 08 |
|
№9 Сентябрь 08 |
|
№7-8 Август 08 |
|
№6 Июнь 08 |
|
| |
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
|
|
