|
|
|
|
| |
|
|
| |
| |
| |
Copyright © 2007 ДОМ индекс
Все права защищены.
Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения издателя
Сделано в Студии About:Blank design
|
|
|
| |
Из столицы в пригород: особенности национального переезда |
|
|
| |
| |
| На протяжении десятилетий голубой мечтой многих иногородних была квартира в столице. Но вследствие объективных и субъективных причин проживание в украинском мегаполисе не выглядит таким уж комфортным, а на первый план выходят проблемные нюансы. Поэтому неудивительно, что в последнее время все большую популярность приобретает жизнь за городом. Но готовы ли киевляне оставить свои квартиры и поселиться на лоне природы? |
|
|
|
|
| |
| |
Автор: Иван Данюк
На протяжении десятилетий голубой мечтой многих иногородних была квартира в столице. Но вследствие объективных и субъективных причин проживание в украинском мегаполисе не выглядит таким уж комфортным, а на первый план выходят проблемные нюансы. Поэтому неудивительно, что в последнее время все большую популярность приобретает жизнь за городом. Но готовы ли киевляне оставить свои квартиры и поселиться на лоне природы?
Жить за городом или нет?
Данный вопрос непростой, так как в нем немало составляющих. Если в Европе и США люди более склонны к «кочевому» способу жизни, то у нас к покупке недвижимости отношение весьма серьезное. Покидать обжитый, хоть и во многом дискомфортный город, и переселяться в пока еще неизведанную ойкумену – дело рисковое, на которое решаются немногие. Об этом и свидетельствуют эксперты коттеджного рынка.
«В связи с тем, что после 1917 г. культура проживания за городом у нас максимально искоренялась по идеологическим причинам, к ней до сих пор нет 100%-ной лояльности, – замечает Андрей Кудрин, директор компании «Загородная Жизнь». – Тем не менее, как показывает аналитика, из 10-ти потенциальных клиентов, желающих инвестировать в недвижимость до полумиллиона долларов, трое приобретают коттедж. И в дальнейшем эта цифра будет расти».
Однако, несмотря на значительную активизацию спроса на коттеджном рынке, основным сегментом продолжает оставаться городская недвижимость. Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development, констатирует: многие киевляне сегодня рассматривают коттедж как альтернативу городскому жилью, но большинство все еще не готовы покинуть столицу.
«Когда мы говорим о загородном доме как об альтернативе городскому жилью, это значит, что стоимость коттеджа в «Олімпік-Park» соответствует цене 3-комнатной квартиры в прицентральном районе Киева, – объясняет Олег Белинский, директор девелоперской компании «Европа». – Дело не в том, что жители столицы не хотят переезжать за город, просто далеко не все желающие имеют финансовые средства для приобретения особняка».
На очевидном выигрыше в метраже от покупки загородной недвижимости акцентирует внимание заместитель директора АН «Альянс-Брок» Владимир Столитний: «За одну и ту же сумму можно приобрести городскую квартиру в 100 кв. м (по цене $ 3 тыс. за кв. м) и загородный дом площадью 300 кв. м (по $ 1 тыс. за кв. м)».
Владимир Степенко считает, что среди потенциальных переселенцев наиболее востребованными являются домовладения площадью 150–180 кв. м с земельным участком 8-9 соток и стоимостью около $ 300 тыс. на первичном сегменте загородного рынка. Причина заключается в том, что именно такое жилье с помощью ипотеки могут приобрести семьи с месячным уровнем дохода в диапазоне $ 3 тыс. – 25 тыс. На этот спрос и ориентируются появляющиеся на рынке большие коттеджные поселки эконом-класса.
«Я не сталкивался со случаями, когда люди пытались купить загородный дом вместо квартиры в Киеве, – отмечает Олег Хома, директор компании «Вишневе Містечко». – Если такое и происходит, то только в сегменте эконом-класса, поскольку далеко не все иногородние имеют финансовые возможности для приобретения столичного жилья. Ну а киевляне покидать свои апартаменты не спешат».
