|
|
|
|
| |
|
|
| |
| |
| |
Copyright © 2007 ДОМ индекс
Все права защищены.
Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения издателя
Сделано в Студии About:Blank design
|
|
|
|
| |
| |
| В последнее время облик Киева меняется не по дням, а по часам. Участки под жилую застройку в центре сегодня в таком дефиците, что строительные компании готовы на любые уловки, дабы обеспечить «дорогих» во всех смыслах клиентов апартаментами в сердце столицы. Стремясь продать «золотые» квадратные метры, застройщики наперебой расхваливают в рекламе живописность окружения и уникальность панорамных видов из квартир. Однако вскоре покупатель обнаруживает, что благоустройством окружения никто не занимается, а возводящаяся по соседству высотка начинает закрывать пейзаж за окном. Можно ли обезопасить себя от таких неприятных сюрпризов? |
|
|
|
|
| |
| |
Автор: Леся Панченко
В последнее время облик Киева меняется не по дням, а по часам. Участки под жилую застройку в центре сегодня в таком дефиците, что строительные компании готовы на любые уловки, дабы обеспечить «дорогих» во всех смыслах клиентов апартаментами в сердце столицы. Стремясь продать «золотые» квадратные метры, застройщики наперебой расхваливают в рекламе живописность окружения и уникальность панорамных видов из квартир. Однако вскоре покупатель обнаруживает, что благоустройством окружения никто не занимается, а возводящаяся по соседству высотка начинает закрывать пейзаж за окном. Можно ли обезопасить себя от таких неприятных сюрпризов?
Ни для кого не секрет, что в ценообразовании дорогого столичного жилья ведущие роли играют местоположение дома, открывающаяся из окон панорама и внешний вид соседних построек. Но короля делает свита, а элитный дом – его окружение. И если еще несколько лет назад наличие благоустроенного двора, собственного паркинга и охраны было достаточным для большинства инвесторов, рассматривающих возможность вложения средств в этот высокорентабельный сегмент недвижимости, то сегодня многие интересуются и тем, что находится вокруг жилого комплекса. Вот тут нередко всплывают нелицеприятные факты.
Киев – город контрастов
В исторически сложившемся архитектурном облике столицы Украины смешались несколько стилей, порой противоположных по идеологии и духу. В центральной части города в непосредственной близости друг к другу располагаются уникальные дореволюционные постройки, типовые здания советской эпохи и оригинальные творения современной зодческой мысли.
Жители панельной пятиэтажки, как правило, спокойно относятся к появлению рядом элитной новостройки (помитинговав вначале для приличия), поскольку статус последней косвенно повышает цену 1 кв. м во всем квартале. Но каково жильцам респектабельного дома, стоимость 1 кв. м в котором зачастую более $ 6 тыс. – 8 тыс., соседствовать со зданиями, имеющими неприглядный фасад, не говоря уже о рынках, производственных корпусах, обветшалых постройках и гаражных кооперативах.
Почему же, выставляя на рынок дорогое жилье, застройщики и девелоперы элитных объектов не заботятся о соответствии окружения уровню своих потенциальных покупателей? Но, вникнув в суть проблемы, становится понятно, что в большинстве случаев застройщик, даже имея подобные намерения, не может их реализовать.
Основным препятствием на пути к преобразованию сердца столицы согласно представлениям отечественного бомонда о качественной среде обитания является такой фактор, как право собственности. Участки под строительство в центре города пользуются сверхажиотажным спросом. Застройщик охотно станет осваивать даже небольшой кусочек выделенной земли, не смущаясь архитектурной дисгармонии своего сооружения с окружением участка. А прилегающие территории, как правило, принадлежат другим компаниям, вольным распоряжаться ими по своему усмотрению.
С критической точки зрения вкладывать средства и силы в облагораживание районов Киева, подходящих для возведения респектабельного жилья, на сегодняшний день не выгодно никому. Застройщик при нынешнем дефиците площадок и так реализует свой объект и получит прибыль, а покупатель из-за отсутствия широкого выбора и несоответствия основной части предложений какому-либо критерию элитности закроет глаза на некоторые недостатки. Это подтверждает директор по продажам компании «Центрбудинвест» Владимир Шебеко (жилой комплекс «Cosmopolitan» в парке им. Пушкина»): «Дома в центре, имеющие развитую внешнюю и внутреннюю инфраструктуру и в то же время достойное окружение, встречаются очень редко. Потому покупателю обычно приходится с чем-то мириться, и часто это окружение, поскольку жертвовать инфраструктурой мало кто готов».
