|
|
|
|
| |
|
|
| |
| |
| |
Copyright © 2007 ДОМ индекс
Все права защищены.
Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения издателя
Сделано в Студии About:Blank design
|
|
|
|
| |
| |
| Киевляне, как и жители большинства городов постсоветского пространства, давно привыкли к однообразным невзрачным строениям, которые в обиходе называют «хрущевками». Однако новые представления о вкусе и комфорте уверенно берут верх над привычным. С каждым годом свободной земли в столице становится все меньше, а потребность в жилье возрастает. Казалось бы, ценнейшие кварталы в обжитых районах – лакомый кусок для отечественных застройщиков. Так чего же они ждут: льгот от государства, притока внешних инвестиций или «земельного коллапса», когда участки под строительство придется высвобождать собственноручно? |
|
|
|
|
| |
| |
Автор: Леся Панченко
Киевляне, как и жители большинства городов постсоветского пространства, давно привыкли к однообразным невзрачным строениям, которые в обиходе называют «хрущевками». Однако новые представления о вкусе и комфорте уверенно берут верх над привычным. С каждым годом свободной земли в столице становится все меньше, а потребность в жилье возрастает. Казалось бы, ценнейшие кварталы в обжитых районах – лакомый кусок для отечественных застройщиков. Так чего же они ждут: льгот от государства, притока внешних инвестиций или «земельного коллапса», когда участки под строительство придется высвобождать собственноручно?
Необходимость «зачистки» города от устаревающих неэстетичных зданий и замена их новыми, более комфортными и вместительными, не вызывает сомнений ни у кого, кто сталкивается с проблемой дефицита жилья или участков под его строительство в Киеве. Множество обитателей «хрущевок» тоже с нетерпением ожидают определенности в данном вопросе. Одни уже живут «на чемоданах», другие только отмахиваются от таких разговоров, уверяя, что в нашей стране ничего кардинального в этой сфере не произойдет. Проблему реконструкции ветхого и устаревшего жилого фонда лет десять как поднимают в своих предвыборных кампаниях претенденты на столичный престол. А воз и ныне там. Несмотря на всю окружающую шумиху, он даже не собирается двигаться с места.
Из прошлой жизни
«Хрущевки» обязаны своим появлением изданному в 1955 г. Постановлению ЦК КПСС «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», а также Закону «О массовом жилищном строительстве», принятому в 1957 г. Действительно, на излишества в планировке и внешнем облике таких домов нарекать не приходится. Их просто нет, как и нормального жизненного пространства. Основная проблема «хрущевок» в том, что сооружения, которые рассматривались как временный вариант решения жилищной проблемы в послевоенном государстве, до сих пор являются безальтернативным местом обитания миллионов украинских семей.
Точкой отсчета в преображении территорий, застроенных безликими домами эпохи индустриализации, стала Государственная Программа «О мерах по реконструкции жилых домов первых массовых серий», утвержденная Кабинетом Министров Украины в мае 1999 г. В документе шла речь именно о модернизации отдельных зданий: укреплении несущих конструкций, надстройке этажей и жилых блоков, перепланировке квартир, оборудовании лифтов. На бумаге Программа выглядела очень оптимистично для обывателей, но, видимо, бесперспективно для застройщиков и инвесторов, поскольку дальше разработки первичной документации дело не пошло.
«Из 51 млн кв. м жилого фонда столицы примерно 8 млн занимают 5-этажки, – рассказывает заместитель генерального директора по перспективному развитию ОАО «Киевпроект» Константин Кафиев. – подобных домов в городе насчитывается 2200, и все они находятся в различной форме собственности. Каждый, кто приходил или хотел прийти к власти, ставил во главу угла вопрос об их реконструкции. Киеву необходима такая программа. «Хрущевские» кварталы, в большинстве своем, находятся в хороших районах с развитой инфраструктурой, но с низкой плотностью застройки (ее вполне можно повысить вдвое). Кроме того, сами здания технически, физически, морально устарели и не соответствуют требованиям комфортного проживания в XXI веке».
Москва не сразу строилась
Первые «хрущевки» начали возводить в Москве, и именно там раньше всех стартовал процесс реновации. Несмотря на сложности, которые останавливают наших «первопроходцев», москвичи всерьез занялись этим вопросом – на сегодняшний день они практически завершают реконструкцию 5-этажных кварталов (достигнуть 100%-го охвата планируется к 2010 г.) и вплотную подошли к массивам, застроенным 9-этажными «панельками» 1970-80-х гг.
