|
|
|
|
| |
|
|
| |
| |
| |
Copyright © 2007 ДОМ индекс
Все права защищены.
Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения издателя
Сделано в Студии About:Blank design
|
|
|
| |
Кольцо под названием БКАД |
|
|
| |
| |
| После того как Украина и Польша выиграли конкурс на проведение финальной части чемпионата Европы по футболу 2012 года, заметно активизировалась разработка проекта Большой кольцевой автомобильной дороги (БКАД) вокруг Киева. Ее изначальная миссия – улучшить транспортное сообщение между столицей и пригородами, а также освободить киевские магистрали от транзитного транспорта. Строительство БКАД еще не началось, но с каждым месяцем она становится все более весомым фактором на рынке земли и загородной недвижимости. |
|
|
|
|
| |
| |
Автор: Иван Данюк
После того как Украина и Польша выиграли конкурс на проведение финальной части чемпионата Европы по футболу 2012 года, заметно активизировалась разработка проекта Большой кольцевой автомобильной дороги (БКАД) вокруг Киева. Ее изначальная миссия – улучшить транспортное сообщение между столицей и пригородами, а также освободить киевские магистрали от транзитного транспорта. Строительство БКАД еще не началось, но с каждым месяцем она становится все более весомым фактором на рынке земли и загородной недвижимости.
МКАДовский близнец
Для Киева кольцевые (или окружные) дороги – не диковинка. В пределах столицы уже возведено две такие магистрали. Первая, так называемая малая окружная, проходит по маршруту: просп. Красных казаков – ул. Е. Телиги – ул. А. Довженко – ул. Индустриальная – бульв. Чоколовский – просп. Краснозвездный – бульв. Дружбы Народов – мост Патона – просп. Воссоединения – пл. Ленинградская – ул. Братиславская – просп. Ватутина – Московский мост. Вторую кольцевую дорогу так и не удалось замкнуть на левом берегу столицы, на правом же она пролегает по ул. Заболотного, Кольцевой дороге, просп. Палладина, ул. Городской, затем идет дальше на Оболонь.
И хотя в администрации Киевской области заявляют о заимствовании опыта окружной вокруг Будапешта, все же уместней проводить аналогии с российской МКАД. Московская кольцевая автомобильная дорога была построена за шесть лет (1956-1962), а в 1990-х гг. ее реконструировали, расширив с 2-х полос в каждую сторону до 5-ти. На сегодняшний день эта магистраль протяженностью почти 109 км перестала быть скоростной по причине хронических автомобильных заторов. Сейчас мэрия Москвы задумала сооружение четвертого транспортного кольца, которое должно разгрузить МКАД.
Недавно глава Киевской областной государственной администрации Вера Ульянченко сообщила, что строительство кольцевой планируют завершить к 2015 г., а бюджет проекта составит около 25,3 млрд грн. (без учета компенсации за отчуждение и непрямых издержек в связи с вынужденным перенесением инженерных коммуникаций и сменой категории земель сельхозназначения). Но к концу всех работ эта цифра может оказаться совсем другой. Намереваясь воплотить столь амбициозный проект, губернатор всерьез рассчитывает на частных инвесторов, заинтересованных в сооружении придорожной инфраструктуры. Сначала БКАД сделают 4-х полосной, а потом расширят до 6-ти. К 2012 г. планируют соединить южное полукольцо (от Варшавской трассы до г. Борисполь), а к 2015 г. – полностью всю магистраль.
Однако строительство дороги могут существенно затормозить два фактора. Во-первых, Верховная Рада пока не приняла закон, который бы регулировал порядок отчуждения частных земель для общественных нужд (по разным данным таких территорий по предполагаемому маршруту – от 1200 до 1400 га). И хотя губернатор Киевской области заявила, что никто не собирается отчуждать земельные участки, где уже сооружены дома, вряд ли удастся без этого обойтись.
Во-вторых, серьезным препятствием может оказаться река Днепр. И если возведение южного мостового перехода возле г. Украинки – еще посильная задача, то с северным, через Киевское водохранилище, ситуация сложнее. В трех проектах маршрута БКАД (протяженностью 206 км, 209 км и 213 км) этот мост планируется в разных местах.
