|
|
|
|
| |
|
|
| |
| |
| |
Copyright © 2007 ДОМ индекс
Все права защищены.
Перепечатка материалов или их использование в иной форме возможны только с письменного разрешения издателя
Сделано в Студии About:Blank design
|
|
|
|
| |
| |
| Как правило, в зимние месяцы покупатели коттеджей и земельных участков менее активны, что сказывается на объеме сделок на рынке загородной недвижимости. Будут ли тенденции начавшегося «холодного» сезона традиционными, или нынешней зимой нам следует ожидать сюрпризов? |
|
|
|
|
| |
| |
Автор: Иван Данюк
Как правило, в зимние месяцы покупатели коттеджей и земельных участков менее активны, что сказывается на объеме сделок на рынке загородной недвижимости. Будут ли тенденции начавшегося «холодного» сезона традиционными, или нынешней зимой нам следует ожидать сюрпризов?
Зимняя история
По традиции в начале зимы риэлторы вполне серьезно и многозначительно делают прогнозы, однако далеко не всегда они сбываются на 100%. И причина заключается не в уровне профессионализма экспертов, а в том, что каждый из них работает в своем отдельном направлении и сегменте. Кроме того, рынок еще молод, и определенный прогноз может сбыться, скажем, в Конча-Заспе, при этом дать серьезную погрешность для коттеджей вблизи Вышгорода или рынка земли вокруг Василькова. Именно потому среди экспертов по загородной недвижимости нет единого мнения относительно «поведения» рынка в прошлые зимы. Разные прогнозы даются и на этот сезон.
«Из года в год повторяется стандартная ситуация: объем продаж коттеджей в декабре-феврале падает, с марта он активизируется, а к августу опять затихает, – констатирует Олег Белинский, директор девелоперской компании «Европа» (коттеджный городок «Олімпік-Park»). – Причем аналогичная тенденция наблюдается и на рынках недвижимости соседних стран – Польши и России».
С ним соглашается Илья Родионов, директор ДП «РЕД-Консалтинг»: «В зимний период объемы сделок в сегменте загородной недвижимости традиционно снижаются. Падение спроса приводит к увеличению размера торга, на который готовы идти продавцы. При этом цены до весны практически не меняются». Как одну из особенностей рынка в «межсезонье» г-н Родионов называет рост числа спекулятивных операций: покупка земельного участка или коттеджа в конце года позволяет рассчитывать на доход в размере 15–25% уже через 4–6 месяцев (за счет весеннего роста цен).
Однако часть экспертов считает, что погодные условия лишь незначительно влияют на решение клиентов о приобретении жилья. Более того, Марина Гармазонова, заместитель директора АН «Иавис и Партнеры», отмечает, что в ноябре-декабре уровень продаж обычно поднимается приблизительно на 50%. «В конце 2006 г. громкие обещания ввести 13% налог на продажу недвижимости спровоцировали ажиотаж среди покупателей, – рассказывает эксперт. – Хотя в январе люди отдыхают, это не мешает им искать подходящий объект, и в феврале они уже готовы приобрести себе коттедж. А вот относительно стабильный и линейный земельный рынок менее подвержен сезонным колебаниям».
Заместитель директора группы компаний «Планета Оболонь» Татьяна Леоненко констатирует, что период до Нового года (ноябрь-декабрь) всегда более оживлен по сравнению с периодом январь-февраль. Активность в сегменте загородной недвижимости изменяется так же, как и в сегменте городского жилья: в январе – традиционное затишье (которое в 2004 и 2006 гг. усугублялось введением новых налогов), а в феврале рынок начинает потихоньку «оживать».
Однако девелоперы не склонны признавать фактор сезонности в своих проектах. «Данный фактор не работал в нашем коттеджном городке раньше, не будет действовать и в конце 2007 – начале 2008 г., – говорит Олег Хома, директор ООО «Вишневе Містечко». – Конечно, зимой количество просмотров домов уменьшается, но это не значит, что автоматически снизятся и продажи».
Г-н Хома аргументирует свою позицию двумя моментами. Во-первых, количество сделок к концу года возрастает, поскольку потенциальные покупатели за предыдущие 12 месяцев как раз смогли аккумулировать средства для приобретения коттеджа. Во-вторых, если человек соглашается на просмотр в «холодный» сезон, это свидетельствует о серьезности его намерения приобрести недвижимость.