Скорее всего, именно по указанной причине столь много объектов, жители которых могут вполне справедливо пожаловаться на несоответствующее статусу соседство, сегодня активно продвигаются и успешно реализуются как на первичном, так и на вторичном рынках. Например, поблизости ультрасовременного жилого комплекса «Парус» по ул. Мельникова, 18а находится заросшее урочище Кмитов Яр и старый гаражный кооператив. Имиджевый «Дипломат Холл» по ул. Жилянской, 59 выходит на загазованную, задыхающуюся в напряженном трафике улицу, к тому же он окружен производственными и жилыми постройками эпохи соцреализма. Офисно-жилой комплекс Botanik Towers по ул. Саксаганского, 119-121, с одной стороны, граничит с живописным ботаническим садом, а с другой – расположен практически напротив ТЭЦ, дым которой не минует и окна здания. Стильный «Покровский Посад» по ул. Глыбочицкой, 26, рекламируемый как дом на Подоле, не имеет выход на столь любимую киевлянами историческую часть этого района и находится в окружении производственных и торговых объектов. Список можно продолжить. И чем длиннее он будет, тем больше у городской администрации поводов задуматься о масштабных преобразованиях сердца столицы. Самостоятельно застройщик не в силах что-либо изменить. Проблему частично можно решить привлечением крупного пакетного инвестора, обязанием собственников участков облагородить свои территории либо проведением масштабной программы реновации и реконструкции центральных районов столицы. Как говорится, кто имеет желание, тот ищет возможности.
Лотерея для состоятельных господ
Учитывая постоянно уплотняющийся центр, достойной альтернативой для ценящих простор и полноту ощущений стали так называемые видовые апартаменты – квартиры, из которых открываются захватывающие панорамы города на семи холмах. Наиболее востребованными, и соответственно дорогими, в столице являются виды на купола знаменитых соборов, живописные пейзажи киевских склонов и водную гладь Днепра. Именно на стремлении многих представителей элиты созерцать из своих окон такие панорамы многие застройщики разработали рекламные кампании и успешно распродали квартиры в домах на Печерских холмах, вдоль линии левого берега Днепра, на Оболонской набережной и в некоторых нецентральных районах, расположенных на возвышенностях.
На первый взгляд, в выигрыше обе стороны. Застройщики не переплачивают за сверхдорогие участки в перегруженном центре и стремятся реализовать высотные многоквартирные объекты, невозможные в исторической части. Покупатели, в свою очередь, получают более широкий выбор и привлекательные панорамные виды.
Однако на практике оказывается, что такие апартаменты – шкатулка с двойным дном. Квартиры с хорошими обзорными характеристиками пользуются большим спросом, поэтому застройщики, вполне оправданно с точки зрения рынка, стали делать на них наценку. В среднем видовые апартаменты дороже невидовых на 10–25%, но есть объекты, в которых еще на этапе инвестирования стоимость квартир на разных этажах отличается на 50%. В общем-то, в такой ценовой политике нет ничего необычного – подобный порядок распространен и на Западе. Проблемы начинаются, когда в силу вступают особенности национального градостроения.
Отечественный застройщик традиционно стремится к быстрой прибыли и меньшей ответственности. Сдав в эксплуатацию дом с разрекламированными «панорамными видами на исторические достопримечательности и уникальные ландшафтные зоны Киева», он не может гарантировать своим жильцам, что через несколько лет вместо красивых пейзажей не будут просматриваться окна новых соседей. За примерами, когда перед домом с дорогими обзорными характеристиками вырастает новое здание, далеко ходить не надо. Так, перед жилым комплексом по ул. Р. Окипной (ст. м. «Левобережная») – три видовые прибрежные «свечки» – сегодня возводится новый жилой комплекс Riviera Riverside, фактически перекрывающий панораму Днепра и Правого берега нижним 10-ти этажам построенных ранее высоток. Это и оригинальная застройка в районе так называемого Царского Села – вдоль ул. Старонаводницкой: возведенные с интервалами в один-два года жилые комплексы, которые киевляне часто называют «волна», «свечки», «спираль», по очереди стали перекрывать друг другу виды на Лавру, реку и холмы Печерска. Не повезло и респектабельному жилому комплексу «Введенский» на Печерской площади (угол ул. Панаса Мирного и Гусовского): с его верхних этажей (стоимость 1 кв. м которых перевалила за $ 10 тыс.) можно было любоваться Лаврой, Днепром и Левым берегом, но безвкусная и громоздкая, по мнению большинства архитекторов, высотка по ул. Московской, 46/2 закрыла собой весь пейзаж. А на Позняках, Осокорках, Березняках, Никольской Слободке подобные случаи сложно даже сосчитать.
Ставить такие прецеденты в вину только строительной компании не всегда корректно. В данной ситуации возможны два варианта развития событий. Застройщик действительно поступает неэтично по отношению к покупателям, если он является собственником/арендатором соседних участков и планирует возводить там другие объекты, но умалчивает это при продаже видовых квартир. Однако гораздо чаще строительная компания не имеет прав на соседние территории и не знает, кто и как распорядится ими. В данном случае виноватых как будто и нет – отвечать за действия других юридических лиц ни застройщик, ни девелопер не обязаны.