Влияние большого кольца
Несмотря на то, что проект большой кольцевой еще не утвержден, будущая дорога уже оказывает значительное влияние на рынок загородной недвижимости. Правда, в каждом из направлений и сегментов это воздействие ощущается по-разному.
«Сегодня наблюдается тенденция увеличения стоимости участков по предполагаемому маршруту дороги, – признает Татьяна Леоненко, заместитель директора группы компаний «Планета Оболонь». – При этом участники рынка ожидают не столько саму БКАД, сколько общее развитие дорожной сети. Цены на землю в радиусе 30-ти км от Киева растут, причем наибольший интерес проявляется к Житомирскому направлению. Однако там сейчас очень не хватает автомобильных развязок».
А вот к землям в Варшавском и Вышгородском направлениях в контексте новой кольцевой интерес небольшой, поскольку перспектива моста через Киевское водохранилище еще весьма туманна. И хотя продавцы пытаются использовать фактор БКАД для повышения стоимости земельных участков в этих направлениях, на опытных покупателей это действует мало. «До тех пор, пока не станет известно хотя бы приблизительное время начала строительства того или иного отрезка трассы, земля в окрестностях не будет пользоваться ажиотажным спросом», – отмечает Владимир Столитний, заместитель директора АН «Альянс-Брок».
Вряд ли кто-то захочет проживать возле шумной и загазованной трассы, потому участки с фасадом на БКАД привлекательны, в основном, для коммерческой недвижимости, особенно для складского сегмента. Г-н Столитний отмечает, что стоимость территорий, прилегающих к заветной «красной полосе» кольцевой дороги, увеличивается в 2–3 раза. А вот Дмитрий Борт, ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости АН «Планета Оболонь», более осторожен в оценках, указывая, что фактор близости БКАД поднимает цену лишь на 10–20%.
«Ажиотаж вокруг кольцевой дороги привел к значительному увеличению количества спекулятивных сделок, – уверен Владимир Столитний. – На этом хорошо заработали те, кому еще на начальной стадии проектирования удалось официальным или неофициальным путем узнать о расположении дороги. И чем ближе время строительства БКАД, тем сложнее прогнозировать поведение продавцов».
То, что определенная часть земель вдоль будущей кольцевой уже скуплена, Андрей Кудрин, директор компании «Загородная Жизнь», считает объективным фактором. Интересы на эти участки имеют как отечественные и интернациональные логистические компании, так и операторы наружной рекламы.
Логистические операторы уже не просто присматриваются к проекту новой магистрали, а переходят к активным действиям. Один из игроков рынка недвижимости – группа компаний FIM, среди проектов которой есть логистические комплексы, подтверждает указанные тенденции. «В последнее время увеличился интерес к логистическому центру FIM Service, а также к мультимодальному промышленному парку в с. Большая Александровка Бориспольского района. Во-первых, эти объекты расположены недалеко от маршрута будущей БКАД, а во-вторых, площадь центра составит 165 тыс. кв. м. Логистические комплексы размером от 100 тыс. кв. м сегодня наиболее востребованы рынком», – отмечает Оксана Елманова, генеральный директор группы компаний FIM.
Дефицит складских центров вокруг столицы по-прежнему высок. Строительство возле БКАД логистической инфраструктуры однозначно будет способствовать решению данной проблемы. Нова дорога соединит трассы Е-40 (Харьковскую) и Е-95 (Черниговскую), избавив логистов от необходимости направлять грузопотоки через Киев.
Прежде чем рассматривать маршрут кольцевой дороги, отметим важную деталь: магистраль будет проходить не только по примыкающим, но и по отдаленным от Киева районам – Макаровскому и Бородянскому. В Макаровском она не коснется крупных сел (в одном варианте по территории района пройдет около 9-ти км, в другом – не больше 2-х км). В Бородянском районе основная задача БКАД – отсечь как можно больше населенных пунктов от транзитного транспорта с перегруженного и узкого Варшавского шоссе. В одном из вариантов кольцевая протянется между пгт Немешаево и пгт Ворзель, не пуская транзитные потоки через Бучу, Ирпень и Гостомель. Во втором предусмотрено прохождение трассы ближе к Клавдиево-Тарасово, что позволит включить во внутреннее кольцо пгт Немешаево и с. Микуличи, возле которого, к слову, компания «Т.М.М.» планирует строительство мега-городка.