С целью правового урегулирования такой деятельности был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», одним из пунктов которого стала приоритетность «развития застроенных территорий». Согласно разъяснениям фонда «Институт экономики города» (г. Москва), полномочия решать данный вопрос передаются органам местного самоуправления. При заключении между застройщиком и городскими властями «Договора о развитии территории» вышеуказанный закон определяет перечень существенных условий для обеих сторон. Власти могут обременить инвестора сооружением социальной и инженерной инфраструктуры. При этом предусмотрен запрет на передачу квартир городу, за исключением жилья, предоставляемого переселяемым гражданам. После выполнения всех указанных условий инвестор получает участок для строительства в пределах установленной территории без торгов, бесплатно в собственность или в аренду по его выбору.
Данная схема предполагает также ответственность застройщика – в Законе прописаны четкие сроки выполнения принятых обязательств, меры пресечения вольностей и спекулятивных земельных махинаций. Инвестор должен оформить разрешение на жилищное строительство на выделенной территории за 6 месяцев со дня заключения договора. Если первое жилье не сдано в эксплуатацию в течение 2-х лет после получения разрешения, взимается повышенная арендная плата, а если не сдано и после 3-х лет, размер арендной платы снова увеличивается. По мнению Фонда, подобный порядок позволяет ввести в оборот участки, «зарезервированные» за компаниями, которые не собираются сооружать объекты в ближайшие несколько лет. Схема строга, но эффективна. Вот только готовы ли киевские застройщики и инвесторы к таким правилам игры?
Болевые точки
Камнем преткновения на пути к новой жизни старых кварталов эксперты в один голос называют несовершенство украинского законодательства. Несмотря на то, что в декабре 2006 г. Президент подписал Закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда», за прошедшее время повышенной активности в этой сфере не наблюдалось. Доминирующее право частной собственности и отсутствие реальных механизмов отселения заставляют потенциальных инвесторов отложить свои намерения «на потом».
«В данном случае затрагивается вопрос частной собственности, которая у нас неприкосновенна, – объясняет Максим Копейчиков, адвокат, партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры». – В теории разработать принцип «общественной потребности», когда целесообразность встает выше законности, возможно, но как реализовать его на практике? Наши граждане активно протестуют даже против строительства многоэтажки на соседней лужайке, и только представьте себе, что будет, если возникнет вопрос о выселении. Это очень высокорисковые проекты – найдется хоть один, кто начнет возражать просто из принципа, и инвестор неминуемо понесет убытки. К тому же растягивание дела во времени и сопутствующее юридическое сопровождение, безусловно, отразятся на конечной стоимости объекта».
Серьезным сдерживающим фактором является недоверие нашего населения как к игрокам рынка недвижимости, так и к управленческим структурам и органам власти. Отсутствие привычного на Западе института домовладения, когда хозяин многоквартирного дома сам проводит переговоры с государственными службами и жильцами, а также следит, чтобы все пункты достигнутого соглашения выполнялись, тоже не способствует благоприятному решению вопроса реконструкции. Смешно и нелепо представить в роли посредника отечественные ЖЭКи или ОСМД (общества совладельцев многоквартирных домов). Хотя шанс договориться с владельцем всего здания значительно выше, чем с собственником каждой квартиры. Да и времени это могло бы сэкономить немало.
«Основное препятствие для начала работы с «хрущевками» – отсутствие правовых механизмов отселения жильцов, – считает чё, генеральный директор компании «Т.М.М.». – Необходимо принять схему 75 на 25%. То есть, если 3/4 людей согласны на переезд, остальные выселяются в судебном порядке на общих условиях. Решение нужно утверждать коллегиально, например собранием жильцов дома, поскольку договориться с каждым собственником – нереально. Когда человек не готов к диалогу, он ведет себя как вымогатель. Одни юристы говорят, что такой закон потребует внесения изменений в Конституцию, другие – что можно обойтись «малой кровью». Но могу сказать точно – без принятия соответствующих нормативных актов наша компания не возьмется за подобный проект. При существующей сегодня формулировке «по соглашению сторон», предполагающей согласие 100% собственников и подписание с каждым индивидуального договора, начинать работу нет смысла».