Так есть ли у покупателя возможность застраховаться от подобной неприятности или хотя бы свести свои риски к минимуму? Исходя из опыта, крайне мало. Узнать, что в будущем планируется возвести перед окнами, сложно, и даже получив информацию, нельзя быть уверенным в ее стабильности. Владимир Шебеко объясняет ситуацию так: «Конечно, стоит интересоваться, кто владеет соседним участком и каковы планы перспективного развития этой зоны. Но застройщик ничего не может прогнозировать, если территория принадлежит другой частной компании, а в особенности городу. Но даже заявленный рядом проект может не реализоваться. Доверять стоит только объективным факторам – обочина дороги, 100-метровая линия воды (так называемая водоохранная зона до кромки берега реки). Если же вокруг расположены старые здания, промзона или пустырь, то при сегодняшнем дефиците земли вероятность застройки здесь очень высока. Сейчас активно осваиваются даже те участки, где раньше никто не брался ничего сооружать». Среди объектов, которые по ряду причин уже не подвергнутся «загораживанию», специалисты называют «свечки» на Днепровской набережной, а также дома на первой линии проспекта Героев Сталинграда и Оболонской набережной.
К сожалению, надежно обезопасить свои дорогие панорамные виды от вмешательства третьих лиц невозможно. Посему у собственника возникает вполне закономерный вопрос: как компенсировать не только испорченные ощущения, но и утраченные средства?
Нашим законодательством подобные ситуации не предусматриваются, и прямого пути к решению этой проблемы не существует. На практике в инвестиционном договоре не принято указывать существование специальной наценки за видовые характеристики. Единственным реальным механизмом воздействия на застройщика может стать нарушение норм инсоляции (освещенности жилых помещений). И тогда, ссылаясь на результаты экспертизы, жильцы соседнего дома вправе добиться остановки строительства или пересмотра проекта, а если здание уже возведено – получения компенсации. В остальных случаях вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень советует: «Можно обратится в суд и, опираясь на рекламную кампанию и сравнительный анализ стоимости 1 кв. м жилой площади в аналогичных квартирах того же дома, требовать возмещения переплаченной «за вид» суммы. Покупателям панорамных апартаментов следует сохранять все документы, касающиеся параметров и стоимости жилья, и настаивать, чтобы наценка за обзорные характеристики указывалась отдельным пунктом в инвестиционном контракте или договоре купли-продажи».
Не стоит забывать и о значительном замедлении за последний год темпов роста цен на киевском рынке недвижимости. «Раньше потеря определенной части стоимости квартиры из-за перекрытия обзора компенсировалась собственнику за счет существенного удорожания недвижимости в принципе, – говорит директор строительной компании Link Development Ярослав Цуканов. – И хотя это было неприятным моментом, в финансовом плане владелец все равно не проигрывал. За 2007 год прирост стоимости жилья был низкий, и это могло негативно сказаться на цене объекта. Вплоть до потери инвестором определенного процента от вложенной суммы».
Такой вариант подтверждает и Сергей Злыдень: «Застроенные обзоры сказываются на ликвидности всего дома, поскольку характеристики квартир уравниваются. В условиях динамично развивающегося рынка клиент может выйти в прибыль, но все равно проиграет на разнице. В данном случае надо разграничить понятия: если рост цен на рынке есть – это недополученная прибыль, если его нет – убыток».
Несмотря на сложность земельных отношений в Киеве, ситуацию можно решить. Очень показателен в данном случае зарубежный опыт. В столицах европейских государств существуют четкие правила застройки, которые определяют максимальную высотность зданий, целевое назначение участков, перспективы развития городских территорий. Вместе с землей под строительство застройщик получает на руки пакет документов, где четко регламентированы его возможности на данном участке. Такая схема давно и успешно зарекомендовала себя на цивилизованных рынках. У нас же необходимость разработки зонинга и детального плана территории вот уже несколько лет вызывает постоянные споры среди заинтересованных лиц – горадминистрации, застройщиков, инвесторов, но дальше разговоров дело не двигается. Более радикально поступила московская мэрия: в последние несколько лет она прекратила передачу городской земли в собственность, а получая участок на правах аренды, застройщик обязан придерживаться существующих правил. Так или иначе, власти находят способы решения проблемы, необходимо только задаться целью и работать в данном направлении.
Из всего вышесказанного напрашивается вывод: на современном столичном рынке недвижимости приобретение видовых апартаментов – лотерея. Повезет – будешь иметь удовольствие созерцать захватывающие дух киевские пейзажи, не повезет – придется наблюдать за буднями соседей из дома напротив. |
|
|
|
| |
|
|
| |
№11 Ноябрь 08 |
|
№10 Октябрь 08 |
|
№9 Сентябрь 08 |
|
№7-8 Август 08 |
|
№6 Июнь 08 |
|
| |
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
|
|