Киево-Святошинский район
Согласно предварительной проектной документации, по Киево-Святошинскому району будет проходить 26 км БКАД.
«Сейчас разрабатывается технико-экономическое обоснование проекта дороги, – говорит Андрей Гниденко, заместитель главы Киево-Святошинской районной администрации. – Маршрут трассы согласован со всеми органами местного самоуправления тех территорий, где она будет пролегать. Поскольку в Украине нет закона, который бы регулировал порядок изъятия распайованных земель для общественных нужд, БКАД спроектирована так, чтобы максимально пройти по государственным землям (в основном, лесного фонда)».
По оптимистическим прогнозам, в Киево-Святошинском районе к строительству БКАД могут приступить уже во второй половине этого года. В первую очередь будет сооружен участок, соединяющий Житомирскую и Одесскую трассы. Работы начнутся с наиболее сложного – возведения транспортной развязки возле поселка Бузовая. Окончание «великой стройки» вполне можно ожидать к 2010–2011 гг.
БКАД существенно повлияет на развитие района, прежде всего, в плане строительства логистических центров и жилых объектов. «Уже сегодня активно возводится коттеджная застройка в с. Забирье, которое расположено недалеко от проектируемой магистрали. «Но жилье становится привлекательным и в более отдаленных местностях, поскольку согласно Генеральному плану развития Киева на период до 2020 г. большая часть Киево-Святошинского района войдет в границы столицы», – отмечает Андрей Гниденко.
Васильковский район
По территории Васильковского района протянется 20 км БКАД, причем большинство из них – по уже существующей трассе (от с. Глеваха до с. Гвоздив). Проезжую часть расширят до 6-ти полос, соорудят вспомогательные мостовые развязки, а от с. Глеваха до с. Бобрица проложат новую дорогу.
«На данный момент готовятся геодезические изыскания проекта в Обуховском и Киево-Святошинском районах, – говорит Надежда Абрамова, главный архитектор Васильковского района. – По материалам фотосъемки будет определено, по какой территории лучше всего проложить трассу. В этом направлении проходят газопровод высокого давления и другие инженерные сети, потому придется или передвигать маршрут кольцевой, или переносить коммуникации, что весьма дорого».
По данным местных чиновников, в районе построят три развязки. Одну – возле с. Зеленый Бор, откуда через поселки Иванковичи, Круглик и Хотов соорудят региональную дорогу на Киев. Сейчас рассматривается несколько вариантов размещения второй развязки в пределах с. Рославичи. Третью же расположат около с. Гвоздив, соединив кольцевую дорогу с с. Ходосовка, а затем и с Новообуховской трассой.
Наиболее сложно будет построить транспортную развязку возле с. Глеваха, где БКАД пересечется с Одесским шоссе и железнодорожными путями. Поскольку на данном участке маршрута кольцевой дороги находятся, в основном, приватизированные земельные участки прилегающих садовых товариществ и земли Национальной академии наук, то с согласованием могут возникнуть трудности. Поэтому здесь соорудят двухуровневый мост длиной свыше 1 км, с обоих концов которого и сделают развязки.
Еще одним проблемным местом является территория Даниловской сельской рады. На прилегающих приватизированных участках (вблизи сел Бобрица и Липовый Скиток) активно возводятся коттеджи, да и земли сельхозназначения тоже находятся в частном владении. «Пока трудно сказать, какую площадь придется выкупать и сколько на это уйдет государственных средств – в нашем районе земля стоит дорого, – отмечает г-жа Абрамова. – Кроме того, возле с. Бобрица будет расширен узкий мост через озеро».