«Период ноябрь-февраль 2006–2007 гг. был достаточно активным, – отмечает Анна Лукьянова, руководитель отдела продаж корпорации «Золотые Ворота». – Уверена, что благоприятные погодные условия (прошлая зима была теплой) сыграли в этом немалую роль. Начало года всегда характеризуется небольшим количеством сделок, так как на зимние праздники наши потенциальные клиенты, в основном, уезжают за рубеж. Но январское затишье компенсируется остальными месяцами указанного периода, потому фактор сезонности лишь косвенно влияет на активность покупателей загородных домов».
По данным экспертов, меньше всего от фактора сезонности «страдает» Обуховское направление. Олег Белинский объясняет это тем, что в данном направлении представлено наибольшее количество коттеджей высокого класса, а Марина Гармазонова – постоянной популярностью «Обуховки» (а также Иванковичей, Петропавловской и Софиевской Борщаговок). Однако заместитель директора АН «Альянс-Брок» Владимир Столитний утверждает: зажиточные владельцы особняков, расположенных в Обуховском направлении, не спешат продавать свою недвижимость зимой.
«Фактор сезонности характерен для рынка всего Киевского региона, – убежден Илья Родионов. – В каждом направлении есть как высоко-, так и низколиквидные объекты. Участки c уникальными характеристиками, в том числе расположенные возле «большой воды» (Конча-Заспа, Козин, Вишенки Бориспольского района, Вышгородское направление с выходом к водохранилищу), являются дефицитными, поэтому спрос на них от сезона не зависит». Правда, Марина Гармазонова ограничивает количество популярных объектов у «большой воды» только коттеджными городками Конча-Заспы.
Но не все эксперты склонны выделять приоритетные «зимние» направления. По мнению Татьяны Леоненко, значительно важнее удаленность от города: «Чем больше расстояние и хуже подъезды, тем меньше спрос. Смотреть дома, расположенные в радиусе свыше 30 км от Киева, зимой едут очень неохотно».
Сезонный прогноз
Уже не первый год некоторые специалисты прогнозируют обвал цен на городском рынке недвижимости. И хотя этого пока не произошло, признаки стагнации на нем присутствуют. Однако коттеджный рынок Киевской области продолжает активно развиваться, набирая все большие обороты: по данным Ильи Родионова, ежегодный рост объема предложения составляет 120 тыс. – 130 тыс. кв. м.
Неутешительными прогнозы риэлторов насчет перспектив «холодного» сезона 2007–2008 гг. можно назвать лишь для покупателей – цены будут и дальше повышаться. Татьяна Леоненко считает, что даже если зимой активность на рынке снизится, то на стоимости коттеджей это не скажется.
Девелоперы тоже не предполагают спада покупательского интереса, а значит – и цен. Анна Лукьянова констатирует: «Ухудшение погодных условий влияет только на количество просмотров объектов, но никак не на продажи в целом. Если человеку действительно нужен дом, то встретиться и пообщаться можно в офисе. А на шесть дней плохой погоды обязательно придется хоть один солнечный день, когда заказчик сможет все посмотреть и принять окончательное решение».
Однако, по прогнозам Олега Хомы, в отличие от предыдущих лет, этой зимой состоится не сезонный спад спроса на загородном рынке, а наоборот – значительное увеличение количества покупателей: «С одной стороны, появилась критическая масса людей с достаточными для приобретения коттеджа денежными средствами. С другой – выход на рынок загородной недвижимости ряда проектов с относительно невысокой стоимостью домовладений (от $ 200 тыс.) не только дал мощный толчок коттеджному строительству, но и «расшевелил» потенциальных покупателей, прежде не рассматривавших всерьез возможность проживания в пригороде».
Олег Белинский не исключает, что многие клиенты захотят приобрести дом по «зимним» ценам, а это является одной из причин, почему сезонный спад на загородном рынке недвижимости может и не произойти.
Уместен ли торг зимой?
Конечно, торг уместен всегда. Но зимой покупателю зачастую удается провести его с большей выгодой для себя. Правда, на существенные скидки особо рассчитывать не приходится.
«Зимой продавцы охотней идут на уступки, – отмечает Татьяна Леоненко. – Если покупатель может быстро рассчитаться, то вопрос цены обсуждаем. Обычно расходы, связанные с заключением сделки (а они в 2007 г. существенно выросли – увеличилось налогообложение при продаже земли), владелец недвижимости стремится переложить на покупателя. Зимой же продавец нередко соглашается оплатить часть таких расходов, да и посредники хотят поскорее заключить сделку, следовательно – тоже заинтересованы в уступках, хотя знают, что цены растут, и через некоторое время они продадут данный объект даже без скидки. Еще не так давно за $ 1 млн в 15-км зоне от Киева можно было купить хороший дом площадью порядка 500 кв. м, с внутренней отделкой и участком около 25 соток, но теперь такой коттедж стоит $ 1,5 млн – 3 млн».