Инвесторы умеют считать свои деньги, а также распоряжаться временем и трудовыми затратами. Потому входить в проекты, требующие колоссальных финансовых вложений и огромных усилий, еще и с отсроченной отдачей, никто не торопится. Отечественные застройщики привыкли к сверхприбыльной, но менее ресурсоемкой работе на свободных участках. «Привлечь инвестора может, в первую очередь, финансовая выгода, – полагает директор консалтинг-центра «Риэлторский Дом» Генрих Людкевич. – Реконструкция – дорогая процедура, стоит говорить скорее о сносе «хрущевок» и сооружении нового современного жилья. Для этого городские власти должны создать застройщикам благоприятные условия: отменить отчисления в фонд города, ввести налоговые льготы, законодательно закрепить права и полномочия сторон».
Чтобы проект оправдал вложенные в него средства и принес прибыль, каждый инвестор выдвигает свой перечень условий. Общим является стремление работать в рамках квартала или микрорайона, поскольку такие масштабы позволяют перепланировать территории, возвести не только жилые, но и коммерческие объекты. Оптимальная схема переселения «хрущевок», которую использовали наши северные соседи, – «волновой метод» или «веерное отселение». Работа ведется в три этапа. Сначала строится стартовая высотка, куда переезжают обитатели нескольких 5-этажек. Старые дома сносят, на их месте сооружают современные, часть квартир в них отдается жителям следующих малометражек, и так продолжается, пока все «переселенцы» не обретут новую крышу над головой. Второй этап приносит первые прибыли от полученных «сверх» компенсационных квадратных метров жилья, а третий – основные дивиденды от управления объектом: продажи или аренды торговых и офисных помещений, паркомест, реализации «свободных» квартир.
Относительно минимальных площадей, на которые стоит заходить с такими проектами, специалисты называют разные цифры. Константин Кафиев считает, что территория квартала должна быть не менее 5–6-ти га, а Николай Толмачев согласен работать только с микрорайонами от 30-ти га. В одном игроки рынка единогласны – изначально требуется вложение колоссальных сумм, исчисляющихся сотнями миллионов долларов США, и затевать подобные преобразования ради одного-двух домов нет смысла. Тем более что данная программа имеет длительные сроки реализации и окупаемости: 7-10 лет при благоприятном стечении обстоятельств, а при постоянно возникающих препятствиях прогнозировать какие-либо временные рамки крайне сложно. Учитывая инфляцию, выйти в прибыль в таких условиях получится лишь при наличии грамотной концепции и четко организованной управленческой работе.
Прекрасное далеко?
Несмотря на несовершенство правовых механизмов, на сегодняшний день в Киеве разрабатывается несколько масштабных проектов по реконструкции кварталов устаревшего жилого фонда. Они поступают на рассмотрение архитектурно-градостроительного совета и даже принимаются к реализации. На вполне логичный в сложившейся ситуации вопрос – для чего эти усилия, если все так и застывает на стадии чертежей и макетов? – ответ один – на будущее. Специалисты планируют, как только появится возможность, приступить к воплощению своих грандиозных замыслов. Под возможностями подразумевается принятие необходимых законов, наличие серьезного, готового работать в долгосрочной перспективе инвестора, лояльное отношение жильцов к вопросу переезда.
В настоящее время самыми близкими к реализации эксперты считают проект по ул. Маршала Гречко (Подольский р-н) и реновацию Аварийного поселка, ограниченного улицами Красноткацкой, Минина, Попудренко, Красногвардейской (Днепровский р-н). Однако здесь речь идет даже не о «хрущевках», а о 2–3-этажных домах, которые сооружались в 40–50-х гг. ХХ в. пленными немецкими солдатами, оставленными отстраивать разрушенный войной город. Сегодня состояние этих зданий можно без преувеличения назвать аварийным. Интересные разработки существуют по территориям поблизости ст. м. «Нивки» – улицы Салютная, Щербакова, Стеценко, Туполева (Шевченковский р-н), а также недавно рассмотренные предложения по микрорайону в пределах просп. Воссоединения, улиц Тампере, Регенераторной, Каунасской (Днепровский р-н). В перечисленных случаях имеет место как раз 5-этажная застройка «хрущевской» эпохи.