Коттедж часто становится вторым (после квартиры) или третьим (после квартиры и дачи) жильем. Но даже если человек постоянно обитает за городом, вряд ли он станет избавляться от такого ценного актива, как столичные апартаменты.
Сложный выбор
Кто же из киевлян стремится переехать в пригород? По наблюдениям Владимира Степенко, круглогодично за городом живут обеспеченные люди: топ-менеджеры, владельцы успешного бизнеса, чиновники среднего и высшего ранга. Олег Белинский уточняет, что среди владельцев коттеджей много молодых менеджеров среднего и высшего звена, которые уже успели достичь определенных карьерных и финансовых высот. Илья Родионов, директор ДП «РЕД-Консалтинг» наиболее подготовленными к загородной жизни считает представителей бизнес-класса. Павел Максимук, заместитель директора компании «Инфинити» (загородный комплекс «Місто Сонця»), затрудняясь с однозначным ответом, отмечает стремление разных социальных слоев переехать за город. И поскольку на сегодняшний день почти вся элита уже проживает в особняках среди живописной природы, наиболее перспективной категорией для переселения в коттеджные поселки эксперт также считает бизнес-класс.
Ссылаясь на результаты последних исследований компании «Загородная Жизнь», Андрей Кудрин делит целевую аудиторию не только по социальному классу или гендерному признаку, но и по уровню активности. Люди, ориентированные на бизнес-окружение и доходную составляющую своей семьи, стремятся к проживанию в коттедже, а пассивная часть населения тяготеет к квартире.
Олег Хома акцентирует внимание на возрастном аспекте: «Устав от суеты мегаполиса, за город часто переселяются пенсионеры. А вот молодежь не склонна покидать столицу, где можно найти интересную работу, есть перспектива карьерного роста, а также широкий выбор развлечений и отдыха. И хотя порой молодые люди тоже приобретают дом в обустроенном поселке, а квартиру в Киеве сдают в аренду, подобное явление – скорее исключение, которое лишь подтверждает правило».
Таким образом, на данный момент основными жителями коттеджных городков являются представители бизнес-класса. Однако можно прогнозировать, что в будущем соотношение изменится в пользу многочисленного эконом-класса.
Расстояние имеет значение?
Говоря о переезде за город из Киева, основной вопрос, которым задаются потенциальные переселенцы: «Как далеко»? Каждый лишний километр – это дополнительные минуты в пути и литры бензина. Но, что интересно, среди покупателей домов мнения существенно разнятся. Так, по крайней мере, констатируют знатоки рынка.
«Большинство выбирает коттедж в 15–20-ти км от столицы, – говорит Павел Максимук. – Здесь важно не столько направление, сколько время, затрачиваемое на дорогу до Киева. Если человек работает на правом берегу Днепра, то вряд ли ему понравится ежедневно простаивать в пробках на мостах, добираясь из левобережного пригорода».
Расстояние до столицы, по мнению Владимира Степенко, не играет существенной роли лишь для обеспеченных людей. В этом случае дополнительные расходы на бензин и еще одну машину с шофером (например, для перевозки детей в/из школы/детсада) их особо не волнуют. И хотя для постоянного места жительства чаще всего используются коттеджи в 10–20-ти км от Киева, при наличии хороших дорог можно жить на расстоянии 25-ти или даже 30-ти км.
С г-ном Степенко согласен и Олег Белинский: «При высоком качестве подъездных путей удаленность загородного дома не имеет особого значения. Например, 5 км по Житомирскому шоссе можно проехать всего за 3 минуты, а в самом Киеве это же расстояние бывает сложно одолеть и за час».
Однако Андрей Кудрин указывает на то, что некоторые сегодня постоянно проживают в коттеджах, расположенных в радиусе до 50-ти км, но такое возможно только вблизи магистральных трасс. Иначе подобный дом целесообразней использовать для сезонного проживания (как дачу).