Марина Гармазонова называет другие цифры уступок: в среднем 2–3% в зимний период и 3–4% в летний. «Скидки имеют очень индивидуальный характер. Большинство продавцов предлагают свою цену и ждут, пока найдется подходящий покупатель», – говорит эксперт.
В то же время, по мнению Ильи Родионова, торг при сделках с недвижимостью в зимние месяцы составляет 5% и более. Правда, на значительные скидки соглашаются продавцы малоликвидных домов или земельных участков (размещенных в неудобном месте, на удалении от трасс и т. п.), а также те, кому срочно нужно продать объект. Но большинство не уступают, дожидаясь традиционного весеннего роста цен. Они прямо говорят потенциальным покупателям: «Не хотите приобретать сейчас – приходите через 2–3 месяца, и купите дороже». Однако если весной текущего года наблюдался значительный скачок стоимости загородной недвижимости, то весной 2008 г. Илья Родионов прогнозирует ее повышение на 10–15%.
Практически во всех коттеджных городках существуют скидки, но они носят не сезонный, а постоянный характер. «Единственный фактор, который влияет на ее наличие, – это форма оплаты, – рассказывает Анна Лукьянова. – Если клиент готов внести 100% стоимости коттеджа, то он получает максимальную скидку. В остальных случаях ее размер зависит от этапа оплаты и суммы взноса». Эксперт утверждает, что немаловажным фактором при формировании цены на объект является и степень его готовности: чем ближе строительство к завершению, тем выше стоимость дома. А в городке «Вишневе Містечко» действует постоянная дисконтная программа, которая никоим образом не привязана к периоду года.
Девелоперы также не видят необходимости уменьшать темпы строительства объектов в связи с возможным спадом спроса зимой. Анна Лукьянова отмечает, что сроки сооружения коттеджей зависят от утвержденных графиков, а не от сезонных колебаний на рынке недвижимости.
«В «Олімпік-Park» строительные работы идут строго по графику, – утверждает г-н Белинский. – Инженерную и социальную инфраструктуру, а также часть домов мы возводим на средства компании, потому скорость сооружения коттеджного городка не зависит от активности покупателей. Более того, мы заинтересованы в увеличении темпов строительства, но при этом не собираемся нарушать технологии – в морозы никто ничего возводить не будет».
Земля или дом?
Как известно, загородный рынок недвижимости состоит из двух сегментов – земельного и коттеджного. Отсюда возникает вполне естественный вопрос: в каком сегменте зимой наблюдается большая активность?
Несмотря на устойчивый интерес клиентов к землям под строительство коттеджей и таунхаусов, Татьяна Леоненко отмечает, что на рынке готовых коттеджей активность выше. «По мере ухудшения погодных условий сделок по продаже земель заключается гораздо меньше, чем по продаже домов, говорит эксперт. – Объясняется это тем, что к коттеджам обычно уже проложены дороги, а к некоторым земельным участкам в «холодное» время года добраться весьма сложно».
С г-жой Леоненко согласен и Владимир Столитний: «Провести в заснеженном поле разбивку участка вряд ли получится. Другое дело – коттедж. А если говорить о наименее ликвидных объектах в зимний период, то в первую очередь – это участки для личного крестьянского хозяйства (ЛКХ), а на рынке домов – дачи. Покупатели, в основном, обращают внимание на коттеджи в организованных поселках».
Однако Илья Родионов придерживается другого мнения: «В нашей практике количество сделок по приобретению земли значительно преобладает. Поскольку бюджет покупки участка обычно в 3–5 раз меньше цены готового коттеджа в том же районе». Конкретизируя предпочтения клиентов, эксперт отмечает, что наибольшей популярностью пользуются земельные участки с назначением под индивидуальное жилищное строительство, к которым уже подведены газ, электричество, и проложена дорога с твердым покрытием. А в сегменте коттеджей наиболее покупаемы дома с высокой степенью готовности или уже введенные в эксплуатацию.