Но несмотря на вышеуказанные проблемы, эта часть БКАД является наиболее определенной, поскольку здесь нет таких сложных преград, как Днепр и Киевское водохранилище. «Дата начала сооружения кольцевой дороги в Васильковском районе пока неизвестна (возможно и 2008 г.). Еще в прошлом году был установлен приблизительный маршрут кольцевой дороги, и с тех пор он не менялся, – рассказывает Надежда Абрамова. – Учитывая, что окончательного проекта еще нет, мы не даем разрешения на строительство в пределах зарезервированной 500-метровой полосы (по 250 м по обеим сторонам предполагаемой магистрали). Однако ранее часть этих земель не только выкупили, но и изменили их целевое назначение. Когда проект будет утвержден, под дорогу выделят 260-метровую полосу, а на остальных участках разрешат застройку».
Однако крупные игроки коттеджного рынка не спешат впадать в эйфорию по поводу привлекательности будущей кольцевой. «Сегодня покупателя может заинтересовать только реально построенное, а не проектируемое, – считает Наталья Башинская, директор департамента маркетинга и развития «БУС» (комплекс коттеджных городков «Маєток. Скарбниця Європи»). – БКАД, конечно, поспособствует в будущем привлечению большего интереса к нашему поселку, но сегодня – это лишь одна из перспектив, а не реальное преимущество. К комплексу коттеджных городков «Маєток. Скарбниця Європи» настолько легко добраться, что прокладывание дополнительных трасс нецелесообразно. Сооружение новой магистрали не повлечет за собой и существенных перепланировок. Если стоимость жилья в нашем поселке будет расти, то не из-за БКАД, а за счет поэтапного строительства».
Обуховский район
В Обуховском районе пройдет 21 км кольцевой дороги, а дальше необходимо соорудить мост через Днепр протяженностью около 2,7 км.
Как сообщил Андрей Гниденко, одной из заминок в проекте стало определение маршрута в этом районе. Руководство г. Украинки настаивало на том, чтобы дорога проходила между городами Обухов и Кагарлык. Но поскольку там очень сложный рельеф, трассу решили провести по дамбе между с. Плюты и г. Украинкой и дальше через мост на левый берег Днепра.
Несомненно, БКАД улучшит транспортное сообщение внутри Обуховского района, но здесь уже есть две хорошие трассы – Старо- и Новообуховская. Потому Ольга Корогодова, PR-менеджер корпорации «Золотые Ворота», уверена, что новая магистраль существенно не повлияет на стоимость и без того популярных коттеджных городков этого направления.
Бориспольский район
По Бориспольскому району пройдет наибольший отрезок кольцевой дороги – около 42-х км, из них 22 км – по существующей трассе Борисполь-Бровары, реконструкция которой началась еще в средине 2007 г.
«По мере строительства БКАД стоимость недвижимости внутри кольцевой и вдоль маршрута ее пролегания будет только увеличиваться. Уже сейчас этот фактор косвенно влияет на цену земли в Бориспольском районе, – отмечает Ирина Малашенко, исполнительный директор ООО «Капитоль групп» (коттеджный городок Park House). – Наш поселок находится внутри кольцевой дороги и имеет прекрасное транспортное сообщение как со столицей, так и с Борисполем. За период с ноября 2006 г. по ноябрь 2007 г. стоимость сотки земли здесь возросла на 100% и сейчас доходит до $ 20 тыс. Кроме того, большое воздействие на рыночную цену недвижимости в Park House окажет запланированное на 2012 г. сооружение линии метрополитена «Бориспольская» – «Аэропорт».
Бориспольский район ощущает на себе максимальный интерес со стороны складских операторов. Однако здесь кроется серьезная опасность: сегодня практически каждый владелец земли сельхозназначения, примыкающей к трассе Бориспль-Бровары, выставляет свой участок на продажу, акцентируя внимание на возможности изменения его целевого назначения и строительства логистического комплекса. В результате рынок перенасыщен подобными предложениями. А вот выдержат ли нагрузку магистрали и инженерные сети, если хотя бы часть подобных проектов будет реализована, прогнозировать никто не берется.
Броварской район
33 км БКАД пройдут по территории Броварского района, причем 20 км из них – по уже существующей дороге.
«Район остро нуждается в новой кольцевой магистрали, – отмечает Николай Диденко, глава Броварской районной администрации. – Прежде всего, это необходимо для разгрузки транспортной развязки возле г. Бровары. Здесь в последнее время наблюдается сплошной автопоток, поскольку к трассе на Чернигов примыкает много дорог местного значения».