Ипотечные хлопоты
Безусловно, оценивая перспективы переезда киевлян в пригородные коттеджи, на первый план выходят финансовые возможности покупателей. А ввиду устойчивого роста стоимости загородных объектов основным инструментом для осуществления таких покупок становится банковский кредит.
Ипотечное кредитование загородной недвижимости традиционно отстает в своем развитии от ипотеки квартир. Кредитование под приобретение построенного дома или земельного участка сегодня не является проблемой (если предмет залога ликвиден и юридически чист), однако ипотека на первичном рынке загородной недвижимости находится только на начальной стадии своего развития. Поэтому инвестирование в строительство коттеджа в рамках еще не сформированного городка в большинстве случаев вынуждает покупателей закладывать свое столичное жилье. Иными словами, кредит, по сути, не ипотечный, а потребительский.
Несмотря на это, по наблюдениям Олега Белинского, сейчас многие берут в банке деньги под залог квартиры, чтобы построить или приобрести коттедж. «Все зависит от того, как тот или иной киевлянин оценивает свое состояние, – отмечает Андрей Кудрин. – Недвижимое имущество – это объем финансов, который может либо работать на владельца, либо быть «замороженным». Прагматичное и активное население закладывает квартиры, освобождая средства для развития бизнеса или улучшения жилищных условий».
Сложности с ипотечным кредитованием загородной «первички» связаны, в первую очередь, с высокими рисками банков: строительство коттеджного поселка может в любой момент замедлиться, а то и вовсе остановиться. По-прежнему актуальны и земельно-правовые риски. Как следствие, в данном сегменте действуют более жесткие условия и высокие ипотечные ставки, не позволяющие всем желающим приобрести загородную недвижимость.
Однако ввиду огромного спроса на ипотеку, эксперты считают ее вполне привлекательной. «Хоть это и дорого, но, учитывая инфляционные процессы в нашей стране, такое вложение средств очень выгодное, – считает Олег Белинский. – Для менеджера среднего звена с ежемесячным доходом в $ 3 тыс. – 4 тыс. можно вполне достойно жить, внося ипотечные платежи в размере $ 1,5 тыс.»
Метражные вкусы
Сегодня как у продавцов, так и у покупателей понятие «загородный дом» уже не ассоциируется с замком или дворцом на 1 тыс. – 2 тыс. кв. м. Даже весьма состоятельные персоны поняли, что им не удастся создать уют и комфорт на такой площади. Украинцы естественным образом свели свои метражные аппетиты до европейских стандартов.
«За последние годы размеры коттеджей уменьшаются до таких, которые может обслужить семья с прислугой или без нее, – отмечает Андрей Кудрин. – А с введением налога на недвижимое имущество «дворцы» и вовсе канут в Лету».
Метражные вкусы покупателей, прежде всего, зависят от социального класса и привычных жилищных условий в столичной квартире. Практика показывает, что, приобретая загородный дом, человек изначально настроен на увеличение площади в 2–2,5 раза. К примеру, проживая в 3-комнатной квартире размером 120 кв. м, семья из 4-х человек будет склоняться к коттеджу порядка 250–300 кв. м. Это определяется необходимым минимальным набором помещений, а также теми возможностями, которые предоставляет загородный формат жилья: просторные гостиные, холлы, столовые, увеличенные спальни и санузлы. Илья Родионов приводит диапазон предпочтений по площади коттеджей исходя из собственных наблюдений: от 120 кв. м для эконом-класса до 400 кв. м для покупателя среднего уровня.