Наиболее привлекательными для инвестирования всегда были центральные и прилегающие к центру районы. Именно там располагаются горячо обсуждаемые проекты. Такими являются инициированная Печерской районной администрацией реконструкция территории, ограниченной бульварами Дружбы Народов, Лихачева, Леси Украинки и ул. Неманской, а также массив домов по ул. Киквидзе и бульв. Дружбы Народов. Серьезные суммы и влиятельные инвесторы ждут своего часа для вхождения в квартал в границах улиц Киквидзе, Бастионной, Е. Белокур, Подвысоцкого (Печерский р-н). «На старте» застыли работы по улицам Черновола, Павловской, Златоустовской в Шевченковском р-не столицы. Суждено ли сбыться вышеуказанным начинаниям и сколько времени это займет, зависит от умения наших чиновников и представителей крупного бизнеса вести переговоры. А также от их стремления к преображению облика города.
Константин Кафиев рассказал о реальном опыте реконструкции в Киеве: «В 1995-1997 гг. мы провели реновацию квартала на Воскресенке (Днепровский р-н) – треугольника, ограниченного бульв. Перова, улицами Воскресенской и Алишера Навои. Проект получился очень удачный. Практически без сноса, использовав существующую застройку, нам удалось увеличить плотность более чем в 1,5 раза. Работали по стандартной схеме – сначала возвели большой стартовый дом, отселили жильцов, а потом уже объединили секции, надстроили этажи, облагородили проходы и дворы. Но дальше такая практика не пошла именно потому, что очень сложно договариваться с жильцами».
Размер – не главное
Несмотря на постоянные разговоры о «великом переселении», квартиры в «хрущевках» дорожать не спешат. В этих домах качество жизни – низкое, состояние коммуникаций – плачевное, окружение – непрезентабельное. В настоящий момент на рынке достаточно предложений более комфортного современного жилья, и покупать по завышенной цене квадратные метры в ветхой 5-этажке ради иллюзорных перспектив – просто бессмысленно. Гораздо логичней приобрести квартиру в «социальной» новостройке, куда и есть шанс попасть в случае переселения. Генрих Людкевич видит ситуацию так: «Были разговоры о том, что в свете грядущей реконструкции «хрущевки» подорожают. Конечно, их стоимость могут пытаться поднимать продавцы, но пока повышенного интереса покупателей к «хрущевкам» не наблюдается. Теоретически, когда начнется реализация программы, какая-то динамика может прослеживаться. Вероятно, появится категория граждан, желающих купить квартиру подешевле с перспективой со временем получить новую и просторную. Данный вопрос очень противоречивый, поскольку жить нужно сегодня, а не ждать 5-10 лет в каморке своего шанса».
Единственное, что может привлечь внимание рядовых граждан к «хрущевской миграции», это анонсированные в СМИ обещания при отселении предоставлять площадь в 1,5 раза большую, чем была в старой квартире. Такие надежды и греют душу многим жителям подобных построек. Уже несколько лет некоторые «предприимчивые» граждане лихорадочно прописывают на свои тесные площади близких и дальних родственников с надеждой получить максимум квадратных метров компенсации. Однако все эксперты единодушны во мнении, что в данном случае будет иметь значение только метраж и право собственности на квартиру, а не количество зарегистрированных особ.
О еще одном способе воздействия на несговорчивых граждан рассказал Максим Копейчиков: «Если дом признается судом аварийным и подлежащим сносу, он может быть исключен из реестра в БТИ, и объект права собственности исчезнет, т. е., владелец лишится возможности распоряжаться своим имуществом, а застройщик сможет диктовать свои условия. Это не самый корректный механизм, но когда речь идет об огромных суммах, в ход порой идут любые средства. Но где гарантия, что аварийными не начнут признавать целые кварталы, расчищая таким образом поле деятельности?»
Что ж, на войне все средства хороши. Потому скорейшее принятие необходимых законов и разработка схем, позволяющих стартовать процессам реновации, могут уберечь киевские улицы от начала «боевых действий». Ведь с каждым днем кольцо неминуемой застройки все плотнее смыкается вокруг стареньких кварталов эпохи Никиты Сергеевича. |
|
|
|
| |
|
|
| |
№11 Ноябрь 08 |
|
№10 Октябрь 08 |
|
№9 Сентябрь 08 |
|
№7-8 Август 08 |
|
№6 Июнь 08 |
|
| |
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
|
|