По словам г-на Диденка, строительство кольцевой дороги начнется в 2008 г. с реконструкции трассы Борисполь-Бровары, а закончится возведением моста через Десну. БКАД пройдет между поселками Княжичи и Требухов, и, огибая г. Бровары, в районе сел Димитрово, Калиновка и Рожевка, а реку Десну пересечет между поселками Рожны и Пуховка.
«Надеюсь, строительство кольцевой магистрали и придорожной инфраструктуры удастся завершить до 2012 г. Более того, к финальной части чемпионата Европы по футболу планируется полностью реконструировать стадион и отели в г. Бровары, возвести спортивный комплекс с ледовым стадионом в с. Княжичи и аквапарк «Пухклаб» в с. Пуховка», – делится амбициозными планами г-н Диденко.
Вышгородский район
На правобережную и левобережную части Вышгородского района приходится по 10 км БКАД. К тому же около 7-ми км трассы пройдут над акваторией Киевского моря.
«Проектирование и строительство участков кольцевой дороги в нашем районе начнется в последнюю очередь, – прогнозирует Андрей Пономарев, главный архитектор Вышгородского района. – Дело в том, что это направление – не самое перспективное с точки зрения транзитных поездок футбольных болельщиков как из Польши, так и из России».
БКАД очень важна для Вышгородского района, поскольку проблема транспортной связи правого и левого берегов Киевского водохранилища актуальна давно. Сейчас сообщение осуществляется по 2-х полосной дороге, проходящей через плотину каскада Киевской ГЭС и ГАЭС. И если в зимний период трасса еще более-менее справляется с автопотоком, то летом по пятницам и воскресеньям движение здесь почти останавливается (левобережная часть насыщена рекреационными зонами).
Так как точный маршрут трассы еще не определен, районная власть резервирует территории, отдаленные более чем на полкилометра от оси будущей дороги, чтобы при возможном изменении маршрута не столкнуться с необходимостью выкупа земель. Когда же будет утвержден окончательный проект БКАД, то, по словам г-на Пономарева, мораторий на операции с незадействованными участками будет снят.
Одним из факторов, осложняющих проведение новой трассы, является строительство через Киевское водохранилище довольно длинного мостового перехода, часть которого, предположительно, пройдет как дамба с системой переливов. Поскольку водохранилище, в основном, мелкое, районные власти планируют соорудить дамбовый переход со стороны с. Лебедовка, а через старое глубокое русло Днепра сделать эстакаду. Возведение моста будет отложено на последние этапы строительства БКАД не только из-за технических трудностей, но и по причине дороговизны.
«Мы предлагаем изменения к маршруту, которые в целом несущественно отразятся на протяженности и стоимости дороги, – говорит г-н Пономарев. – Делать большую развязку на пересечении трассы Киев-Овруч и новой кольцевой магистрали нецелесообразно, лучше сместить ее немного севернее – на пересечение БКАД с перспективной дорогой в объезд сел Новые Петровцы, Старые Петровцы и Лютеж. Перенести на север нужно и мостовой переход на левом берегу Киевского водохранилища, приблизив кольцевую к с. Нижняя Дубечня. Если дорога будет проектироваться через с. Новоселки, то она пройдет по застроенным территориям садовых товариществ, и мы можем столкнуться с проблемой, аналогичной Русановским садам в столице».
С оглядкой на Европу
Несмотря на оптимизм и боевой настрой чиновников, в проекте кольцевой дороги по-прежнему немало «белых пятен» и вопросов. Смеем предположить, что при сооружении магистрали суды будут завалены исками недовольных и пострадавших землевладельцев. В то же время, без жесткой и сильной позиции власти в совокупности с адекватными рыночными условиями компенсации, этот масштабнейший инфраструктурный проект так и застрянет, не успев начаться. |
|
|
|
| |
|
|
| |
№11 Ноябрь 08 |
|
№10 Октябрь 08 |
|
№9 Сентябрь 08 |
|
№7-8 Август 08 |
|
№6 Июнь 08 |
|
| |
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
|
|