Характеризуя наиболее востребованный размер коттеджей, девелоперы приводят разные цифры, опираясь, прежде всего, на анализ спроса по собственным городкам. Олег Хома полагает, что сейчас высокой популярностью пользуются особняки площадью 300–400 кв. м. Павел Максимук считает оптимальным дом от 200 до 300 кв. м, что же касается таунхаусов, то верхняя граница их размеров составляет 200 кв. м, а нижняя формируется рынком в пределах 130–150 кв. м. По мнению Олега Белинского, для семьи из 4-х человек лучше всего подойдет коттедж площадью 200–250 кв. м.
Еще одним критерием, которым руководствуются потенциальные покупатели загородных домов, является количество и размер спален. Такой способ измерения жилой недвижимости пришел к нам из США. Андрей Кудрин отмечает, что в Украине эту практику применяют начиная с бизнес-класса, тогда как в коттеджах эконом-класса гостиная является одновременно и гостевой спальней. Исходя из опыта экспертов рынка, наиболее разумный и востребованный диапазон площади спален в домах бизнес-класса – от 12 кв. м (для гостевых) до 28–30 кв. м (для хозяйских).
Ахиллесова пята коттеджного рынка
Один из наиболее часто задаваемых вопросов потенциальных покупателей к девелоперам звучит так: «Какая социально-бытовая инфраструктура есть в вашем коттеджном городке?» К сожалению, далеко не всегда ответ застройщика удовлетворяет клиента. Нередко выясняется, что социальная инфраструктура будет построена в конце реализации проекта. Естественно, до тех пор жить в таком поселке будет очень некомфортно, и это существенно сдерживает переселенцев, привыкших к городской обустроенности.
Именно неразвитость социально-бытовой, а иногда и дорожной инфраструктуры Илья Родионов считает самой большой проблемой рынка загородного жилья. Конечно, в киевском регионе есть районы с хорошей инфраструктурой, но она точечная, а не комплексная.
«Вопрос о наличии инфраструктуры является очень щепетильным, – признает Павел Максимук. – Поскольку ее возводят на прибыль от продажи домов, строительство откладывается на последние стадии реализации проекта». А это в некоторой степени сдерживает рост спроса на предлагаемое организованное загородное жилье. В новых проектах коттеджных поселков инфраструктура становится одним из козырей в конкурентной борьбе между девелоперами. Можно ожидать, что через 1,5–2 года она будет возводиться параллельно со строительством домов.
Нынешнее развитие социальной инфраструктуры происходит вполне логичным образом: сначала появляется коттеджный поселок (т. е. целевая аудитория), а потом под него подтягивается инфраструктура. «Нет смысла сразу вкладывать деньги, например, в SPA-салон, боулинг-клуб или супермаркет, не зная, сколько людей будет его посещать», – резонно замечает г-н Кудрин.
Владимир Степенко назвал 2007-й годом заявленной (но пока что не реализованной) инфраструктуры. При этом эксперт не сомневается в ее активном развитии, поскольку присутствие немалого количества девелоперов на рынке загородной недвижимости приводит к ужесточению конкуренции. А если учесть, что после возведения одного коттеджного городка девелопер приступает к реализации следующего, то ему нет смысла портить свою репутацию, экономя на объектах инфраструктуры.
Все эксперты уверены, что постепенно инфраструктура коттеджных поселков будет улучшаться. По мнению Олега Хомы, это может произойти не раньше, чем через два года, а Илья Родионов считает, что появление комплексной инфраструктуры станет свидетельством экономического прорыва нашей страны.
Итак, тенденция все большей ориентации киевлян на загородную жизнь сегодня очевидна. Но поскольку приобретение «родового гнезда» сопровождается разного рода неудобствами, покидать столицу никто не спешит. Впрочем, учитывая молодость и несформированность данного сегмента рынка, можно с уверенностью сказать: все это – проблемы роста, которые со временем будут преодолены. |
|
|
|
| |
|
|
| |
№11 Ноябрь 08 |
|
№10 Октябрь 08 |
|
№9 Сентябрь 08 |
|
№7-8 Август 08 |
|
№6 Июнь 08 |
|
| |
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
|
|