Участники зимних торгов
С наступлением холодов прогулки по свежему воздуху никого особо не радуют. Но работа есть работа, потому риэлторы вынуждены покидать теплые офисы и в мороз или слякоть выезжать буквально в полевые условия. Внутреннее состояние специалиста по недвижимости наиболее емко описал Владимир Столитний: «Чем выше сугроб, тем меньше желания куда-нибудь ехать». Впрочем, желание уменьшается и под воздействием летнего зноя.
Но Илья Родионов утверждает, что риэлторы всегда охотно выезжают на просмотры – это их работа. Единственной причиной отказа может стать отсутствие физической возможности добраться к объекту в непогоду.
«Чем ближе находится коттедж или участок земли к городу, тем меньше проблем по его показу, – отмечает Татьяна Леоненко. – Дожди и обильные снегопады значительно снижают активность на рынке. Но если просмотр провести необходимо, то риэлторы договариваются с теми покупателями (или продавцами), у которых есть автомобиль повышенной проходимости». Именно по указанной причине все большей популярностью у успешных риэлторов пользуются внедорожники: это позволяет не только быть полезным клиенту, но и произвести на него должное впечатление.
Зимой наиболее заинтересован в сделке покупатель. «Я бы приобретал загородное жилье только в «холодный» сезон – именно тогда можно проверить реальное качество отопительной системы», – считает Владимир Столитний.
Некоторые продавцы в силу различных обстоятельств вынуждены реализовывать свою недвижимость зимой. Они готовы идти на уступки покупателям, чтобы поскорее совершить сделку. Кроме того, зимой многое скрывается под снегом – не видны как достоинства, так и недостатки участков и строений, да и природа выглядит менее привлекательно. Но если особой спешки нет, то объект придерживают до весны. «Тогда и цены обычно идут вверх, и добраться проще, и спрос выше», – резюмирует Татьяна Леоненко.
В ожидании оттепели
Опыт предыдущих лет однозначен: весной недвижимость дорожает. Впрочем, участников рынка интересует не столько вполне прогнозируемый рост стоимости загородной недвижимости, сколько вероятность ценового скачка, который, как отмечает Татьяна Леоненко, происходит ежегодно. Однако некоторые эксперты считают, что следующей весной ситуация будет развиваться по-другому. Если в 2007 г. наблюдался 10% ценовой скачок на загородную недвижимость, то в 2008 г. Илья Родионов прогнозирует лишь незначительное сезонное повышение, а Марина Гармазонова – стабилизацию рынка. Олег Хома не исключает увеличения стоимости коттеджей в поселке «Вишневе Містечко», но только в контексте всеобщего удорожания жилья такого типа.
«Повышения цен на особняки ожидают многие, – говорит Анна Лукьянова. – Хотя все будет зависеть от спроса и предложения на рынке в данный период. Немаловажный фактор – «поведение» доллара и евро. Сегодня на фоне укрепления евро «состояние» доллара – весьма шаткое. В то время как стоимость стройматериалов и оборудования, в основном, привязана к евро, большинство застройщиков по-прежнему продают свои объекты в долларовом измерении. Поэтому подорожание недвижимости может произойти из-за валютных колебаний».
Олег Белинский соглашается, что ценовой скачок обычно происходит после резкого увеличения стоимости строительных материалов. Застройщик, желая выйти на определенный уровень прибыли, компенсирует затраты за счет повышения цен на недвижимость. Но после ценового скачка на рынке, как правило, наблюдается спад спроса.
Таким образом, эксперты настроены на повышение стоимости загородной недвижимости. Однако удорожание имеет и свои отрицательные стороны. Илья Родионов акцентирует внимание на том, что стремительный рост цен ограничивает развитие рынка, поскольку снижает платежеспособный спрос – те, кто вчера был готов купить коттедж, сегодня уже не могут себе этого позволить.
Как видим, игроки загородного рынка настраиваются на достаточно «горячую» зиму, а значит – как минимум, медленный, но уверенный рост стоимости коттеджей и земли будет продолжаться. И хотя большинство экспертов не прогнозируют весеннего ценового скачка, тем не менее, он вполне может произойти. Но об этом говорить пока рано – весна далеко, на дворе зима. Для загородного рынка – на удивление горячая пора. |
|
|
|
| |
|
|
| |
№12 Декабрь 08 |
|
№11 Ноябрь 08 |
|
№10 Октябрь 08 |
|
№9 Сентябрь 08 |
|
№7-8 Август 08 |
|
| |
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
 |
|
|
|
